O stanie prawnym nieruchomości decyduje treść księgi wieczystej

Księgi wieczyste stanowią gwarancję pewności obrotu nieruchomościami oraz takimi prawami jak użytkowanie wieczyste czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W przypadku bowiem niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a tym rzeczywistym, generalnie pierwszeństwo ma właśnie treść ujawnionych wpisów.

Zasady i domniemania

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Zakłada się je i prowadzi dla nieruchomości, a także dla wspomnianych na wstępie praw. Księgi wieczyste są jawne. W związku z tym nikt nie może zasłaniać się nieznajomością istniejących wpisów ani wniosków, o których uczyniono w nich wzmiankę.

Kluczowe znaczenie dla obrotu nieruchomościami mają również dwa domniemania: że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym i że prawo wykreślone nie istnieje.

Fikcja czasem ważniejsza od prawdy

Naturalną konsekwencją powyższych zasad i domniemań jest tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przewidziana w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Mianowicie w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Jest to wyjątek od zasady, zgodnie z którą nikt nie może nabyć prawa od osoby nieuprawnionej do rozporządzenia nim. W imię bezpieczeństwa obrotu ustawodawca dopuszcza taką sytuację, że osoba trzecia działająca w zaufaniu do treści księgi wieczystej może skutecznie nabyć własność nieruchomości od osoby ujawnionej w księdze jako właściciel, lecz faktycznie nieposiadającej takiego prawa. Przyczyn takiej rozbieżności może być wiele. Czasem w grę wchodzi błąd sądu lub notariusza, czasem nieważność zawartej wcześniej umowy. Może to być także późne odnalezienie się testamentu, zaniechanie uprawnionego i tym podobne sytuacje, które powodują, że wpis w księdze wieczystej nie odzwierciedla rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości.

Nieujawnione obciążenia

Działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych rozciąga się nie tylko na prawo własności i inne prawa rzeczowe, ale także na prawa osobiste i roszczenia, które mogą być ujawniane w księdze wieczystej. Przykładem może być roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości wynikające np. z umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego czy prawo pierwokupu gruntu zastrzeżone w umowie dzierżawy.

Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste (np. prawo pierwokupu) lub roszczenie (np. o przeniesienie własności nieruchomości) uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Nie dotyczy to służebności drogi koniecznej albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy nieruchomości przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Oznacza to, że nabywca nieruchomości z takimi wpisami musi się liczyć z realizacją owych praw czy roszczeń. Uprawniony z umowy przedwstępnej (zawartej przez zbywcę nieruchomości) może więc wystąpić do sądu przeciwko nabywcy, domagając się złożenia przez tego ostatniego oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości.

Gdyby jednak w chwili nabycia nieruchomości z treści księgi wieczystej nie wynikały żadne prawa osobiste ani roszczenia osób trzecich, wówczas nabywca - z uwagi właśnie na omawianą rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych - uzyska jej własność bez tego rodzaju obciążeń.

Rękojmia nie działa jednak przeciwko: prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, a także służebnościom drogi koniecznej, przesyłu albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Nawet gdyby prawa te nie zostały wpisane do księgi wieczystej, a były ustanowione, to i tak nabywana nieruchomość będzie nimi obciążona.

Wyłączenia rękojmi

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Zatem treść księgi wieczystej, w której ujawniony jest odmienny stan prawny od rzeczywistego, nie może stanowić wytłumaczenia dla obdarowanego. Darowizny i innego rodzaju nieodpłatne rozporządzenia nie korzystają bowiem z tak daleko idącej ochrony. Nie inaczej, jeśli nabywca wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo z łatwością mógł się o tym dowiedzieć - taką definicję złej wiary nabywcy zawiera art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Ponadto rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie rozciąga się na wpisy dokonane w dziale I-O (oznaczenie nieruchomości) księgi wieczystej. Przykładowo, wpis dotyczący powierzchni gruntu nie rozstrzyga o tym, że nabywana działka ma taką powierzchnię, jaka była ujawniona w księdze.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).