Miejsce postojowe i miejsce parkingowe

Osiedla mieszkaniowe, zwłaszcza w dużych miastach, duszą się od nadmiaru samochodów. Chyba na żadnym nie ma wystarczającej liczby miejsc do zaparkowania samochodów wszystkich mieszkańców, nie mówiąc już o samochodach gości. Dlatego bardzo często mieszkańcy parkują gdzie się tylko da, czyli na chodnikach, zakrętach i trawnikach, co skutecznie utrudnia komunikację wewnątrz osiedla. Taka sytuacja uniemożliwia też dojazd karetki czy straży pożarnej do budynków. Kłopoty z parkowaniem mają mieszkańcy nowych i starych osiedli. Kiedyś podczas projektowania osiedli nie myślano, że w każdej rodzinie będzie co najmniej jeden samochód. W nowych osiedlach deweloperzy zdawali sobie z tego już sprawę, ale ze względu na zysk szkoda było im budować odpowiednią liczbę miejsc parkingowych i poprzestawali na niezbędnym minimum. Tymczasem, według danych GUS (2019 rok) na 1000 mieszkańców w Polsce przypada już 610 aut. W związku z tym możliwość zagwarantowania sobie miejsca do parkowania własnego samochodu jest obecnie na wagę złota, a osoby, które chcą przy kupnie mieszkania nabyć miejsce do parkowania samochodu, powinny dobrze poznać instytucję miejsca postojowego i miejsca parkingowego.

 

Miejsce postojowe jest nowoczesną formą garażu spotykaną w nowych budynkach mieszkalnych, w których kondygnacja podziemna zaprojektowana została jako wielostanowiskowy garaż stanowiący integralną cześć budynku. Garaż ten to z reguły jedno duże pomieszczenie z wyrysowanymi na podłodze liniami wyznaczającymi poszczególne miejsca postojowe. Problem prawny z miejscami postojowymi pojawia się w związku z tym, że określenie miejsca postojowego sprowadza się tylko do wyrysowania na podłodze linii wyznaczającej granice tego miejsca. Nie może być więc ono tak jak lokale mieszkalne w budynku samodzielnym lokalem, gdyż zgodnie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb. Miejsce postojowe nie może zatem stanowić odrębnej nieruchomości, a w konsekwencji odrębnego przedmiotu własności. Miejsce postojowe nie spełnia też warunków do uznania go za pomieszczenie przynależne. Jak stanowi art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż. Miejsce postojowe nie jest pomieszczeniem, więc nie może być pomieszczeniem przynależnym. Potwierdził to Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z dnia 14 grudnia 2005 roku sygn. akt SK 24/05. Od momentu gdy w Polsce pojawiły się budynki z miejscami postojowymi powstał problem prawnego zagwarantowania prawa do miejsca postojowego. Na bazie mniej lub bardziej trafnych pomysłów wyłoniły się dwie formy prawne dla miejsca postojowego.

 

 

Prawo do miejsca postojowego można zapewnić poprzez ustanowienie służebności parkowania pojazdu na wyznaczonym miejscu postojowym wewnątrz budynku. Garaż wielostanowiskowy pozostanie wówczas częścią nieruchomości wspólnej jednak obciążoną na rzecz właścicieli konkretnych lokali służebnością parkowania na takich miejscach postojowych z wyłączeniem innych osób. To bardzo interesujące rozwiązanie, bo taka służebność przechodzi zawsze na kolejnego właściciela danego lokalu i umożliwia przypisanie konkretnego miejsca postojowego do danego mieszkania. Uniemożliwia sprzedaż samego miejsca postojowego bez równoczesnej sprzedaży mieszkania, a garaż jest częścią nieruchomości wspólnej, to znaczy nie zostaje wyodrębniony jako samodzielny lokal, więc wspólnota mieszkaniowa ma prawo podejmować decyzje odnośnie do zarządu tym garażem. Mimo tych niewątpliwych zalet instytucja miejsca postojowego w formie służebności jest rzadko stosowanym rozwiązaniem.

 

 

Drugą metoda zagwarantowania nabywcy miejsca postojowego polega na tym, że oprócz wyodrębnienia lokali mieszkalnych w danym budynku wyodrębnia się również cały parking podziemny jako jeden samodzielny lokal niemieszkalny (garaż). Lokal ten następnie sprzedaje się na współwłasność osobom, które mają z niego korzystać. Ponadto ustala się sposób korzystania z takiego samodzielnego lokalu garażowego, tzn. przyznaje się współwłaścicielom prawo do korzystania z poszczególnych miejsc postojowych z wyłączeniem innych osób. W postanowieniu z dnia 19 maja 2004 roku sygn. akt I CK 696/03 Sąd Najwyższy wskazał, że właściwą formą dla miejsca postojowego jest właśnie forma odrębnego lokalu garażowego, dlatego ta forma prawna stosowana jest w większości przypadków. Taki udział w garażu jest samodzielnym przedmiotem obrotu, zatem można go sprzedać i to niezależnie od sprzedaży mieszkania. Jeżeli garaż podziemny został wyodrębniony jako oddzielny lokal i sprzedany na współwłasność wówczas nie jest on częścią nieruchomości wspólnej, tylko kolejnym lokalem w budynku należącym do określonych właścicieli. W związku z tym, że nie jest to część nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa zarządzać tym garażem. Z przepisów ustawy o własności lokali wyraźnie bowiem wynika, że uchwały wspólnot mieszkaniowych mogą dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej. Tam bowiem gdzie kończy się nieruchomość wspólna, kończy się władza wspólnoty mieszkaniowej i stanowione przez nią prawo. Prawo decydowania o danej nieruchomości mają tylko jej właściciele.

 

Wspólnota nie jest właścicielem garażu tak jak nie jest właścicielem innych lokali w budynku, zatem nie może podejmować żadnych decyzji jego dotyczących. Decyzje odnośnie garażu podejmują jego właściciele na zasadach określonych w kodeksie cywilnym o współwłasności, a w stosunkach między nimi ustawa o własności lokalu nie ma zastosowania. Nie ma uchwał i całej procedury ich podejmowania i zaskarżania, a współwłaściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zatem w przypadku gdy garaż jest odrębnym lokalem, przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że prawo do korzystania z niego, tak jak z każdego innego lokalu w budynku, mają tylko jego właściciele. Nikt poza nimi nie ma prawa tam parkować, nawet w sytuacji, gdy znajdują się tam wolne miejsca. Natomiast zarząd lub zarządca danego budynku może zarządzać takim garażem tylko na podstawie umowy z współwłaścicielami garażu. Zatem jeżeli zarządca oprócz umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną nie dysponuje umową z współwłaścicielami garażu na zarządzanie tym lokalem, nie powinien ingerować w sprawy garażu.

 

Wiele wspólnot mieszkaniowych zarządza garażami, gdyż jest to niezbędne dla właściwego funkcjonowania nie tylko garażu, ale i budynku, jednak robi to bez podstawy prawnej. Niestety ustawodawca tworząc przepisy ustawy o własności lokali, nie przewidział takiej sytuacji. Także deweloperzy przy wyodrębnianiu lokali rzadko pamiętają, aby uregulować umownie tę kwestię w zawieranych aktach notarialnych.

 

 

Podczas gdy pod pojęciem miejsca postojowego przyjęło się rozumieć wyżej opisane miejsce w wielostanowiskowym lokalu garażowym wewnątrz budynku, to pod pojęciem miejsca parkingowego rozumie się wydzielone miejsce na parkingu przed budynkiem. W różnych wspólnotach mieszkaniowych zasady korzystania z miejsc parkingowych przed budynkiem są różnie regulowane. Najczęściej można się spotkać z brakiem regulacji w tej materii, tzn. poszczególne miejsca parkingowe zajmowane są na zasadzie kto pierwszy ten lepszy. Możliwe jest jednak określenie zasad korzystania z miejsc parkingowych przed budynkiem. Niejednokrotnie takie zasady narzucają już deweloperzy, którzy budują dane budynki. Chcąc uzyskać dodatkowe zyski z inwestycji, proponują oni nabywcom mieszkań uzyskanie odpłatnie wyłącznego prawa do korzystania z wydzielonego miejsca parkingowego na parkingu przed budynkiem. Wprawdzie parking przed budynkiem jest częścią nieruchomości wspólnej, ale deweloper ma możliwość na zasadzie umów quoad usum określić zasady korzystania z miejsc parkingowych przed budynkiem w ten sposób, że tylko określonym osobom przysługiwać będzie wyłączne prawo do korzystania z wyznaczonych miejsc parkingowych. We wspólnotach mieszkaniowych, w których takie miejsca parkingowe nie zostały określone, zdarza się, że wspólnoty w drodze uchwały określają zasady korzystania z parkingów także w ten sposób, że wydzielają poszczególne miejsca parkingowe i przypisują je do właścicieli poszczególnych lokali.

 

 

Obecnie nabywca mieszkania, który chce sobie zapewnić miejsce do parkowania samochodu, powinien dobrze znać instytucję miejsca postojowego i miejsca parkingowego. Szukając mieszkania, nabywca powinien zwracać więc uwagę zwłaszcza na oferty, w których właściciel sprzedaje mieszkanie wraz z miejscem postojowym lub parkingowym, albo gdy znajdzie ciekawą ofertę mieszkaniową, sprawdzić czy ktoś w tym bloku nie sprzedaje również miejsca postojowego.