Nowa ustawa deweloperska pełna błędów. Powstała na bazie nieprawidłowych danych?

W latach 2012-2019 miało upaść ok. 150 firm deweloperskich. Polski Związek Firm Deweloperskich postanowił jednak zweryfikować dostępne dane. Z analiz specjalistów wynika, że we wspomnianym okresie liczba upadłości deweloperów, którzy byli objęci przepisami tzw. ustawy deweloperskiej i którzy prowadzili dla swoich inwestycji rachunku powiernicze, wyniosła 7. W 6 przypadkach klienci firm, które ogłosiły upadłość, już otrzymali swoje mieszkanie lub je otrzymają. Deweloperzy, którzy ogłosili upadłość w latach 2012-2019, nie należeli do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. 

 

Zdaniem wiceprezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich Konrada Płochockiego UOKiK wprowadza opinię publiczną w błąd, twierdząc, że skala upadłości w branży deweloperskiej jest tak duża. Zebrane przez PZFD dane wskazują na zupełnie inną sytuację. Podobnego zdania jest wiceprezes Business Centre Club Łukasz Bernatowicz, który zauważa, że UOKiK głosząc opinię o tak wielu upadłościach w branży deweloperskiej, podważa zaufanie do deweloperów oraz godzi w dobre imię firm deweloperskich. Podkreśla również, że sektor ten jest odpowiedzialny za wytworzenie dużej części PKB w Polsce. 

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego miała za zadanie chronić interesy nabywców nieruchomości. Niestety, okazało się, że dokument nie jest odpowiednio dopracowany. Co więcej, powstał on na podstawie nieprawdziwych danych. 

 

Nowe prawo ma wejść w życie w lipcu br. Zakłada ono utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Mają być do niego odprowadzane składki z tytułu sprzedaży każdego lokalu w inwestycji. Pozyskane w ten sposób środki mają zabezpieczyć interesy klientów firm deweloperskich m.in. w przypadku upadłości deweloperów. Dla inwestycji, dla których prowadzony jest otwarty rachunek powierniczy, wysokość składki ma nie przekroczyć 1 proc. wartości mieszkania (w 2022 roku ma to być 0,45 proc.).

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) ma sprawić, że zakup mieszkania od dewelopera będzie bezpieczniejszy. W ustawie znalazły się jednak nieprecyzyjne zapisy, co może rodzić pewne problemy zarówno dla deweloperów, jak i ich klientów. PZFD wskazał niekompletne regulacje jeszcze w czasie konsultacji. UOKiK miał je zignorować. 

 

PZFD zwrócił uwagę na zapis, z którego wynika, że w przypadku odstąpienia klienta od umowy deweloperskiej składka wpłacona na DFG nie zostanie zwrócona. Okazuje się, że będzie musiał zapłacić ją każdy następny nabywca tego samego lokalu. 

 

Kolejnym problemem jest wyłączenie przepisów dotyczących rękojmi w przypadku wad mieszkania. Z zapisów nowej ustawy wynika, że to nabywca będzie musiał dowodzić, że nieruchomość jest wadliwa. Obowiązująca obecnie ustawa określa, że w sytuacjach, których ona nie reguluje, mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego. Oznacza to, że aktualnie, gdy konsument zgłosi wadę lokalu, to deweloper musi dowieść, że usterka nie istnieje. Po wejściu w życie nowej ustawy role te się zatem odwrócą. 

 

PZFD zwraca także uwagę na fakt wprowadzenia zapisów pozwalających na odstąpienie od umowy. Konieczne będzie powołanie się na wady istotne dla lokalu. Niestety, w nowej ustawie nie określono, czym są owe „wady istotne dla lokalu”. Ma o tym decydować prywatna opinia rzeczoznawcy, którą zleci kupujący. Z zapisów ustawy nie wynika, aby można było złożyć do niej kontropinię. Deweloper na zwrot środków klientowi będzie miał 30 dni liczonych od dnia złożenia przez niego oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Specjaliści ostrzegają, że taki stan rzeczy mogą wykorzystywać nieuczciwi flipperzy, którzy po czasie uznają, że dane mieszkanie nie wygeneruje dla nich oczekiwanego zysku. 

Zdaniem wielu notariuszy stosowanie zapisów nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego może być obarczone ryzykiem popełniania błędów. Dużych trudności należy spodziewać się w przypadku umów przedwstępnych. Notariusze mogą mieć problem, kiedy stosować nową ustawę w całości, a kiedy tylko w części. To natomiast przełoży się bezpośrednio na poziom ochrony konsumentów. 

 

Nowe prawo wiąże także sprzedaż mieszkania ze sprzedażą udziału w lokalu użytkowym, czyli sprzedażą miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej. Obie transakcje mają być chronione w ten sam sposób. Problem pojawi się w przypadku późniejszego zakupu miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej – czy wówczas transakcja będzie chroniona na takich samych zasadach jak sam zakup mieszkania? Co w sytuacji, gdy klient odstąpi od umowy deweloperskiej, która zakłada nabycie mieszkania z udziałem w lokalu użytkowym? Otóż zdaniem notariusza dra hab. Marka Leśniaka w takim przypadku nie nastąpi automatyczne odstąpienie od umowy na nabycie miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej. 

Eksperci zwracają uwagę na to, że aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym z pewnością nie sprzyja wprowadzaniu w życie źle skonstruowanego prawa. W Polsce obserwujemy spadek inwestycji mieszkaniowych. Ma to związek m.in. z pandemią, wojną w Ukrainie, rosnącą inflacją, wzrostem ceny materiałów budowlanych, deficytem gruntów budowlanych oraz przedłużającymi się procedurami administracyjnymi. Wprowadzenie DFG oraz ustawy w obecnym kształcie może sprawić, że wiele osób po prostu nie będzie stać na zakup własnego mieszkania. 

 

Specjaliści apelują o ekspresową nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego. Jeżeli nie jest to możliwe – o przesunięcie jej wejścia w życie do czasu, gdy jej zapisy zostaną odpowiednio dopracowane. Poseł Jacek Tomczak rekomenduje odroczenie o 12 miesięcy. Stosowny projekt złożył już w sejmie.