W związku z nieodpłatnym oddaniem lokalu najwłaściwszą umową będzie umowa użyczenia.

Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Biorący ma prawo używać rzeczy w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu, chyba że umowa określa inny sposób używania. Z chwilą zakończenia umowy użyczenia biorący do używania jest zobowiązany zwrócić użyczającemu rzecz w stanie niepogorszonym, jednak nie odpowiada on za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Natomiast najem w świetle przepisów Kodeksu cywilnego (art. 659 i następne) jest umową, na mocy której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się uiszczać wynajmującemu umówiony czynsz. Jak więc widać, umowę użyczenia od umowy najmu odróżnia głównie jej nieodpłatny charakter.

Z punktu widzenia podatku dochodowego oddanie rzeczy do bezpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia powoduje powstanie u udostępniającego przychodu, którym jest wartość czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu bądź dzierżawy, z wyjątkiem sytuacji, gdy właściciel nieruchomości używa jej na własne potrzeby lub potrzeby członków rodziny albo gdy oddał bezpłatnie nieruchomość lub jej część do użytku na cele: działalności naukowej, naukowo-technicznej, oświatowej, oświatowo-wychowawczej, kulturalnej, w zakresie kultury fizycznej i sportu, ochrony środowiska, dobroczynności, ochrony zdrowia i pomocy społecznej, rehabilitacji zawodowej i społecznej inwalidów, kultu religijnego oraz związkom zawodowym.

Inaczej mówiąc, jeśli mieszkanie zostanie użyczone członkom rodziny, nie powstaje przychód z nieruchomości podlegający opodatkowaniu. Należy jednak pamiętać, że istotą umowy użyczenia jest jej bezpłatny charakter. Za bezpłatne zaś można uznać tylko takie świadczenie, które nie powoduje powstania u otrzymującego rzecz obowiązku dokonania jakichkolwiek wzajemnych świadczeń na rzecz dającego. „Bezpłatność” musi dotyczyć wszystkich elementów umowy, tak więc umowa użyczenia nie może nakładać na biorącego do używania obowiązku jakichkolwiek dodatkowych świadczeń na rzecz użyczającego. Biorący do używania może być tylko zobowiązany do ponoszenia zwykłych kosztów utrzymania rzeczy użyczonej. Zwykłe koszty utrzymania rzeczy to wydatki i nakłady pozwalające zachować rzecz w stanie niepogorszonym, utrwalającym jej właściwości i przeznaczenie. Będą to przykładowo koszty konserwacji, bieżących remontów, drobnych napraw. Oznacza to, że umowa nakładająca na biorącego do używania obowiązek ponoszenia innych świadczeń, poza zwykłymi kosztami utrzymania rzeczy, nie może zostać uznana za umowę użyczenia.