"Czym jest księga wieczysta i jak ją założyć?"
Znaczenie księgi wieczystej i informacji w niej zawartej trudno przecenić, szczególnie, gdy weźmiemy pod uwagę fakt, że na „historię” nieruchomości składają się okresy, kiedy jej właścicielami były różne osoby lub podmioty. Zalety prowadzenia księgi wieczystej są ewidentne, z tego też względu w niniejszym artykule opisuję, jak założyć księgę wieczystą.
Co to jest księga wieczysta?
Księgi wieczyste są oficjalnymi dokumentami, z których możemy uzyskać podstawowe informacje dotyczące danej nieruchomości. Prowadzi się je w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Mogą być one prowadzone w formie tradycyjnej (papierowej) lub elektronicznej. Przy każdej księdze wieczystej prowadzone są akta księgi wieczystej. Do akt tych składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości. Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe właściwe dla lokalizacji nieruchomości.
Księgi wieczyste zakłada się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo, których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu. Prowadzi się je odrębnie dla:
- nieruchomości gruntowych,
- nieruchomości budynkowych,
- nieruchomości lokalowych,
- ograniczonych praw rzeczowych, tj. dla: własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której własność lokali została wyodrębniona, ujawnia się także sposób zarządu ta nieruchomością określony w umowie (lub wynikający z ustawy).
Dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i dla znajdującego się na takim gruncie budynku, który stanowi odrębną nieruchomość będącą własnością wieczystego użytkownika gruntu prowadzona jest wspólna księga wieczysta.
Każda księga wieczysta składa się z 4 działów:
- Dział I obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z nieruchomością.
- Dział II zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego.
- Dział III przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek).
- Dział IV przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
Dział III oraz IV może być wolny od wpisów w sytuacji, gdy na nieruchomości nie ustanowiono ciężarów, ograniczeń czy hipotek.
Procedura założenia księgi wieczystej
Procedura założenia księgi wieczystej rozpoczyna się od złożenia przez osobę uprawnioną wniosku wraz z wymaganymi dokumentami (w szczególnych sytuacjach możliwe jest także założenie księgi wieczystej z urzędu). Wniosek ten należy złożyć w Sądzie Rejonowym. Osobą uprawnioną do złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej jest odpowiednio:
- właściciel nieruchomości,
- osoba, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do określonej nieruchomości,
- wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które ma być wpisane do księgi wieczystej,
- właściwa państwowa jednostka organizacyjna lub osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste (dotyczy nieruchomości państwowych).
Wniosek powinien zawierać informacje i dane takie jak:
- oznaczenie nieruchomości, miejsce jej położenia, obszar oraz sposób korzystania z nieruchomości,
- lista wszystkich uprawnionych, na których rzecz własność ma być wpisana oraz wskazanie ich adresów,
- powołanie tytułu własności nieruchomości,
- wyszczególnienie obciążających nieruchomość praw rzeczowych lub ograniczeń w jej rozporządzaniu albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.
Do wniosku powinny być dołączone:
- dokumenty stwierdzające nabycie własności nieruchomości, którymi mogą być odpowiednio: akt notarialny dotyczący nabycia nieruchomości lub oddania w użytkowanie wieczyste, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna, w przypadku ograniczonego prawa rzeczowego, gdy mamy do czynienia z nowowybudowanym lokalem/mieszkaniem – przydział lokalu wydany przez spółdzielnię mieszkaniową,
- dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości, którymi są:
- wypis z ewidencji gruntów (określający m.in. powierzchnię, przeznaczenie gruntów),
- wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów lub mapy zasadniczej (lokalizacja nieruchomości na mapie).
Dokumenty powyższe powinny być zaopatrzone w klauzulę organu prowadzącego ewidencje gruntów i budynków stwierdzającą, że przeznaczone są do dokonywania wpisów w księgach wieczystych.
Gdy mamy do czynienia z gruntem oddanym w
użytkowanie wieczyste, podstawą dokonania oznaczenia, oprócz wyżej wymienionych dokumentów, jest dodatkowo umowa użytkowania wieczystego lub decyzja administracyjna właściwego organu.
Lokal będący przedmiotem odrębnej własności oznacza się na podstawie aktu notarialnego lub orzeczenia sądu, a także wypisu z rejestru gruntów i budynków.
W wypadku ograniczonego prawa rzeczowego (własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej) oznaczenia dokonuje się na podstawie wydanego przez spółdzielnię mieszkaniową, z którą prawo jest związane, zaświadczenia o położeniu i powierzchni lokalu lub domu oraz na podstawie wypisu z rejestru gruntów i budynków. Ponadto w wypadku zakładania księgi wieczystej dla takiego prawa niezbędne jest dołączenie do wniosku oświadczenia spółdzielni mieszkaniowej o przyjęciu nas w poczet członków spółdzielni.
W postępowaniu o założenie księgi wieczystej sąd przeprowadza postępowanie dowodowe, które uzna za właściwe. Jest to postępowanie nieprocesowe. Sędzia może wziąć pod uwagę np. zbiór dokumentów, zaświadczenia, oświadczenia, wyjaśnienia określonych osób lub organów.
Księga wieczysta jest zakładana na podstawie postanowienia sądu wydanego po przeprowadzeniu postępowania dowodowego. O założeniu księgi wieczystej sąd zawiadamia wszystkich zainteresowanych, a także właściwy organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków. Do zawiadomienia dołączony jest odpis postanowienia o założeniu księgi wieczystej. Sąd także zawiadamia właściwą spółdzielnię mieszkaniową o założeniu księgi wieczystej dla ograniczonego prawa rzeczowego oraz o wpisie hipoteki do księgi wieczystej.
Ile kosztuje założenie księgi wieczystej
W postępowaniu przy zakładaniu ksiąg wieczystych kosztem sądowym jest wpis stały od wniosku o założenie księgi wieczystej w kwocie 40 zł, pobierany niezależnie od wpisu od wniosku o wpis własności lub innego prawa. Inaczej mówiąc, gdy składamy do sądu wniosek o założenie księgi wieczystej oraz o wpis własności nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) będziemy musieli ponieść:
- w/w koszt stały w wysokości 40 zł pobierany w celu pokrycia kosztów druku księgi wieczystej oraz koszt teczki akt,
- koszty z tytułu wniosku o wpis prawa własności nieruchomości wynoszące 1/5 wpisu stosunkowego obliczonego od wartości nieruchomości, np. jeśli wartość nieruchomości wynosi 200 000 zł, ta opłata sądowa wyniesie 2 320 zł.
Dużo mniej zapłacimy, składając wniosek o wpis własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, ponieważ opłata sądowa w tym wypadku wynosi 1/20 wpisu sądowego stosunkowego, tj. jeżeli wartość mieszkania wyniesie 200 000 zł poniesiemy koszt wpisu sądowego stosunkowego w wysokości 580 zł.
Warto pamiętać
Księgi wieczyste są jawne – każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu. Akta księgi wieczystej może natomiast przeglądać osoba mająca interes prawny oraz
notariusz.
Właściciel nieruchomości ma obowiązek niezwłocznego złożenia wniosku ujawnienia swojego prawa w księdze wieczystej.
Nie wszystkie informacje o nieruchomości znajdziemy w księdze wieczystej, dlatego warto, zwłaszcza w wypadku podejmowania decyzji o
zakupie nieruchomości lub mieszkania, sprawdzić inne źródła danych.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. z dnia 26 października 2001 r.)
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i wzorów dokumentów (Dz. U. z dnia 21 września 2001 r. z późn. zm.)
- Rozporządzenie ministra sprawiedliwości z dnia 27 marca 2002 w sprawie kosztów sądowych przy zakładaniu ksiąg wieczystych (Dz.U. Nr 44 z 2002 roku, poz. 415)
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego ( Dz.U. z dnia 1 grudnia 1964 r. z późn. zm.)
aktualności prawne
