Ministerstwo Sprawiedliwości skierowało do uzgodnień międzyresortowych projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw. Wśród wielu zmian projekt ten przewiduje wyłączenie zasady posuwania się hipotek. W jej miejsce wprowadza instytucje rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
W tym celu do działu II rozdziału 1 ustawy, z 6 lipca 1982 r., o księgach wieczystych i hipotece (DzU z 2001 r., nr 124, poz. 1361 ze zm.) miałby zostać wprowadzony oddział 5, pt. „Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym”, obejmujący art. 1011 – 10112.
W obecnym stanie prawnym w razie wygaśnięcia wpisanej do księgi wieczystej hipoteki prawa o niższym pierwszeństwie „awansują” o to miejsce – posuwają się wyżej. Przy tym każde nowe obciążenie nieruchomości uzyskuje niższe pierwszeństwo w tym ciągu, a decyduje o tym chwila złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Zdaniem projektodawców nowelizacji, dzięki temu posuwaniu się hipotek, podmioty ujawnionych praw uzyskują korzyść wskutek zdarzenia, którego nie brały pod uwagę przy ustalaniu z właścicielem warunków ustanowienia obciążenia (np. przy określaniu wysokości odsetek w związku z pierwszeństwem oferowanego zabezpieczenia) bez żadnej rekompensaty na rzecz właściciela. Po prostu spłata wcześniejszej hipoteki umożliwia awans późniejszej, a tym samym staje się potencjalnie bardziej zaspokajalna. Zdaniem projektodawców jest to niesprawiedliwe.
Dlatego też, zgodnie z projektem, po wygaśnięciu danej hipoteki właściciel będzie mógł na miejscu wygasłego prawa ustanowić nową hipotekę o dotychczasowym pierwszeństwie. Tym samym będzie on mógł wykorzystać zwolnione miejsce w celu uzyskania lepszych warunków kredytowych, niż gdyby mógł dać zabezpieczenie o najniższym pierwszeństwie. Może to mieć znaczenie na przykład w przypadku kredytu udzielanego przez bank hipoteczny. Przy czym instytucji tej nie będzie się stosowało do hipoteki na wierzytelności hipotecznej. Właściciel będzie mógł także – na mocy porozumienia z uprawnionym – przenieść którąś z hipotek o niższym pierwszeństwie na opróżnione miejsce. Także i w tym przypadku właściciel będzie miał możliwość uzyskania odpowiednich korzyści w zamian za zmniejszenie ryzyka po stronie wierzyciela, którego hipoteka zostanie przeniesiona na wyższe miejsce.
W myśl wskazanego w projekcie art. 1011, w razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem. Może on ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie za zgodą uprawnionego którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość. Przy tym, jeżeli hipoteka wygasłaby tylko częściowo, to właściciel mógłby rozporządzać miejscem hipotecznym w tej właśnie części. Hipoteka pierwotna i hipoteka ustanowiona lub przeniesiona na opróżnione częściowo miejsce miałyby wtedy równe pierwszeństwo. Przy tym zgodnie z projektowanym art. 1014, w razie wykreślenia hipoteki bez jednoczesnego wpisania na jej miejsce innej hipoteki, właściciel nieruchomości może zachować uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem, jeżeli jednocześnie z wykreśleniem hipoteki uprawnienie to zostanie wpisane do księgi wieczystej.
Trzeba równocześnie podkreślić, że – zgodnie z projektem – uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie podlega zajęciu, wpis hipoteki przymusowej na opróżnionym miejscu jest zaś niedopuszczalny.
Jedynie w sytuacji, gdy hipoteka wygasłaby na skutek egzekucji z nieruchomości, właściciel nie mógłby rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym. Przy czym zgodnie z projektowanym art. 10110, właściciel nieruchomości nie może się skutecznie zobowiązać do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
Proponowana regulacja stanowi olbrzymie novum w polskim prawie hipotecznym. Przy tym istotnie wzmacnia pozycję właściciela nieruchomości. Portal KRN.pl zamierza z uwagą śledzić postęp w pracach nad projektem tejże nowelizacji, a następnie – nad jej uchwaleniem.
aktualności prawne
