Obecnie większość osób kupujących nieruchomości posługuje się przy zakupie kredytem i sprzedaje swoje nieruchomości przed spłatą całości zobowiązania, stąd też powstał problem właściwego przeprowadzenia transakcji zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką.
Postaram się przedstawić Państwu najbardziej bezpieczną procedurę zakupu takiej nieruchomości. Na początek należy sobie odpowiedzieć na dwa pytania: kiedy mamy do czynienia z taką transakcją oraz co nam grozi w związku z tym, że kupujemy nieruchomość obciążoną hipoteką.
Kiedy mamy do czynienia z taką transakcją
Z taką transakcją mamy do czynienia wówczas, gdy w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nabywanej przez nas nieruchomości wpisana jest hipoteka lub hipoteki. Najczęściej będą to hipoteki na rzecz banku, który sfinansował zakup osobie, od której kupujemy nieruchomość. I na takich hipotekach skupimy się w tym artykule.
Co nam grozi w związku z tym, że kupujemy nieruchomość obciążoną hipoteką
Przestawiając sytuację jak najprościej, należy stwierdzić, że jeżeli nabędziemy na przykład mieszkanie, które jest obciążone hipoteką, a sprzedający przestanie z różnych względów spłacać swój kredyt, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na tym mieszkaniu, bank będzie miał prawo „zapukać do naszych drzwi”, tzn. nastąpi zajęcie nieruchomości i jej sprzedaż przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym w celu zaspokojenia wierzytelności banku. Bez znaczenia będzie fakt, że mieszkanie jest już własnością innej osoby niż ta, która zaciągnęła kredyt. A zatem właściwe przeprowadzenie takiej transakcji jest bardzo ważne. Nie należy wierzyć zapewnieniom sprzedającego, że możemy kupić nieruchomość i nie myśleć o hipotece, gdyż on będzie regularnie spłacał raty, lub że spłaci je za dwa, trzy miesiące. Zawsze należy mieć świadomość, że nawet jeżeli sprzedający nie ma zamiaru nas oszukać, nie jest w stanie przewidzieć różnych życiowych sytuacji, które mogą mu się przydarzyć, a za które my, jako kupujący, nie powinniśmy odpowiadać. Zatem zawsze przy okazji sprzedaży nieruchomości powinno nastąpić wykreślenie hipoteki będącej zabezpieczeniem kredytu udzielonego poprzedniemu właścicielowi.
Sytuacja rynkowa
Jak już napisałem, większość osób kupujących posługuje się obecnie przy zakupie nieruchomości kredytem i sprzedając tak nabyte nieruchomości, z reguły nie dysponuje wystarczającymi środkami własnymi, aby wcześniej spłacić resztę kredytu i wystawić na sprzedaż nieruchomość już nie obciążoną. Są to po prostu zbyt duże kwoty, a kupujący musi wiedzieć, że wystawianie takich obciążonych nieruchomości na sprzedaż nie świadczy o chęci oszukania kupującego, tylko jest podyktowane dominującym obecnie na rynku sposobem finansowania zakupu nieruchomości, jakim jest kredyt bankowy. Warto więc poznać tajniki takich transakcji chociażby po to, by nie zrezygnować z zakupu atrakcyjnej nieruchomości tylko dlatego, że jest ona obciążona hipoteką.
Przede wszystkim bank
W sytuacji, gdy znaleźliśmy nieruchomość, np. mieszkanie, które nam odpowiada, a jedyny problem jaki istnieje, to obciążenie hipoteką na rzecz banku, który finansował jego zakup, wówczas sprzedający powinien zgłosić chęć sprzedaży nieruchomości w swoim banku. Wówczas bank określi kwotę, której zapłata spowoduje uregulowanie wszystkich należności banku z tytułu zaciągniętego kredytu, określi też sposób spłaty oraz po spłacie wystawi zaświadczenie będące podstawą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Musimy mieć bowiem świadomość, że wysokość hipoteki, wysokość zaciągniętego kredytu i aktualne zadłużenie to często trzy różne wartości. Jeżeli właściciel kupił swoje mieszkanie kilka lat temu, zdążył już zapewne spłacić część kredytu, więc kwota jego zadłużenia będzie niższa, ale mogło się też tak zdarzyć, że powinęła mu się noga i nie mógł spłacać kredytu, bank naliczał odsetki dla zaległości przeterminowanych i kwota zadłużenia będzie dużo wyższa niż wysokość kredytu. Zatem ustalenie wysokości zadłużenia i warunków jego spłaty na rzecz banku jest podstawową sprawą, od której należy zacząć procedurę takiej transakcji i bez której dalsze kroki nie są możliwe.
Warunki spłaty zadłużenia w formie zaświadczenia powinien przedstawić sprzedający. W zaświadczeniu tym (obojętnie jak bank nazwie to pismo) powinna się znaleźć aktualna wysokość zadłużenia, prowizje od przedterminowej spłaty (jeżeli takie są przewidziane), termin spłaty (czyli termin, w jakim obowiązują powyższe zasady) oraz rachunek banku, na który powinna nastąpić spłata zadłużenia. Po ustaleniu z bankiem zasad spłaty kredytu wiemy, jaka kwota „zadowoli” bank, aby zwolnił nieruchomość z hipoteki, a o to nam przecież chodzi. Pewien problem z określeniem wysokości zadłużenia będziemy mieć, jeżeli sprzedający zaciągnął kredyt w walucie obcej, gdyż wysokość jego zadłużenia z reguły zmienia się codziennie, a faktyczną kwotę potrzebną do spłaty kredytu wyznaczy dopiero kurs danej waluty obowiązujący w dniu spłaty. Wówczas prawdopodobnie bank określi aktualne zadłużenie właściciela w walucie kredytu. W takiej sytuacji wysokość zadłużenia i kwotę potrzebną do jego spłaty możemy określić tylko w przybliżeniu, posługując się aktualną tabelą kursu walut danego banku. W takim przypadku transakcję można przeprowadzić na dwa sposoby: zawierając umowę przedwstępną, spłacając kredyt, a następnie po jego spłacie zawierając umowę sprzedaży lub od razu zawierając umowę sprzedaży i określając w niej warunki spłaty kredytu.
Umowa przedwstępna
Jedną z możliwości uregulowania tego problemu jest właściwie sporządzona umowa przedwstępna sprzedaży, której zadaniem jest związanie stron i jednocześnie umożliwienie im przygotowania się do zawarcia przyszłej umowy przyrzeczonej poprzez stworzenie więzi zobowiązaniowej pomiędzy nimi. Treścią umowy przedwstępnej jest zatem zobowiązanie do zawarcia w przyszłości ustalonej przez strony umowy właściwej. Zatem w przypadku konieczności wcześniejszej spłaty kredytu umowa ta idealnie nadaje się do rozwiązania problemu. Zasadnicze znaczenie dla stron omawianej umowy ma określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wprawdzie w przepisach kodeksu cywilnego do istotnych postanowień umowy przyrzeczonej nie zaliczono terminu, w którym ma ona być zawarta, jednak z charakteru tej umowy wynika, że termin ten prawie zawsze powinien być oznaczony, i to najlepiej datą. Datę tę należy uzależnić od terminu podanego przez bank sprzedającego, w którym to terminie bank rozliczy kredyt i wystawi pisemną zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki, którą obciążona jest kupowana przez nas nieruchomość.
Instytucję umowy przedwstępnej reguluje art. 389 i następne kodeksu cywilnego. Pamiętajmy, że umowa przedwstępna powinna być poprzedzona takimi samymi czynnościami sprawdzającymi jak umowa właściwa, zwłaszcza jeżeli towarzyszy jej wypłata pieniędzy. Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, podobnie jak właściwą umowę sprzedaży, można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. Różnica sprowadza się do tego, że w przypadku, gdy umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej nie dojdzie do skutku z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić, a jeżeli otrzymał zadatek, może go zatrzymać. Jeżeli natomiast do umowy przedwstępnej nie doszło z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, kupujący, jeżeli wypłacił sprzedającemu zadatek, może żądać kwoty dwukrotnie wyższej. Natomiast w przypadku gdy umowa jest zawarta w formie przewidzianej dla umowy sprzedaży, czyli w przypadku obrotu nieruchomościami w formie aktu notarialnego, jeżeli strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma dodatkowo możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta, w takim przypadku orzeczenie prawomocne sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży.
Aby właściwie dostosować treść umowy przedwstępnej sprzedaży do naszych potrzeb, należy w niej zaznaczyć, że część ustalonej ceny sprzedaży ma dostać bank sprzedającego jako spłatę kredytu, a reszta trafi do zbywcy, np. w dniu podpisania umowy sprzedaży. Wpłaconą przez nas sprzedającemu kwotę w wysokości jego zadłużenia w banku należy zapisać w umowie jako zadatek. Wówczas w przypadku, gdyby sprzedający wycofał się z transakcji, będziemy mogli żądać wypłaty podwójnej wysokości tej kwoty.
W przypadku kredytu walutowego w dniu podpisania umowy musimy poprosić w banku, aby przeliczono nam podaną w zaświadczeniu kwotę zadłużenia w walucie obcej według kursu banku z tego dnia, gdyż inaczej nie będziemy w stanie określić wysokości zadłużenia w danym dniu. Po podpisaniu umowy wypłacamy kwotę zadłużenia właściciela, która służy jako spłata kredytu. W związku ze spłatą kredytu bank wystawia właścicielowi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W niektórych bankach ta procedura odbywa się niemal natychmiast, zwłaszcza jeżeli dzień spłaty został dokładnie ustalony z bankiem; w innych bankach trwa to kilka dni.
Wystawioną przez bank zgodę wraz z innymi dokumentami niezbędnymi do zawarcia umowy sprzedaży składamy u notariusza. Na tej podstawie notariusz przygotuje umowę sprzedaży, w której oprócz wniosku do sądu o wpisanie nas jako nowych właścicieli zawrze także oparty o pisemną zgodę banku wniosek do sądu o wykreślenie hipoteki. Pamiętajmy, że od wniosku o wykreślenie każdej hipoteki (czasami może być ich więcej niż jedna) notariusz pobierze za sąd opłatę sądową w kwocie 100 zł, która w zasadzie nie powinna obciążyć kupującego (podobnie jak wszystkie inne opłaty pobierane przy akcie notarialnym) tylko sprzedającego, gdyż jest to w zasadzie jego koszt.
Właściwie przygotowana umowa sprzedaży
Zawarcie najpierw umowy przedwstępnej jest, moim zdaniem, bardziej bezpiecznym rozwiązaniem dla kupującego, gdyż zawarcie umowy sprzedaży następuje już w chwili, gdy kredyt jest spłacony, a my dysponujemy zgodą banku na wykreślenie hipoteki, a więc mamy pewność zwolnienia nieruchomości z obciążenia. Natomiast w przypadku, gdyby procedura zakończyła się fiaskiem z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, mamy gwarancję w postaci zadatku. Jednak ten sposób kupna nieruchomości obciążonej hipoteką nie zawsze jest możliwy. Nie będzie raczej możliwy wówczas, gdy kupujący przy zakupie również posługuje się kredytem bankowym, co przecież obecnie jest regułą. Banki bowiem finansując nabycie nieruchomości z kredytu, nie wypłacają pieniędzy przed zawarciem umowy sprzedaży. Zatem biorąc kredyt, nie dostaniemy pieniędzy od naszego banku na spłatę kredytu sprzedającego w innym banku tylko na podstawie umowy przedwstępnej, nawet jeżeli będzie ona sporządzona w formie aktu notarialnego. Jednak zaznaczam, że to jest moja opinia wynikająca ze znanej mi praktyki banków i stosowanych w nich procedur, więc zawsze warto zapytać w banku o możliwość takiej wypłaty kredytu.
W większości przypadków gdy finansujemy zakup nieruchomości z kredytu będziemy musieli zawrzeć umowę sprzedaży przed wystawieniem przez bank sprzedającego zgody na wykreślenie kredytu. Jednak nie jest to problem nie do rozwiązania. Należy wówczas w akcie notarialnym umowy sprzedaży określić zgodnie z zaświadczeniem wystawionym przez bank sprzedającego, że część pieniędzy z naszego kredytu ma zostać przelana bezpośrednio na rachunek bankowy banku sprzedającego (podany w zaświadczeniu) w celu spłaty kredytu, a dopiero reszta kwoty ma zostać przelana na rachunek sprzedającego. Sprawa będzie trochę bardziej skomplikowana, gdy sprzedający brał kredyt w walucie obcej, gdyż wówczas zaświadczenie opiewać będzie na kwotę wyrażoną w tej walucie, która jak już pisałem będzie się różnić z dnia na dzień. Wówczas, jeżeli wiemy, że nasz bank jest gotów wypłacić środki w dniu podpisania umowy sprzedaży, poprośmy, aby w tym dniu bank sprzedającego wystawił nam dodatkowe zaświadczenie z przeliczoną kwotą zadłużenia według kursu banku na ten dzień i na tej podstawie dokonajmy stosownych zapisów w akcie notarialnym. Po zawarciu umowy sprzedaży nasz bank dokona przelewu środków na dwa rachunki: rachunek banku wskazany w zaświadczeniu w celu spłaty zadłużenia sprzedającego oraz na konto sprzedającego nadwyżki, czyli różnicy między ustaloną ceną sprzedaży a kwotą zadłużenia. Bank sprzedającego zaś w wyniku spłaty zadłużenia rozliczy kredyt i wystawi zgodę do wykreślenia hipoteki. Zgodę tę wraz ze stosownym wnioskiem należy złożyć w sądzie rejonowym, który prowadzi księgę wieczystą dla sprzedawanej nieruchomości.
Warto jeszcze omówić dwa inne sposoby kupna nieruchomości obciążonej hipoteką, które pozostawiłem na koniec, gdyż nie są one zbyt często stosowane:
Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość
Jeżeli sprzedający jest właścicielem innej nieruchomości poza sprzedawaną, oprócz spłaty kredytu istnieje jeszcze inna warta rozważenia możliwość zwolnienia sprzedawanej nieruchomości z obciążenia hipoteką. Możliwość tę daje przeniesienie hipoteki ze sprzedanej nieruchomości na inną nieruchomość i w zasadzie nie musi być to nieruchomość sprzedającego, ale z reguły w praktyce tak jest. Zatem jeżeli bank uzna, że inna nieruchomość może być przedmiotem zabezpieczenia kredytu sprzedającego, a połączone będzie to najczęściej z koniecznością wyceny tej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wówczas sprzedający dokona ustanowienia hipoteki na tej nieruchomości, a bank wystawi zgodę na wykreślenie hipoteki ze sprzedawanej nieruchomości. Ten sposób zwolnienia sprzedawanej nieruchomości z hipoteki nie jest zbyt często stosowany, gdyż kredyt zaciągnięty kilka lat temu w związku z sytuacją na rynku kredytów dla sprzedającego nie jest już wcale taki atrakcyjny, aby przenosić go na inną nieruchomość i ponosić koszty z tym związane. Większość sprzedających będzie więc dążyć do spłaty kredytu, a nie do jego przeniesienia. Sprzedający, nawet jeżeli zamierzają kupić następną nieruchomość, będą woleli zaciągnąć nowy kredyt, zwłaszcza że w większości wypadków będzie on korzystniejszy dla nich niż ten, który udało im się uzyskać kilka lat temu. Niemniej warto rozważyć i ten sposób.
Przejęcie długu
Istnieje też możliwość przejęcia długu sprzedającego przez nabywcę, który dalej będzie spłacał kredyt. Wówczas kupujący praktycznie kontynuuje spłacanie tego samego kredytu, ale pod względem formalnym jest to po prostu zaciągniecie kredytu przez kupującego. Musi on przejść te same procedury w danym banku, jakie przechodzi każdy inny kredytobiorca. Również w tym wypadku bank określi jego zdolność kredytową i również może odmówić kredytowania. Nie jest to sposób rozwiązania omawianego problemu dość często stosowany, gdyż tak jak w powyższej sytuacji, kredyt zaciągnięty kilka lat temu w związku z sytuacją na rynku kredytów nie jest już wcale taki atrakcyjny dla sprzedającego, aby przejmować jego warunki. Ponadto ze względu na szybki wzrost cen nieruchomości często okazuje się, że jest to kredyt w zbyt małej kwocie, aby satysfakcjonował kupującego.
Niestety kupno nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest procedurą łatwą i wymaga sporej wiedzy, ale przede wszystkim doświadczenia. Warto więc przy tego typu transakcjach korzystać z usług fachowców. Ponieważ jest to transakcja coraz bardziej powszechna, nie jest ona obca notariuszom i pośrednikom, zatem na ich pomoc i doświadczenie zawsze można liczyć. Procedura ta i wymogi takiej transakcji nie są też obce większości banków, choć tutaj niestety bardzo często trzeba się uzbroić w cierpliwość, zwłaszcza w stosunku do banku, który kredytuje w takiej transakcji kupującego. Niestety z moich doświadczeń wynika, że pracownicy „pierwszego kontaktu” w banku mają często małe pojęcie o przeprowadzaniu takich transakcji, a hierarchiczność decyzji w bankach i konieczność stosowania mało elastycznych procedur nie sprzyja szybkości i bezpieczeństwu takich transakcji. Zatem moim zdaniem banki są w takich transakcjach najsłabszym ogniwem, ale w związku z coraz większą liczbą tych transakcji na pewno również one usprawnią ich obsługę.
Autor jest prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości
aktualności prawne
