Nowości orzecznicze: Zmiana treści służebności gruntowej

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 17 lipca 2007 r., sygn. akt III CZP 70/07, nie tylko właściciel nieruchomości obciążonej może żądać, za wynagrodzeniem, zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności. Może tego żądać także właściciel nieruchomości władnącej (ten kto wykonuje daną służebność), choć musi tego dochodzić w trybie przewidzianym dla wniosku o ustanowienie nowej służebności, czyli w postępowaniu nieprocesowym z wszystkimi tego konsekwencjami. W szczególności, w myśl art. 626 kpc, we wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej. A przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne. Oczywiście w pełni aktualny pozostanie też wymóg, by po ustanowieniu służebności gruntowej powstała ważna potrzeba gospodarcza uzasadniająca jej zmianę.

Trzeba podkreślić, że zgodnie z art. 145§ 1, 2 i 3 kc, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarczych, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Dyspozycja tego przepisu obejmuje więc nie tylko sytuację całkowitego braku dostępu do drogi publicznej, ale także taki stan faktyczny, gdy nieruchomość ma wprawdzie dostęp do drogi, ale jest on nieodpowiedni z punktu widzenia zgodnego z przeznaczeniem społeczno-gospodarczym normalnego korzystania z tej nieruchomości. Połączenie z drogą publiczną powinno bowiem gwarantować bezpieczną, zgodną z przepisami prawa oraz gospodarczą funkcją nieruchomości łączność z drogą. W wypadku braku takiej łączności przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Przy tym, jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej (sprzedaży, zniesienia współwłasności itp.). Jednakże w każdym wypadku przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się też, że w sytuacjach, w których dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, regułą powinno być przystosowanie go do użytku, a nie ustanowienie służebności drogi koniecznej innym szlakiem, chyba że przystosowanie takie byłoby niemożliwe lub wymagałoby niewspółmiernych nakładów.

Jak wskazano w uzasadnieniu powołanej na wstępie uchwały Sądu Najwyższego, art. 291 kc umożliwia właścicielowi nieruchomości obciążonej żądanie zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, gdy po ustanowieniu danej służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej. Jednakże w ocenie Sądu, pomimo braku tożsamego unormowania dotyczącego właściciela nieruchomości władnącej, nie można i jemu odmówić prawa do zmiany treści i sposobu wykonywania tego ograniczonego prawa rzeczowego. Przy tym nie można jednak zastosować w drodze analogii regulacji z art. 291 kc, gdyż ten tryb jest zastrzeżony wyłącznie dla właściciela nieruchomości obciążonej, dlatego też rozpoznawanie tego typu sprawy w trybie procesowym zostało przez Sąd Najwyższy wykluczone. Z tego właśnie względu właściciel nieruchomości władnącej musi dochodzić zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności w trybie przewidzianym dla wniosku o ustanowienie nowej służebności, a tym samym w postępowaniu nieprocesowym.

Autor: Brunon Paul, radca prawny

Źródło: KRN.pl, 2007.09.20