Z definicji meldunek służy wyłącznie do celów związanych z ewidencją ludności zamieszkałej na terenie Polski, zatem nie uprawnia do zajmowania lokalu. W rzeczywistości bywa narzędziem wykorzystywanym przez nieuczciwych najemców przeciwko właścicielom nieruchomości. Nakazanie wyprowadzki lokatorom zalegającym z opłatami za użytkowanie lokalu czy dopuszczającym się różnego rodzaju nadużyć będzie dużo bardziej skomplikowanym procesem, jeśli najemca zameldował się na pobyt stały w mieszkaniu. W skrajnych przypadkach nieuczciwi lokatorzy posuwają się do przejęcia nieruchomości np. poprzez wymianę zamków i odcięcie właścicielowi w ten sposób dostępu do lokalu. W świetle prawa zameldowanie takiego najemcy na pobyt stały nadal będzie uzasadnione – weryfikacji podlega bowiem tylko kwestia tego, czy osoba ta wciąż mieszka pod adresem wskazanym we wniosku.
Konieczność zgłoszenia informacji o miejscu stałego pobytu wynika z następujących aktów prawnych: ustawy z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności (Dz. U. z 2015 r. poz. 388) oraz rozporządzenia ministra spraw wewnętrznych i administracji z 29 września 2011 r. w sprawie określenia wzorów i sposobu wypełniania formularzy stosowanych przy wykonywaniu obowiązku meldunkowego. Wyżej wymienione dokumenty stanowią podstawę do zameldowania się lokatora niezależnie od woli właściciela mieszkania. Jeśli nawet wynajmujący zastrzeże na piśmie, że nie zgadza się na zameldowanie najemców w jego nieruchomości, pod względem prawnym taki zapis będzie nieważny. Trzeba bowiem pamiętać, że do potwierdzenia pobytu wystarczy przedstawienie umowy najmu. Do organów urzędu gminy należy następnie ustalenie, czy najemca rzeczywiście przebywa w mieszkaniu. W tym celu posługują się środkami dowodowymi wyszczególnionymi w Kodeksie postępowania administracyjnego.
Pewnym zabezpieczeniem dla wynajmujących jest zawarcie umowy na czas określony, po upływie ustalonego terminu, dowód legalnego pobytu w mieszkaniu utraci ważność, dlatego udowodnienie bezprawnego przejęcia nieruchomości będzie łatwiejsze. Mniej możliwości działania w tym kontekście pozostawia właścicielom umowa na czas nieokreślony.
Obowiązek meldunkowy a wypowiedzenie umowy najmu
W samym meldunku nie ma nic dziwnego, wszak najemca wypełnia w ten sposób tylko swój obywatelski obowiązek. Problem pojawia się w momencie, kiedy nie zamierza zastosować się do pozostałych zasad, przede wszystkim wymeldowania się po wygaśnięciu umowy najmu, w dniu poprzedzającym wyprowadzkę, lub co gorsza w ogóle nie planuje opuszczenia lokalu. Wyjście z pierwszej sytuacji możne znaleźć sam właściciel, składając wniosek do organu zajmującego się ewidencją ludności w Urzędzie danej gminy. Należy wówczas przedstawić dokumenty potwierdzające prawo własności i fakt zakończenia okresu najmu – wyciąg z księgi wieczystej nieruchomości oraz umowę z najemcą. Udowodnienie zaistniałej wyprowadzki nie będzie w takiej sytuacji obciążone długotrwałą procedurą. W ciągu miesiąca czy dwóch właściciel powinien uzyskać decyzję o wymeldowaniu lokatora. Jeśli mimo wypowiedzenia umowy bądź naruszenia jej warunków najemca nie zamierza się wyprowadzić, praktycznie jedynym skutecznym rozwiązaniem dla wynajmującego jest dochodzenie swoich praw w drodze postępowania sądowego. W tym przypadku odzyskanie nieruchomości może potrwać znacznie dłużej. Przed rozpoczęciem egzekucji komorniczej trzeba udowodnić przed sądem, że doszło do bezprawnego zajęcia nieruchomości.
Wypowiedzenie umowy najmu spowodowane zaległościami czynszowymi należy poprzedzić pisemnym wezwaniem do zapłaty, w którym zostanie określony dodatkowy czas na uregulowanie zaległych zobowiązań. Najemca musi ponadto zostać odpowiednio wcześniej poinformowany o planowanym wypowiedzeniu – takie prawo gwarantuje mu ustawa o ochronie praw lokatorów.
W sytuacji, gdy sprawa musi znaleźć finał w sądzie, ponieważ najemca zignorował nakaz wyprowadzki, właściciel tkwi w swego rodzaju zawieszeniu – przed uprawomocnieniem wyroku dotyczącego eksmisji nie może nic zrobić. Później zostaje mu już tylko dalsze czekanie, tym razem na efekty pracy komornika. Ten z kolei może rozpocząć procedurę eksmisyjną, ale pod warunkiem, że niechciany lokator samodzielnie znalazł już mieszkanie zastępcze lub gmina przyznała mu lokal socjalny bądź tymczasowy. W przeciwnym wypadku mamy do czynienia z eksmisją „na bruk”, na którą nie pozwalają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. W świetle obowiązującego prawa niedopuszczalne jest także stosowanie jakichkolwiek form nacisku, które mają skłonić najemcę do wyprowadzki. Wszelkie działania, które można określić mianem szantażu emocjonalnego, zostaną uznane za przemoc pośrednią. Przed zmuszaniem do wyprowadzki chroni lokatorów nowelizacja ustaw: Kodeks karny, Prawo budowlane oraz Kodeks postępowania w sprawach wykroczenia. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, za utrudnianie lokatorom użytkowania mieszkania czy nakłanianie ich do wyprowadzki właścicielowi nieruchomości grozi grzywna, a nawet kara 3 lat pozbawienia wolności (wszczęcie postępowania sądowego rozpoczyna się na wniosek pokrzywdzonego). Za przemoc pośrednią uznaje się również m.in. odcinanie źródeł ciepła, energii elektrycznej i wody. Jeśli na wniosek najemcy inspektor nadzoru budowlanego stwierdzi celowe uszkodzenie instalacji, ma prawo nakazać właścicielowi lokalu niezwłoczne usunięcia usterek, o ile nie są uzasadnione względami technicznymi lub użytkowymi. Za odmowę wykonania naprawy ustawodawca przewidział karę pieniężną.
W tego rodzaju sprawach w obliczu prawa mamy wobec tego dwie pokrzywdzone strony: właściciela, który nie może odzyskać mieszkania, oraz najemcę, przed którym roztacza się wizja szantażu, różnego rodzaju nacisków i ostatecznie eksmisji na bruk.
Zniesienie obowiązku meldunkowego?
Na arenie politycznej wielokrotnie powracała koncepcja zniesienia obowiązku meldunkowego. W ubiegłym roku posłowie poprzedniej kadencji rządu zdecydowali o przesunięciu terminu zmiany przepisów regulujących kwestię meldunku. Prezydent podpisał, 27 sierpnia 2015 r., nowelizację ustawy o ewidencji ludności przyjętą przez Sejm 23 lipca tego samego roku. Zgodnie z uchwalonymi wówczas przepisami obowiązek meldunkowy powinien wygasnąć 1 stycznia 2018 r.
aktualności prawne
