Budynek bez własności gruntu

 

To rzymska zasada prawna odnosząca się do związania własności budynku oraz innych rzeczy połączonych trwale z gruntem i wzniesionych na gruncie z własnością tego gruntu. Zasada ta obowiązuje dotychczas i w prawie polskim realizowana jest przez zapisy art. 48 i 191 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tą zasadą to, co jest z gruntem trwale związane (np. budynek), jest własnością właściciela gruntu. Nie może istnieć stan prawny (poza pewnymi wyjątkami, np. użytkowaniem wieczystym), w którym właściciel gruntu i właściciel budynku to dwie różne osoby. W sytuacji gdy ktoś wzniósł budynek na czyimś gruncie przyjmuje się zatem konstrukcję, że z mocy samego prawa właściciel gruntu staje się właścicielem budynku, choćby nawet nie przyczynił się do jego powstania, ten zaś, kto budynek zbudował, jest jedynie właścicielem nakładów poczynionych na tę budowę.

 

 

Możliwość stania się właścicielem budynku bez posiadania prawa własności do działki, na której ten budynek się znajduje, daje w prawie polskim instytucja użytkowania wieczystego. Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością skarbu państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek osobie fizycznej lub prawnej na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Instytucja ta została wprowadzona w 1961 roku, czyli w okresie głębokiej komuny, i miała służyć przede wszystkich zachowaniu kontroli państwa nad gruntami na terenie miast, gdyż to państwo pozostawało właścicielem gruntów. Należy zwrócić uwagę, że do 1989 roku użytkowanie wieczyste było praktycznie jedyną możliwością nabycia gruntów państwowych w miastach i przetrwało do dziś głównie przez fakt, że wieczyści użytkownicy mimo licznych ułatwień nie wykupują masowo gruntów. Użytkowanie wieczyste jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności. Prawo powstaje w wyniku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego oraz wpisu do księgi wieczystej. Oddający w użytkowanie pozostaje właścicielem gruntu i pobiera z tego tytułu opłatę roczną. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób, może prawem rozporządzać, a prawo to podlega egzekucji. Użytkownik ma też prawo własności do budynków postawionych na gruncie, co jest wyjątkiem od wyżej opisanej zasady superficies solo cedit.

 

Ma również prawo do żądania przed zakończeniem umowy jej przedłużenia na kolejny okres, a właściciel może odmówić wyłącznie ze względu na ważny interes społeczny. Właściciel ma możliwość rozwiązania umowy, gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Niewątpliwą zaletą jest brak konieczności zapłaty ceny sprzedaży nieruchomości. Użytkownik wieczysty płaci pierwszą opłatę stanowiącą równowartość 15 – 25% ceny nieruchomości. Opłaty roczne w następnych latach są zdefiniowane ustawowo i wynoszą od 0,3 – 3% ceny nieruchomości, w zależności od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Termin płatności opłat rocznych upływa z końcem marca każdego roku. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dopuszczają aktualizację opłat rocznych, nie częściej niż raz w roku, jeżeli ulegnie zmianie wartość nieruchomości.

 

Już wkrótce inwestorzy będą mogli budować na cudzych gruntach bez konieczności nabywania na własność ziemi pod inwestycje. Wystarczy, że podpiszą z właścicielem gruntu umowę, na podstawie której uzyskają prawo zabudowy cudzej nieruchomości. Wznoszone w ten sposób budynki i urządzenia będą stanowiły własność inwestorów, czyli tzw. zabudowców. Ułatwi to, a przede wszystkim obniży, koszty inwestycji. To na razie jednak tylko projekt, przygotowany przez Komisję Kodyfikacyjną Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości w ramach zmian kodeksu cywilnego. Według tego projektu prawo zabudowy będzie można ustanawiać na okres od 30 do 100 lat, z możliwością jego przedłużenia.

 

Prawo zabudowy będzie ograniczonym prawem rzeczowym wpisywanym do ksiąg wieczystych, będzie mógł je ustanowić każdy właściciel, zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, a także Skarb Państwa i gminy. Do powstania prawa zabudowy konieczne będzie zawarcie umowy w formie aktu notarialnego między zabudowcą a właścicielem gruntu. Prawo zabudowy będzie można ustanowić odpłatne albo nieodpłatne. Wynagrodzenie będzie mogło być płatne jednorazowo lub rozłożone na raty. Zabudowca będzie miał nawet prawo do ustanowienia na prawie zabudowy hipoteki, co ułatwi pozyskanie kredytu na budowę oraz możliwość zbycia tego prawa. W budynkach stanowiących zabudowę będzie można ustanawiać odrębną własnośc lokali, co umożliwi na tak pozyskanych gruntach budowę przez deweloperów budynków wielomieszkaniowych. Prawo zabudowy będzie można też wykorzystać do realizacji infrastruktury bez konieczności wywłaszczania właścicieli nieruchomości lub też do realizacji zabudowy na terenach, pod którymi przebiegają tunele kolejowe lub drogowe.

 

Projekt zmian przepisów wprawdzie nie przewiduje likwidacji użytkowania wieczystego, ale z biegiem lat użytkowanie wieczyste powinno przejść do historii. Rozważa się też zmianę wieczystego użytkowania w prawo zabudowy, ale takie rozwiązanie może się okazać niekonstytucyjne. Lepsza wydaje się likwidacja wieczystego użytkowania i przyznanie użytkownikom prawa własności oraz zmiana opłat za wieczyste użytkowanie na spłatę wartości działki, co byłoby racjonalnym rozwiązaniem, zwłaszcza że istnienie dwóch instytucji wieczystego użytkowania i prawa zabudowy nie sprzyja przejrzystości kształtowania stosunków prawnych.

 

W praktyce w przytłaczającej większości przypadków budynki budowane są na działkach będących własnością budujących. Tak więc mechanizm dużej części inwestycji rozpoczyna się od wydania bardzo pokaźnej sumy przed możliwością wbicia pierwszej łopaty, co dla wielu inwestorów jest kwestią nie do przeskoczenia ze względów finansowych. Na rozwiniętych rynkach nieruchomości ze względu na wysokie ceny ziemi między wynajmem a własnością powinny istnieć jeszcze inne rozwiązania sprzyjające inwestorom, a zapewniające im równie trwałe prawo do gruntu co własność. Może dobrym rozwiązaniem rynkowym okaże się więc proponowane prawo zabudowy. Żeby wybudować budynek na działce, trzeba wykazać się tytułem prawnym do dysponowania nieruchomością na ten cel. Wprawdzie nie musi być to tytuł własności, ale w praktyce rzadko się zdarza wykorzystywanie w tym celu na przykład umowy dzierżawy gruntu, ze względu na małą stabilność takiego rozwiązania. Bardzo często więc budowa, a raczej istnienie budynków na cudzych gruntach wynika z zaniedbań właścicieli z dawnych lat, kiedy można było uzyskać pozwolenie na budowę, nie wykazując prawa do dysponowania nieruchomością.

 

 

Kodeks cywilny przewiduje możliwość uregulowania stanu prawnego w sytuacji gdy budynek wzniesiono na czyimś gruncie poprzez przyznanie w określonych warunkach własności temu, kto wzniósł budynek. Zgodnie z art. 231 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że: samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Zgodnie z tym przepisem, aby osoba, która wzniosła budynek na cudzym gruncie, mogła wysunąć swoje roszczenie wobec właściciela i stać się właścicielem zajętej pod budowę nieruchomości, musi jednocześnie spełnić kilka przesłanek. Przede wszystkim musi być samoistnym posiadaczem, czyli osobą, która faktycznie włada nieruchomością jak właściciel i ma wolę zachowania rzeczy dla siebie. Posiadanie samoistne należy odróżnić od zależnego. Posiadaczem zależnym jest osoba, która wprawdzie rzeczą włada, ale nie robi tego jak właściciel tylko na podstawie innego tytułu prawnego, najczęściej umowy. Posiadaczem zależnym będzie więc dzierżawca, najemca lub użytkownik nieruchomości. Osobom takim nie służy więc roszczenie z art. 231 § 1.

 

Ponadto kodeks cywilny wprowadza domniemanie, że osoba, która rzeczą włada jest jej posiadaczem samoistnym. Domniemanie to może być obalone, ale to osoba, która twierdzi inaczej, musi przed sądem udowodnić swoje racje. Roszczenie określone w art. 231 § 1 kodeksu cywilnego przysługuje również tej osobie, która w chwili realizacji roszczenia jest współposiadaczem nieruchomości, jak również współwłaścicielowi nieruchomości, który wzniósł budynek na gruncie nie będącym jego wyłączną własnością (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 22.02.1956 roku, IV CO 1/56, OSN 1957, poz. 77).

 

Może się też zdarzyć sytuacja, gdy nie jedna a kilka osób (współposiadaczy) wzniosło budynek na cudzym gruncie, wówczas należałoby przyjąć, że każdej z tych osób przysługuje roszczenie o przeniesienie na nią odpowiedniego udziału we własności części nieruchomości. Na skutek skutecznej realizacji takiego roszczenia osoby, które razem wzniosły budynek na cudzym gruncie, staną się współwłaścicielami nieruchomości pod budynkiem, a ich udziały we współwłasności powinny odpowiadać wysokości nakładów poczynionych na budowę. Osoba, która wzniosła budynek, musi ponadto działać w dobrej wierze. Dobra wiara będzie polegać na błędnym, ale w danych okolicznościach uzasadnionym przekonaniu tej osoby, że przysługuje jej prawo do gruntu. Niestety bardzo często występująca w praktyce sytuacja, gdy ktoś umową nieformalną (bez zachowania formy aktu notarialnego) nabył grunt, a następnie wzniósł na nim budynek, jest traktowana przez orzecznictwo sądowe jako nabycie w złej wierze. Nieformalnego nabywcę nieruchomości należy traktować jak posiadacza w złej wierze, ponieważ wie on, że ze względu na niedochowanie formy aktu notarialnego nie nabył prawa własności (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 17.02.1981 r., III CRN 20/81).

 

W orzecznictwie przyjmuje się jednak, że mimo złej wiary posiadacz samoistny może się domagać przeniesienia na niego, na podstawie art. 231 § 1 kc, własności otrzymanej nieruchomości lub jej części, jeżeli ze względu na okoliczności danego przypadku zasady współżycia społecznego nakazują traktowanie go z tego punktu widzenia tak jak posiadacza w dobrej wierze. Zatem brak dobrej wiary nie wyklucza możliwości zastosowania omawianego tu art. 231 § 1 kc w wypadkach, w których budowla została wzniesiona przez posiadacza samoistnego w złej wierze, tj. takiego, który wiedział lub powinien był wiedzieć, że nie jest właścicielem, jeżeli za traktowaniem go na równi z posiadaczem w dobrej wierze przemawiają, ze względu na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia społecznego (wyrok SN z dnia 20.5.1997 roku., II CKN 172/97, OSNIC Nr 12/1997, poz. 196).

 

Należy ponadto zwrócić uwagę, że prawo do żądania przeniesienia własności gruntu ma osoba, która wzniosła na gruncie budynki lub inne urządzenia, ale tylko takie, które są trwale związane z gruntem. Powszechnie przyjmuje się, że aby budynek można było uznać za trwale z gruntem związany, musi on posiadać fundamenty. Zatem prawo do żądania wykupu gruntu nie będzie przysługiwało na przykład osobie, która wzniosła na gruncie domek letniskowy bez fundamentów czy inną budowlę, która nie jest trwale związana z gruntem. Jeszcze jedną ważną sprawą jest, aby budynki lub urządzenia znajdujące się na gruncie miały wartość przekraczającą znacznie wartość gruntu. Powszechnie wydaje się, że budynek ma znacznie większą wartość niż działka, na której stoi, jednakże na przykład w centrach dużych miast, gdzie ceny gruntów sięgają nieraz astronomicznych kwot, ta sytuacja nie jest aż tak oczywista.

 

Podobnie będzie w przypadku urządzeń, zwłaszcza że zgodnie z przepisem, aby posiadacz samoistny mógł wystąpić z roszczeniem, nie wystarczy, aby urządzenie lub budynek miało wartość większą od wartości gruntu, ta wartość musi znacznie przekraczać wartość zajętego gruntu. W praktyce postępowań sądowych sądy bardzo często zasięgają w tej materii opinii biegłych, aby nie doszło do nadużyć tego prawa. Ponadto art. 231 §2 przewiduje także sytuację odwrotną, a mianowicie właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Jak wynika z tego przepisu, realizacja roszczenia przez właściciela jest dużo prostsza. Roszczenie to przysługuje bowiem właścicielowi niezależnie od tego, czy osoba, która wzniosła budowlę, była posiadaczem i niezależnie od tego, czy była w dobrej czy złej wierze. Wystarczy, że wartość budynku lub innego urządzenia znacznie przekracza wartość zajętej na ten cel działki.

 

Ponadto właściciel gruntu może realizować przysługujące mu na podstawie art. 231 § 2 kc roszczenie przeciwko każdemu podmiotowi, który nie był uprawniony do dokonania tego typu nakładów (uchwała SN z dnia 13.01.1995 roku OSNC 1995, nr 7–8, poz. 164). Realizacja roszczenia z art. 231 najczęściej następuje w formie powództwa przeciwko aktualnemu właścicielowi, w którym osoba, która wzniosła budynek, domaga się, aby właściciel przeniósł na nią prawo własności do zabudowanej części działki. Sąd uznając, że spełnione zostały wszystkie przesłanki, o których mowa wyżej, powoła geodetę, który wydzieli działkę zabudowaną, to znaczy taką, która jest niezbędna dla prawidłowego funkcjonowania budynku. Najczęściej oprócz faktycznego gruntu pod budynkiem będzie to dodatkowe kilka arów umożliwiające właściwe korzystanie z całej nieruchomości (podjazd, podwórko itp.).