Pisaliśmy już wcześniej o sytuacji właścicieli lokali, którzy wygrali sprawy o eksmisję niechcianych lokatorów. Gdy w wyroku eksmisyjnym przyznano lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, obowiązek jego dostarczenia spoczywa na gminie. Do czasu dostarczenia lokalu socjalnego, eksmisja lokatorów zostaje wstrzymana. Jak powszechnie wiadomo, gminy nie mają wielu takich lokali, dlatego też właściciele nieruchomości na eksmisję lokatorów mogą czekać wiele lat. Rozwiązaniem dla nich jest uzyskanie od gminy odszkodowania za to, że nie dostarcza ona lokalu socjalnego lokatorom. Niestety, bardzo często takie odszkodowania nie wystarczają na pokrycie wszystkich wydatków związanych z nieruchomością, a ponadto uniemożliwiają właścicielom pełne korzystanie ze swojej nieruchomości, gdyż lokal nadal zajmowany jest przez niechcianego lokatora.
W ostatnim czasie do warszawskiego sądu wpłynął pozew, w którym właściciel nieruchomości posiadający wyrok eksmisyjny przeciwko swojemu lokatorowi, zażądał od sądu udzielenia mu upoważnienia do wynajęcia lokalu dla eksmitowanego i obciążenia kosztami wynajmu gminę. Właściciel lokalu skorzystał w tej sytuacji z regulacji, którą przewiduje art. 480 k.c. Stanowi on bowiem, że w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania wierzyciel może zażądać, aby sąd upoważnił go do wykonania czynności na koszt dłużnika. W omawianej wyżej sytuacji dłużnikiem jest gmina, natomiast wierzycielem eksmitowany lokator oraz właściciel nieruchomości, który bez dostarczenia lokalu socjalnego dla lokatora, nie może przeprowadzić skutecznej eksmisji. Wierzyciel może więc dążyć do zastępczego wykonania swojego roszczenia.
Jeżeli sąd udzieli powodowi upoważnienia, właściciel będzie mógł wynająć lokal eksmitowanemu, a kosztami wynajmu obciążyć gminę. Wysokość kosztów wynajmu nie może jednak przekraczać różnicy między czynszem rynkowym a płaconym dotychczas przez lokatora.
Komentujący zaistniałą sytuację prawnicy twierdzą, że jest to nowatorski pomysł. Takie rozwiązanie jest korzystne nie tylko dla właściciela, ale także dla lokatora, gdyż właściciel w uzgodnieniu z lokatorem (a może nawet sam lokator) będzie mógł wynająć lokal, który będzie odpowiedni dla lokatora, ale jednocześnie spełniający warunki lokalu socjalnego wskazane w ustawie o ochronie praw lokatorów. Być może ten precedensowy pozew pomoże rozwiązać problem braku lokalu socjalnych.
Standardy lokalu socjalnego zawarte są w art. 2 ust. 1 pkt 5 wskazanej ustawy. Zgodnie z nim lokal socjalny musi:
- nadawać się do zamieszkania, czyli mieć przede wszystkim odpowiednie wyposażenie i być w dobrym stanie technicznym;
- powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m kw., a gdy jest to jednoosobowe gospodarstwo domowe – 10 m kw.;
- przepis dopuszcza jednak, by lokal miał obniżony standard;
- umowę zawiera się na czas określony;
- gmina zawiera umowę z osobami o niskich dochodach, a jakich dokładnie, wynika z jej uchwały;
- czynsz nie może przekroczyć połowy stawki najniższego czynszu.
aktualności prawne
