Koszty zarządu we wspólnocie mieszkaniowej

 

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, które ustalają w formie uchwały na zebraniu rocznym. Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali miernikiem partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest jego udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem wpisanym w księdze wieczystej. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie (zróżnicować) obciążenia z tego tytułu tylko dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20.06.1997 roku sygn. II CKN 226/97. Na dzień dzisiejszy przepisy ustawy o własności lokali nie dają wspólnocie mieszkaniowej podstaw do ustalenia innego miernika partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.

 

 

Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczania wpłacanych przez właścicieli lokali zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, a okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczenia się z właścicielami lokali z wszystkich zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a więc także na fundusz remontowy. Należy jednak zwrócić uwagę na specyfikę funduszu remontowego. W większości przypadków wspólnota nie jest w stanie, ze względu na duże koszty remontu, zgromadzić niezbędnych środków na funduszu remontowym w ciągu roku tak jak na pokrycie innych kosztów zarządu. Zatem niemal wszystkie wspólnoty mieszkaniowe gromadzą środki na funduszach remontowych w okresach wieloletnich, a w konsekwencji rozliczenie z właścicielem wniesionych zaliczek następuje po wykonaniu inwestycji, na przykład rozliczenie zaliczek wnoszonych na remont dachu nastąpi po uzbieraniu niezbędnych środków i wykonaniu remontu, czyli po paru latach.

 

Wprawdzie wpłacone przez właściciela na konto wspólnoty mieszkaniowej środki stanowią własność właściciela aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem, jednak nie oznacza to, że właściciel ma prawo żądać ich zwrotu w każdym czasie, na przykład w chwili sprzedaży lokalu. Zaliczki służą bowiem gromadzeniu środków na określony cel, a właściciel, zgodnie z uchwałą i ustawą o własności lokali, jest zobowiązany do ich wnoszenia. Zwrot dotyczy tylko ewentualnej nadpłaty, czyli środków pozostałych po realizacji określonego celu, czyli po wydatkowaniu środków. Wpłacone zaliczki są własnością właściciela lokalu, a nie Jana Kowalskiego, a zatem uprawnienie do zwrotu nie ma charakteru osobistego, tylko jest związane z własnością lokalu.

 

Prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty powstaje w określonej chwili (po rozliczeniu), a uprawnionym z tytułu nadpłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest aktualny właściciel lokalu. Jak wskazuje bowiem art.548 § 1 kodeksu cywilnego, to z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą. Zatem do dnia wydania lokalu w posiadanie kupującemu uchwalone zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ponosi poprzedni właściciel, a od dnia wydania lokalu – nowy właściciel.Nowy właściciel wstępuje w pewien istniejący już stan faktyczny i prawny. Nie ma możliwości odmowy wykonania uchwał wspólnoty tylko dlatego, że nie brał udziału w ich uchwalaniu. Ma więc obowiązek od dnia wydania mu lokalu uczestniczyć we wszelkich zobowiązaniach, jakie zastany stan prawny nakłada na niego jako właściciela lokalu w danej wspólnocie mieszkaniowej.

 

W przypadku zmiany właściciela lokalu w zakresie „rozliczenia” przejmowanego lokalu nowy i poprzedni właściciel muszą liczyć się z tym, że wprawdzie prąd, gaz i inne media dostarczane do lokalu można rozliczyć na dzień wydania lokalu, dokonując spisu liczników i załatwiając formalności u dostawców mediów związane ze zmianą odbiorcy tych mediów, ale co do zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy, a co do funduszu remontowego rozliczenie nastąpi po wykonaniu inwestycji, na jaką gromadzono środki, co może nastąpić nawet po kilku latach. Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa ani obowiązku rozliczenia lokalu w inny sposób, a rozliczać będzie się ze swoim aktualnym członkiem, bo na niego z chwilą wydania lokalu przeszły wszelkie korzyści i ciężary związane z lokalem.

 

 

Zdania na temat możliwości przeznaczenia zaliczek wnoszonych przez właścicieli na inny cel niż zamierzony są podzielone. Wynika to z faktu, że w orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że wpłacone zaliczki są nadal własnością właścicieli poszczególnych lokali, a skoro są ich własnością, to wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa nimi rozporządzać na inny cel niż zostały przez właścicieli wpłacone bez zgody wyrażonej indywidualnie przez poszczególnych właścicieli. Stanowisko to potwierdza orzecznictwo. Najbardziej znanym orzeczeniem w tej materii jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22.02.2001 roku sygn. akt I ACa 1309/00, w którym sąd orzekł, że wspólnota podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym, w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli przekazanymi jej do rozliczenia się nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe, niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować, co z tymi środkami zrobić. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie.

 

Również w wyroku z dnia 15.04.2004 r. sygn. akt I ACa 1382/03 Sąd Apelacyjny w Warszawie zajął analogiczne stanowisko. Zdaniem sądu, środki na pokrycie kosztów eksploatacji stanowią wierzytelność właścicieli lokali, nie stają się ani własnością, ani majątkiem wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli wpłaty przewyższają wydatki, różnica powinna być zwrócona właścicielowi lub zaliczona na poczet przyszłych jego wydatków. Prawa właściciela lokalu do dysponowania jego majątkiem nie można zniweczyć uchwałą co do przeznaczenia nadwyżki na inny cel. Również Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 18.06.2008 r. sygn. akt I ACa 119/08 uznał, że niezgodne z prawem było przekazanie nadwyżki na fundusz remontowy.

 

Można też w tej materii znaleźć orzeczenia odmienne. Wart przedstawienia jest zwłaszcza wyrok Sądu Najwyższego sygn. akt II CSK 358/10, w którym Sąd Najwyższy stanął na stanowisku odmiennym niż sądy niższej instancji i uznał, że wspólnotom mieszkaniowym wolno zadecydować, po zakończeniu rocznych rozliczeń, o przekazaniu nadwyżki czynszu na fundusz remontowy. Zdaniem sądu, jest to zgodne z interesami właścicieli i sprzyja płynności finansowej wspólnoty.

 

W związku z brakiem jednolitej linii orzecznictwa trudno uznać, że możliwość dokonania przesunięć między funduszami we wspólnocie mieszkaniowej jest jednoznacznie niedopuszczalna lub dopuszczalna. Zatem w przypadku danej wspólnoty mieszkaniowej wszystko zależy od zachowania właścicieli lokali. Nikt bowiem nie zabroni właścicielom podjąć uchwały o takim przesunięciu środków. Dopiero w sytuacji, gdy jeden z właścicieli zaskarży uchwałę do sądu, uchwała ta będzie podlegać ocenie. Art. 25 ustawy o własności lokali pozwala bowiem właścicielowi zaskarżyć do sądu uchwałę z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź w inny sposób narusza jego interesy. W związku z brakiem jednolitej linii orzecznictwa w tej materii trudno jednoznacznie stwierdzić, czy uchwała zostanie, czy nie zostanie uchylona.