Kolejne zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych

Do tej pory spółdzielnie mieszkaniowe winny były informować o zmianie wysokości opłat co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, jednakże nie mogło to nastąpić później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. W praktyce więc, jeżeli w danej spółdzielni mieszkaniowej obowiązywała zasada ustawowa, zgodnie z którą opłaty wnosi się z góry do 10 dnia każdego miesiąca, wystarczające było, aby spółdzielnia wypowiedziała ustawę 25 dnia poprzedniego miesiąca. Jeżeli jednak w statucie przewidziano inny, późniejszy termin – np. do 15 lub 20 dnia miesiąca – skuteczne wypowiedzenie powinno nastąpić ostatniego dnia poprzedniego miesiąca, tj. z uwzględnieniem terminu dłuższego niż 14 dni.

 

Od momentu wejścia w życie nowelizacji spółdzielnie mieszkaniowe są obowiązane informować o zmianie wysokości czynszu co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 4 ust. 7 ustawy). Obowiązujący poprzednio termin – 14-dniowy – utrzymany zostanie jedynie w przypadku zmiany tych opłat, które przeznaczone są na pokrycie kosztów od spółdzielni niezależnych (tj. kosztów energii, gazu, wody czy odbioru ścieków). Zachowana została zasada, że zmiana wysokości opłat wymaga pisemnego uzasadnienia. Co więcej, na żądanie osoby zobowiązanej do ponoszenia opłat spółdzielnia powinna przedstawić kalkulację wysokości opłat.

 

Należy przypomnieć, iż powyższe regulacje obejmują nie tylko członków spółdzielni mieszkaniowej (i to zarówno właścicieli wyodrębnionych lokali, jak i osoby posiadające spółdzielcze prawa do lokali), lecz także osoby niebędące członkami spółdzielni, posiadające wyodrębnione lokale. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że obowiązek uczestniczenia w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości (w częściach przypadających na dany lokal) oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni dotyczy także osób niebędących członkami spółdzielni. Takie osoby nie muszą partycypować jedynie w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię.

 

Istotne jest, że co do zasady osoby posiadające spółdzielcze lokatorskie lub spółdzielcze własnościowe prawo podlegają także normom ustawy o ochronie praw lokatorów. Wprowadzone obecnie zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych są wynikiem orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z 17.05.2006 r. (sygn. akt K 33/05), w którym wskazano, że w zakresie podwyżki opłat za używanie lokali w stosunku do spółdzielców i niespółdzielców, stosowane były niższe standardy niż do ochrony pozostałych lokatorów. Ówcześnie obowiązujący stan prawny przewidywał bowiem, że tryb wypowiadania wysokości czynszu przewidziany ustawą o ochronie praw lokatorów nie stosuje się w stosunku do „opłat za używanie lokalu, do ponoszenia których są obowiązani członkowie spółdzielni mieszkaniowych (…) oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu” (art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatora). Wobec powyższego Trybunał uznał wspomniane wyłączenie za sprzeczne z konstytucją, co spowodowało, że regulacje ustawy o ochronie praw lokatorów i o ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych były ze sobą sprzeczne. Wprowadzenie jednolitego – trzymiesięcznego terminu – likwiduje tę rozbieżność.

 

Na koniec należy przypomnieć, że nie jesteśmy związani decyzją spółdzielni o zmianie wysokości opłat. Zgodnie z ustawą członkowie spółdzielni (ale także osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, oraz właściciele niebędący członkami spółdzielni), mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej.