Eksmisja z mieszkania, nawet wynajmowanego, wcale nie należy do najprostszych. Konieczne jest złożenie wniosku do sądu oraz zastosowanie się do wielu procedur. Warto sprawdzić, w jaki sposób należy się do niej przygotować oraz jakie dokumenty zgromadzić.
Najemca nie płaci za mieszkanie – kiedy możliwa jest eksmisja?
Wielu osobom mogłoby się wydawać, że jeśli przeznaczają na wynajem mieszkanie, do którego mają wyłączne prawo własności, mogą nim dysponować w dowolny sposób. Nic bardziej mylnego. Podpisując z nowym lokatorem umowę najmu, przekazują mu prawo do użytkowania lokalu na określonych w dokumencie zasadach.
Nie mogą go również wyrzucić w dowolnym momencie, np. w sytuacji, gdy zalega z czynszem. Zgodnie z Ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, aby eksmitować kogokolwiek, należy posiadać nakaz eksmisji wydawany jedynie przez sąd.
Zanim jednak właściciel nieruchomości złoży do sądu wniosek o wydanie nakazu eksmisji, musi rozwiązać z najemcą umowę. Takie rozwiązanie przysługuje mu, np. gdy:
-
najemca uchyla się od terminowego uiszczania opłat za mieszkanie,
-
użytkuje mieszkanie w sposób niezgodny z umową,
-
dopuszcza się zniszczeń lub w rażący sposób zakłóca porządek domowy,
-
udostępnia lokal osobom trzecim bez wiedzy i zgody właściciela.
Rozwiązanie umowy powinno mieć formę pisemną. Poniżej zostały wyszczególnione elementy, które musi zawierać taki dokument.
Procedura eksmisji z mieszkania – krok po kroku
Pozbycie się uciążliwego najemcy może być czasochłonne i absorbujące. Aby sąd pozytywnie rozpatrzył wniosek o wydanie nakazu eksmisji, konieczne jest przestrzeganie procedur. Pierwszym krokiem powinno być pisemne upomnienie najemcy. Pismo musi mieć charakter formalny i zawierać jasne i czytelne wezwanie lokatora do użytkowania mieszkania zgodnie z warunkami umowy oraz wezwanie do uregulowania zaległych płatności. Pismo powinno również zawierać informację o planowaniu podjęcia kroków prawnych, a także wyznaczenie ostatecznego terminu płatności (zazwyczaj jest to miesiąc od dostarczenia pisma).
Kolejnym krokiem jest wypowiedzenie umowy. Ono również musi mieć formę pisemną. Konieczne jest podanie w nim przyczyny wypowiedzenia umowy. Aby było ono skuteczne, należy dostarczyć je lokatorowi osobiście lub za pośrednictwem poczty, jednak za potwierdzeniem odbioru. Dopiero jeśli wypowiedzenie umowy zostanie zbagatelizowane przez najemców, możliwe jest skierowanie wniosku do sądu.
Pozew o eksmisję z mieszkania – gdzie go złożyć i ile kosztuje?
Podstawę do eksmisji stanowi art. 224 Kodeksu cywilnego. Właściciel musi złożyć pismo do sądu rejonowego odpowiadającego miejscu zamieszkania pozwanego. Musi się w nim znaleźć uzasadnienie wniosku oraz wyszczególnienie wszelkich podjętych do tej pory kroków. Konieczne jest dołączenie do wniosku kopii umowy podpisanej z lokatorem, wypowiedzenia umowy wraz z potwierdzeniem dostarczenia, a także aktu własności mieszkania
.
Działanie to wiąże się również z pewnymi kosztami – opłata za złożenie pozwu wynosi 200 zł. Orzeczenie uprawomocnia się po 14 dniach. Wtedy konieczne jest wystąpienie do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Jest to niezbędne, by komornik mógł podjąć jakiekolwiek działania.
Eksmisja komornicza – jak wygląda i kiedy nie jest możliwa?
Jeśli komornik otrzyma od sądu informację o możliwości przeprowadzenia eksmisji, musi dowiedzieć się, czy lokatorowi przysługuje lokal tymczasowy lub socjalny. Jeśli nie, musi wystąpić do gminy o przyznanie mu lokalu zastępczego. Oczekiwanie na takie mieszkanie może zająć od kilku tygodni, do kilkunastu miesięcy, a w skrajnych przypadkach nawet kilku lat w zależności od ich dostępności.
Właściciel mieszkania musi więc uzbroić się w cierpliwość. Dodatkowo powinien on mieć świadomość, że w większości przypadków eksmisji nie wykonuje się w sezonie zimowym, czyli od 1 listopada do 31 marca.
Umowa najmu okazjonalnego – czy w tym przypadku eksmisja jest łatwiejsza?
Wielu właścicieli mieszkań, chcąc chronić swoje nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami podpisuje z nimi umowy najmu okazjonalnego. Jest to kontrakt terminowy, który obowiązuje nie dłużej niż 10 lat. Po upływie terminu zawartego w umowie, unieważnia się on.
Osoby podpisujące tego typu umowę muszą wiedzieć, że pozwala ona na znacznie szybszą eksmisję w przypadku zalegania z opłatami. Nie ma tu konieczności oczekiwania na wyrok sądowy czy przyznanie lokalu zastępczego.
Umowa najmu okazjonalnego podpisywana jest u notariusza i zawiera klauzulę o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w przypadku rażącego naruszania warunków umowy. W takiej sytuacji lokator zobowiązuje się nie tylko do opuszczenia i opróżnienia mieszkania w terminie wskazanym przez właściciela, ale również już na etapie podpisywania umowy musi wskazać inny adres, pod którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji.
Jeśli mimo to po wygaśnięciu umowy lokator nie chce opuścić mieszkania, właściciel powinien dostarczyć mu pisemne żądanie i dać przynajmniej 7 dni na zastosowanie się do niego. Po tym terminie może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności podpisanemu przez obie strony aktowi notarialnemu, a następnie zgłosić się z nim do komornika, który wszczyna procedurę eksmisyjną. W tym przypadku eksmisja jest niemal natychmiastowa, ponieważ nie ma konieczności oczekiwania na lokal socjalny lub tymczasowy.
aktualności prawne
