Wspólnota mieszkaniowa, w której mieszkam, postanowiła wyremontować balkony, ponieważ jak wykazano w przygotowanej na zlecenie wspólnoty dokumentacji technicznej, warstwa wykończeniowa płyt balkonowych została nienależycie wykonana, co skutkuje przeciekaniem i zawilgoceniem płyty żelbetowej. Podjęta przez wspólnotę uchwała zakłada jednak, że osoba, do której mieszkania przynależy balkon bądź taras, znajdzie wykonawcę, zleci wykonanie prac remontowych poprzez zawarcie stosownej umowy (projekt umowy przygotowany przez zarządcę), a następnie prace zostaną wykonane pod nadzorem inspektora działającego na zlecenie zarządcy. Koszty wykonanych prac będą rozliczane przez właściciela mieszkania, który otrzyma dofinansowanie ze środków wspólnoty (fundusz remontowy) w kwocie ok. 50 proc. wartości rachunku końcowego. Na koniec oczywiście wymagane jest, aby w ciągu maksymalnie 2 miesięcy wykończyć podłogę balkonu według uznania, przy zachowaniu odpowiednich standardów hydroizolacji zewnętrznej. W oparciu o uchwałę Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08, wydawać by się mogło, że to wspólnota powinna być zleceniodawcą oraz płatnikiem za prace niezbędne do naprawy izolacji płyty żelbetowej, a właściciel mieszkania za wykończenie prac płytkami lub innym odpowiednim materiałem, Co zrobić w takiej sytuacji, jeśli zależy mi na remoncie balkonu, ale nie zgadzam się z uchwalonym przez wspólnotę sposobem poradzenia sobie z wadliwą izolacją balkonów? Nie wyrażać zgody na prace naprawcze w formie dofinansowania i czekać, aż stan techniczny balkonu zacznie stanowić zagrożenie dla mieszkańców? Wspólnota mieszkaniowa jest przekonana, że przyjęte rozwiązanie jest słuszne, a remonty trzech tarasów w zaproponowanej formie odbyły się już jesienią 2017 r.

Wszelkie prace w obrębie nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa wykonuje w ten sposób, że po uprzedniej uchwale w zakresie remontu i jego finansowania, zarząd zawiera umowę z wykonawcą, który dokonuje niezbędnych napraw. Zarząd płaci za usługę ze zgromadzonych w tym celu środków na rachunku wspólnoty. Nie ma możliwości prawnych, aby wspólnota mieszkaniowa zobowiązała właścicieli, żeby to oni wykonywali prace w obrębie nieruchomości wspólnej. Uchwała ta świadczy o totalnej ignorancji prawnej osób, które jej treść wymyśliły, oraz o tym, że wspólnota zarządzana jest przez osoby niekompetentne i nie mające żadnego rozeznania w podejmowanych czynnościach. Właściciel nie ma obowiązku dostosować się do tak idiotycznej uchwały wspólnoty mieszkaniowej, bo jest ona niemożliwa do wyegzekwowania. Zarząd nie ma żadnych możliwości prawnych, aby zmusić właściciela do takich działań, jak przewiduje uchwała. Nie ma też możliwości prawnych, aby wykonać te prace za właściciela i tylko jego obciążyć kosztami przeprowadzonych prac. W sytuacji, gdy właściciel nie podporządkuje się uchwale, wspólnota mieszkaniowa będzie musiała wykonać remont zgodnie z prawem, czyli samodzielnie. Następnym razem proszę zwrócić uwagę, że nie tylko zarząd ma postępować zgodnie z prawem, ale i każdy członek zarządu, dlatego gdy podejmowana jest tego typu uchwała, każdy właściciel ma obowiązek zaskarżyć ją do sądu w terminie 6 tygodni od podjęcia. Wówczas taką uchwałę sąd uchyla, a wspólnota mieszkaniowa przywołana do porządku podejmuje jeszcze raz uchwałę zgodnie z prawem. 

Paweł Puch
prawnik