Nowości orzecznicze: Każdy może zarządzać nieruchomością

Wprawdzie zgodnie z art. 184 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez licencjonowanych zarządców nieruchomości lub przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami (jeżeli czynności z tego zakresu są wykonywane przez zarządców nieruchomości), odbywającą się na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a tytuł zawodowy „zarządca nieruchomości” podlega ochronie prawnej, to jednak uchwała Sądu Najwyższego z 17 lipca 2007 r. (sygn. akt. III CZP 69/07), wyjaśnia, że obowiązek posiadania licencji dotyczy tylko umowy o zarządzanie nieruchomością w zrozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 wyżej cytowanej ustawy. Tak więc prywatni właściciele, którzy zawrą umowę zlecenia dotyczącą zarządzania nieruchomością i powierzą zarząd osobie fizycznej albo prawnej, w myśl art. 18 i n. ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.), nie muszą wybierać licencjonowanego zarządcy, o ile nie mają na celu zawarcia umowy ze skutkami opisanymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Właściciele mogą więc wybrać każdą dowolna osobę, muszą jednak specyficznie uregulować jej uprawnienia i obowiązki. Istotne jest jedynie to, by umowa taka nie odwoływała się do regulacji zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami i by nie była też tak szeroko ujęta. Dla bezpieczeństwa interpretacyjnego wskazanym jest też, żeby umowa taka nie była określona jako „umowa o zarządzanie”, co mogłoby stanowić dodatkową przesłankę do interpretowania jej w myśl wyżej wymienionej ustawy. Przy tym, oczywiście, zleceniobiorca nie powinien posługiwać się tytułem zawodowym „zarządca nieruchomości”, o ile nie ma stosownej licencji, jednak mimo tych zastrzeżeń może wykonywać wszelkie czynności związane z zarządzaniem nieruchomością.

Trzeba podkreślić, że zgodnie z art. 185 ust. 1 i 2 wyżej cytowanej ustawy zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa jej użytkowania i właściwej eksploatacji, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania jej w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego w nią inwestowania. Przy tym zarządca nieruchomości lub wspomniany przedsiębiorca działa w wyżej wymienionym zakresie na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z właścicielem nieruchomości, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa ta wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Wskazuje się w niej zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej, a także zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.

W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy stwierdził, że umowa o zarządzanie nieruchomością jest tzw. umową nazwaną, czyli jej zawarcie powoduje powstanie uprawnień i obowiązków zarządcy określonych ustawowo. Przy tym Sąd Najwyższy zauważył, że jedynie zarządzanie nieruchomościami należącymi do zasobów nieruchomości Skarbu Państwa oraz gminnych, powiatowych i wojewódzkich zasobów nieruchomości, zgodnie z art. 189 cytowanej ustawy, wymaga – w wypadku powierzenia zarządu – działań licencjonowanego zarządcy. Tak więc nieruchomości publiczne (o ile nie są zarządzane przez właściciela) muszą być zarządzane przez fachowy, mający stosowne przygotowanie i licencje podmiot, natomiast nieruchomości prywatne (przykładowo należące do osób fizycznych, w tym przedsiębiorców lub spółek) mogą być zarządzane przez osoby nieposiadające licencji, nawet spoza grona właścicieli.

Zdaniem Sądu Najwyższego ograniczenie osoby prywatnej w wyborze zarządcy nieruchomości nadmiernie ograniczałoby zakres uprawnień właściciela określony w art. 140 kc i mogłoby być kwestionowane w świetle konstytucyjnej ochrony własności. Jednak jak wskazano wyżej, jedynie z licencjonowanym zarządcą można zawrzeć umowę o zarządzanie skutkującą obowiązkami i uprawnieniami opisanymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Tym samym Sąd Najwyższy stwierdza zatem, że zawarta po 31 grudnia 2001 r. umowa o zarządzanie nieruchomością – w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami – przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna. Istnieje zatem spore ryzyko powodujące, iż zawieranie umowy z osobą nieposiadającą licencji może się okazać wielce nieopłacalne, tym bardziej że konsekwencją nieważności umowy jest również nieważność wszelkich czynności podjętych na jej podstawie (np. wypowiedzenia najmu, podwyższenia czynszu, zawarcia umowy o wywóz nieczystości itd.).

Data 31 grudnia 2001 r. wynika z regulacji art. 232 ust. 3 cytowanej ustawy dozwalającej osobom prowadzącym bez posiadania licencji zawodowej działalność zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania nieruchomościami prowadzenie tej działalności do tej daty bez licencji.

Autor: Brunon Paul, radca prawny

Źródło: KRN.pl, 2007.09.13