Mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej

W Polsce mieszkania spółdzielcze powstały już w pierwszej połowie XX wieku. Niestety ustrój PRL zniszczył najlepsze cechy spółdzielczości i obecnie duża część spółdzielni to zbiurokratyzowane, nieefektywne relikty poprzedniej epoki. To właśnie sprawia, że spółdzielnie są powszechnie krytykowane nawet przez swoich mieszkańców. Trudno się zresztą dziwić skoro członkowie spółdzielni niejednokrotnie muszą walczyć ze spółdzielnią, aby wyegzekwować swoje prawa. Z tego też powodu większość spółdzielców dąży do uzyskania prawa własności do swoich mieszkań, a w konsekwencji do odłączenia się od spółdzielni i utworzenia wspólnot mieszkaniowych.

Rodzaje mieszkań w spółdzielni

Do niedawna spółdzielca mógł nabywać tylko własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu, dziś może otrzymać też prawo własności lokalu. Obecnie można spotkać też dwa rodzaje lokatorskich praw do lokalu: stare, które można przekształcać w prawo własności lub w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, oraz nowe, których budowę kredytował Krajowy Fundusz Mieszkaniowy i których w związku z tym nie można przekształcać. Jeżeli jednak chcemy zamieszkać w mieszkaniu budowanym przez spółdzielnię, najkorzystniej jest zawrzeć umowę na przekazanie własności lokalu.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

Najsłabszym prawem w ramach praw do lokali spółdzielczych, zbliżonym swoim charakterem do umowy najmu lokalu, jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Osoba, która decyduje się na nabycie na zasadach lokatorskich lokalu w budowanym przez spółdzielnię bloku, musi najpierw zostać przyjęta w poczet członków spółdzielni, a następnie zawrzeć umowę o budowę lokalu i wnieść wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie, w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal, a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Po zakończeniu inwestycji członek zawiera ze spółdzielnią umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Prawa tego nie można zbyć, nie podlega ono dziedziczeniu, egzekucji i może należeć tylko do jednej osoby lub do małżonków. Wynajmowanie lokalu osobom trzecim nie wymaga zgody spółdzielni, chyba że byłoby związane ze zmianą sposobu korzystania lub przeznaczenia.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa. W wypadku gdy przysługuje ono małżonkom, wygaśnięcie prawa następuje z chwilą ustania członkostwa obojga małżonków. W wypadku wygaśnięcia spółdzielnia zwraca osobie uprawnionej wkład mieszkaniowy zwaloryzowany według wartości rynkowej lokalu. W wypadku ustaniu małżeństwa małżonkowie muszą w terminie jednego roku zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło prawo do lokalu, albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział prawa, a były małżonek niebędący członkiem spółdzielni powinien złożyć deklarację członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu to prawo. Jeżeli małżonkowie nie dokonają tych czynności, spółdzielnia wyznacza im dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu prawa. Natomiast z chwilą śmierci jednego z małżonków prawo do lokalu, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. Małżonek ten, jeżeli nie jest członkiem spółdzielni, powinien w terminie jednego roku złożyć deklarację członkowską.
W wypadku wygaśnięcia prawa do lokalu w następstwie ustania członkostwa lub niedokonania czynności, o których mowa wyżej, roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy przysługują zamieszkałym razem z byłym członkiem dzieciom i innym osobom bliskim. W celu zachowania tych roszczeń konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia. Na pisemne żądanie członka spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć umowę o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub w umowę przeniesienia własności lokalu, po dokonaniu przypadającej na lokal spłaty:

• części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami,
• uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku,
• zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na remonty nieruchomości, w której znajduje się lokal,
• zadłużenia z tytułu opłat,
• różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego całego wkładu mieszkaniowego albo jego części. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, to różnica pomiędzy wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, podlega zmniejszeniu o 50 proc. wartości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię zwaloryzowanej proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie może być jednak przekształcone, jeżeli mieszkanie zostało wybudowane z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Innym rodzajem prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, zbliżonym trochę do prawa własności, jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Prawo to jest określane jako dziwoląg prawny. Powstało w latach 60. tylko po to, aby nie przyznawać ludziom pełnej własności do mieszkań, i mimo prób likwidacji istnieje do dziś. Osoba, która decyduje się na nabycie lokalu na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w budowanym przez spółdzielnię bloku, musi najpierw zostać przyjęta w poczet członków spółdzielni, a następnie zawrzeć umowę o budowę lokalu i wnieść wkład budowlany według zasad określonych w statucie. Po zakończeniu inwestycji, jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy powstała różnica pomiędzy wysokością ustalonego wkładu budowlanego a kosztami budowy lokalu, osoba, której prawo to przysługuje jest zobowiązana do dokonania dopłaty. Osobie tej zwraca się też ewentualną nadpłatę. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zwane ekspektatywą. Ekspektatywa ta jest zbywalna, podlega dziedziczeniu i egzekucji. Zbycie ekspektatywy wymaga formy aktu notarialnego i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia nabywcy w poczet członków. Umowa o budowę lokalu może być rozwiązana w wyniku jej wypowiedzenia przez członka spółdzielni lub spółdzielnię. Jednak spółdzielnia może wypowiedzieć umowę tylko wtedy, gdy członek spółdzielni z przyczyn leżących po jego stronie, nie dotrzymał warunków umowy, bez których dalsza realizacja zadania inwestycyjnego lub ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokali wzniesionych byłyby niemożliwe albo poważnie utrudnione. Wypowiedzenie może nastąpić na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, chyba że strony postanowią w umowie inaczej. Po zakończeniu inwestycji członek spółdzielni zawiera ze spółdzielnią umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Prawo to, w odróżnieniu od lokatorskiego, może należeć do kilku osób, jest dziedziczne, podlega egzekucji i może być zbyte. Zbycie tego prawa wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Przedmiotem zbycia może być też ułamkowa część, jednak pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu, a umowa zbycia zawarta bezwarunkowo jest nieważna. Wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie lokalu nie wymaga zgody spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia. Dziedziczenie tego prawa następuje na zasadach ogólnych z tym, że jeżeli prawo do lokalu przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa. W razie bezskutecznego upływu tego terminu sąd w postępowaniu nieprocesowym wyznaczy przedstawiciela. Na pisemne żądanie osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przypadających na ten lokal spłaty:

• części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;
• uzupełnienia wkładu budowlanego z tytułu modernizacji budynku;
• spłaty przypadających na ten lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal;
• spłaty zadłużenia z tytułu opłat.

1) Prawo odrębnej własności lokalu

Dopiero ustanowienie odrębnej własności lokalu, czyli nabycie prawa własności do lokalu daje spółdzielcy pełnię praw. Jako właściciel lokalu spółdzielca jest jednocześnie współwłaścicielem budynku i działki pod budynkiem, co docelowo umożliwia przejęcie od spółdzielni zarządzania budynkiem i odłączenie się od spółdzielni. Osoba, która decyduje się na nabycie lokalu na zasadach pełnej własności w budowanym przez spółdzielnię bloku, musi najpierw zostać przyjęta w poczet członków spółdzielni, a następnie zawrzeć umowę o budowę lokalu i wnieść wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Umowa o budowę lokalu ulega rozwiązaniu w wyniku jej wypowiedzenia przez członka spółdzielni lub spółdzielnię. Spółdzielnia może wypowiedzieć umowę o budowę lokalu, gdy członek spółdzielni lub jego następca prawny, z przyczyn leżących po jego stronie nie dotrzymał tych warunków umowy, bez których dalsza realizacja zadania inwestycyjnego lub ustanowienie odrębnej własności lokali wzniesionych w ramach wspólnie realizowanego zadania inwestycyjnego byłoby niemożliwe albo poważnie utrudnione. Wypowiedzenie może nastąpić na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, chyba że strony postanowią w umowie inaczej. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane ekspektatywą. Ekspektatywa jest zbywalna, przechodzi na spadkobierców, podlega egzekucji, a zbycie wymaga formy aktu notarialnego i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Spółdzielnia ustanawia odrębną własność lokalu na rzecz członka, z którym podpisała umowę o budowę lokalu najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu, a jeżeli jest wymagane pozwolenie na użytkowanie – najpóźniej w terminie 3 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia.

Likwidacja spółdzielni

Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu, a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w prawo własności lokalu, chyba że nabywcą budynku będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa, wówczas prawa te nie ulegają takiemu automatycznemu przekształceniu, a byłym członkom przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni.

„Oderwanie” się od spółdzielni

Jak wynika z wyżej podanych informacji zarówno osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, jak i osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mają prawo żądać przekształcenia ich praw w prawo własności lokalu. Z chwilą przekształcenia osoby te stają się pełnoprawnymi właścicielami nie tylko lokalu, ale i współwłaścicielami działki i budynku. Można zatem wnioskować, że nie mają już żadnych zobowiązań wobec spółdzielni i jako pełnoprawni właściciele mogą utworzyć wspólnotę mieszkaniową, powołać własny zarząd i sami podejmować decyzję odnośnie do własnej nieruchomości. Nic bardziej mylnego. Nawet jeżeli zrzekną się członkostwa nadal będą ich dotyczyć przepisy prawa spółdzielczego, nadal też będą obowiązani uczestniczyć na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni w wydatkach związanych z utrzymaniem nie tylko ich nieruchomości, ale również w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem innych nieruchomości spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Opłaty nadal będą im narzucane z góry, a zarząd będzie wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony. Zatem mimo nabycia własności nic się nie zmieni. Szansa na odłączenie się od spółdzielni, i to wprowadzona dopiero w wyniku ostatniej nowelizacji przepisów, pojawia się, gdy właścicielami w danej nieruchomości stała się większość byłych spółdzielców liczona według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości. Większość ta może bowiem podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Od tego momentu przestają ich dopiero obowiązywać prawa spółdzielcze, mogą przejąć zarząd nieruchomością i zacząć w pełni wykonywać swoje prawo własności. Natomiast w przypadku braku takiej uchwały dopiero z chwilą wyodrębnienia własności wszystkich lokali i po ustaniu członkostwa ostatniego właściciela stosuje się już automatycznie zasady określone w ustawie o własności lokali.

Podsumowanie

Ostatnie zmiany w przepisach dają spółdzielcom większą niż do niedawna kontrolę nad poczynaniami zarządu. Członkowie mają między innymi prawo żądać wglądu do dokumentów spółdzielni, co daje im szanse na choćby formalną kontrolę nad działalnością spółdzielni. Wprowadzają też zwiększoną odpowiedzialność władz spółdzielni oraz dają większą możliwość oderwania się od spółdzielni i stworzenia wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli ktoś zamierza zamieszkać w nowym mieszkaniu wybudowanym przez spółdzielnię, bez względu na to, jaki rodzaj prawa wybierze, powinien przeczytać statut, regulamin spółdzielni i wypytać mieszkańców, jak działają władze spółdzielni. Jeżeli ktoś chce kupić lokal spółdzielczy na rynku wtórnym, powinien się również dowiedzieć, ile osób w danej nieruchomości wykupiło już swoje lokale na własność, a zatem jakie są szanse oderwania się od spółdzielni, zwłaszcza jeżeli kupuje lokal w dużej, źle zarządzanej spółdzielni. Decydując się natomiast na lokatorskie prawo do lokalu finansowane kredytem z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego należy również sprawdzić, czy inwestycja ma zagwarantowane finansowanie, i pamiętać, że mimo wpłaty wysokiego wkładu mieszkaniowego i spłacania kredytu, nie ma szans na uzyskanie własności lokalu.

Autor jest prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości.