Remont budynku jest czynnością zwykłego zarządu, dlatego też, zgodnie z art. 201 k.c., do jego przeprowadzenia potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W przypadku gdy na remont nie ma zgody większości, zainteresowani współwłaściciele mogą zwrócić się o upoważnienie do przeprowadzenie remontu do sądu.
Jednakże już rozbudowa domu stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. W związku z powyższym na rozbudowę domu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Dlatego współwłaściciele będący w mniejszości i chcący dokonać przebudowy budynku, nie mogą bez zgody wszystkich współwłaścicieli legalnie rozpocząć inwestycji. Bez zgody wszystkich współwłaścicieli rozbudowa, a nawet większa modernizacja mogą okazać się niemożliwe.
Jak już wspomniano, rozbudowa domu, a także jego duża modernizacja stanowią czynności przekraczające zwykły zarząd, których podjęcie wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Choć w art. 199 i 201 k.c. nie określono, jakie przedsięwzięcia są czynnościami zwykłego zarządu, a jakie go przekraczają. Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy prześledzić szalenie obszerne orzecznictwo sądowe w tym zakresie. Bez wątpienia przekracza zakres zwykłego zarządu rozbudowa domu wymagająca pozwolenia na budowę.
Jeśli nie ma między współwłaścicielami zgody co do czynności przekraczających zwykły zarząd, ci, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia sporu przez sąd. Sąd ma obowiązek wziąć pod uwagę cel czynności i uwzględniać interesy wszystkich współwłaścicieli, także tych, którzy nie będą korzystać z rozbudowanego domu. Orzeczenie jest wiążące dla wszystkich i zastępuje zgodę pozostałych współwłaścicieli, także w staraniach o uzyskanie pozwolenia na rozbudowę. Warunkiem wydania orzeczenia przez sąd jest to, aby z takim wnioskiem wystąpili współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Jeżeli nie mają co najmniej połowy udziałów, nie mogą wystąpić do sądu, a jedyne co im pozostaje, to negocjacje w gronie wszystkich współwłaścicieli lub zgoda ze stanowiskiem większości.
Warto zaznaczyć, że nie wymaga pozwolenia na budowę przeprowadzenie remontu (poza obiektami wpisanymi do rejestru zabytków). Remont zaś wedle prawa budowlanego obejmuje roboty, które polegają na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale nie są bieżącą konserwacją. Nie wymaga też pozwolenia na budowę przebudowa, jeśli nie zmienia charakterystycznych parametrów, jak np. kubatura, powierzchnia zabudowy, liczba kondygnacji.
Wskazane powyżej przedsięwzięcia jako związane z normalną eksploatacją i utrzymaniem domu zalicza się z reguły do czynności zwykłego zarządu. Na ich podjęcie wystarczy zgoda większości współwłaścicieli. Gdy jednak jej nie ma, każdy ze współwłaścicieli może się zwrócić do sądu cywilnego o upoważnienie do dokonania danej czynności, np. naprawienia przeciekającego dachu czy odpadających tynków. Orzeczenie takie zastępuje wymaganą zgodę większości.
Nie można natomiast liczyć na to, że zgodę współwłaścicieli zastąpi nakaz inspektora nadzoru budowlanego czy że taki nakaz zmusi ich do partycypowania w kosztach remontu.
Prawo budowlane nakłada na właścicieli i współwłaścicieli obowiązek utrzymywania domu w należytym stanie technicznym i estetycznym. To oni muszą dbać o bezpieczeństwo konstrukcji, przestrzeganie przepisów przeciwpożarowych i bezpieczeństwo użytkowników. Dlatego też wszystkie decyzje dotyczące remontu czy zmiany przeznaczenia budynku należą do współwłaścicieli.
Tylko w wyjątkowych sytuacjach inspektor nadzoru budowlanego może wydać decyzję nakazującą przeprowadzenie określonych robót. Dokona tego, jeśli budynek zagraża życiu i zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia czy środowiska albo jest w niewłaściwy sposób użytkowany. Ponadto może wydać tę decyzję, gdy budynek jest w nieodpowiednim stanie technicznym, powoduje oszpecenie otoczenia, zwłaszcza gdy uszkodzenia czy braki grożą katastrofą budowlaną, pożarem, wybuchem, porażeniem prądem lub zatruciem gazem.
aktualności prawne
