Służebności gruntowe

Służebność gruntowa jest to ograniczone prawo rzeczowe, polegające na możliwości ingerencji w cudzą własność. Zgodnie bowiem z art. 285 §1 kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, zgodnie z którym właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w wyznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej lub właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań, czy też nie wolno mu wykorzystywać określonego uprawnienia, które na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa) przysługuje mu względem nieruchomości władnącej. Służebność gruntowa, w odróżnieniu od służebności osobistej, jest prawem związanym z własnością nieruchomości, a nie z jej właścicielem, zatem przysługuje każdemu kolejnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i ogranicza każdego kolejnego właściciela nieruchomości obciążonej.

Najczęściej występującą służebnością gruntową jest służebność przejazdu i przechodu. Służebność ta, jak sama nazwa wskazuje, polega na możliwości przechodzenia i przejeżdżania przez cudzą nieruchomość, a powstaje najczęściej w wyniku zawartej umowy lub orzeczenia sądowego, rzadziej w wyniku decyzji administracyjnej (na przykład art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

 

Brak zagwarantowanego prawnie dostępu do drogi publicznej jest traktowany jako jeden z przypadków tak zwanego braku uregulowanego stanu prawnego nieruchomości, niemal na równi z brakiem udokumentowanego prawa własności nieruchomości. W rzeczywistości bowiem nie każda nieruchomość ma granicę stykającą się z drogą publiczną, w związku z tym nieruchomości, które takiej granicy nie mają, muszą mieć zagwarantowany dostęp prawny do drogi publicznej przez inne nieruchomości. Nieruchomość nie mająca zagwarantowanego prawnie lub fizycznie dostępu do drogi publicznej traci wartość i ma małe znaczenie gospodarcze. Przy braku takiego dostępu do drogi publicznej konieczne jest albo powiększenie własnej nieruchomości poprzez nabycie nieruchomości sąsiedniej mającej zagwarantowany taki fizyczny lub prawny dostęp do drogi, albo ustanowienie służebności przejazdu i przechodu.

 

Często w praktyce występują tak zwane służebności zwyczajowe, nie mające znaczenia prawnego, czyli drogi lub ścieżki wchodzące w skład nieruchomości sąsiednich, po których dane osoby jeżdżą i chodzą od lat, korzystając z sąsiedzkiej grzeczności. Służebności zwyczajowe nie rozwiązują jednak sprawy, a problem z nimi uwidacznia się najczęściej wówczas, gdy sąsiedzka grzeczność się kończy, bo na przykład zmienia się właściciel sąsiedniej nieruchomości lub właściciel, w wyniku zmiany sposobu użytkowania swojej nieruchomości, ogradza ją albo wznosi budynki blokujące tę zwyczajową służebność. Problem ten pojawia się także wówczas, gdy właściciel nieruchomości nie mającej zagwarantowanego prawnego dostępu do drogi występuje do urzędu z wnioskiem o pozwolenie na budowę i spotyka się z odmową uzasadnioną niemożnością prowadzenia inwestycji z powodu braku dostępu do drogi publicznej.

 

Do ustanowienia służebności gruntowej potrzebne jest co najmniej oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej, złożone w formie aktu notarialnego (art.245 §§ 1 i 2 kodeksu cywilnego). Z ustanowieniem służebności powinien też być połączony wpis służebności do ksiąg wieczystych obu nieruchomości (nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej). Jednak wpis ten nie ma charakteru konstytutywnego, a jedynie deklaratoryjny. Brak takiego wpisu w jednej lub obu księgach wieczystych nieruchomości, mimo właściwego ustanowienia, nie oznacza, że ta służebność nie powstała. W przyszłości może jednak powstać problem z udowodnieniem jej istnienia.

 

Obecnie wypadki braku wpisu służebności w księdze wieczystej zdarzają się bardzo rzadko, ponieważ ustawodawca nałożył na notariusza obowiązek zawarcia w akcie notarialnym ustanowienia służebności wniosku o jej wpis we właściwych księgach wieczystych. Służebności gruntowe wpisuje się w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, przez którą jest ustanawiana jako obciążenie oraz jako uprawnienie w dziale I-Sp. księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na rzecz której jest ustanawiana. Do zmiany treści służebności potrzebna jest umowa pomiędzy uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej, a jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej – również stosowny wpis do tej księgi.

 

Umowa o zmianie treści służebności nie wymaga żadnej szczególnej formy, czyli nie musi mieć formy aktu notarialnego, ale jeśli ma być podstawą wpisu w księdze wieczystej (zmiana treści ma być w księdze ujawniona) podpisy stron winny być notarialnie uwierzytelnione (art. 248 kodeksu cywilnego w związku z art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

 

Jeżeli nie jest możliwe uregulowanie przejazdu i przechodu do nieruchomości w drodze dobrowolnego porozumienia stron (umowy), właścicielowi nieruchomości, która nie ma dostępu prawnego do drogi publicznej przysługuje prawo żądania ustanowienia przymusowo takiego dostępu w drodze postępowania sądowego (art.145 kodeksu cywilnego). W tym celu właściciel może wnieść wniosek do sądu rejonowego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Wnosząc taki wniosek do sądu, należy jednak pamiętać, że służebność drogi koniecznej ustanawiana jest za wynagrodzeniem dla właściciela, przez którego nieruchomość będzie przechodzić przejazd. Ponadto ustanowienie przez sąd służebności drogi koniecznej następuje wprawdzie z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej, ale też z jak najmniejszym obciążeniem nieruchomości, przez które służebność ma być prowadzona. Jeżeli konieczność ustanowienia służebności drogi koniecznej jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, to – o ile jest to możliwe – przeprowadzenie przez sąd drogi koniecznej nastąpi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. We wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które miałaby prowadzić droga, ponadto przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej, sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe, albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne (art. 626 §§ 1 i 2 kodeksu postępowania cywilnego).

 

Ustanowienia służebności drogi koniecznej może żądać zarówno właściciel nieruchomości, jak i samoistny posiadacz takiej nieruchomości. Jednakże posiadacz samoistny może żądać jedynie ustanowienia drogi koniecznej w postaci służebności osobistej. Posiadaczem samoistnym jest osoba nie będąca formalnie właścicielem nieruchomości, która jednak włada nieruchomością tak jak właściciel, z wolą takiego władania. Natomiast użytkownik nieruchomości, najemca, dzierżawca lub osoby mające do nieruchomości inny tytuł prawny są posiadaczami zależnymi i jako posiadacze zależni nie mogą żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej. Zgodnie z rozporządzeniem z dnia 17.12.1996 roku w sprawie określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych (Dz. U. Nr 96, poz. 753 ze zm.) od wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej sąd pobiera tak zwany wpis stały w kwocie 100 złotych.