Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił się do Ministra Infrastruktury i Rozwoju w sprawie ochrony członków spółdzielni mieszkaniowych przed odpowiedzialnością za zobowiązania spółdzielni.
Problem ujawnił się na tle sprawy Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Warszawie. W efekcie ryzykownej działalności inwestycyjnej Spółdzielnia posiada olbrzymie, wielomilionowe zadłużenie w stosunku do różnych podmiotów, obecnie toczy się przeciwko Spółdzielni kilkanaście postępowań egzekucyjnych, w ramach których zajęte zostały wszystkie rachunki bankowe. Dodatkowo komornicy sądowi zajęli wierzytelności Spółdzielni przysługujące im od członków i mieszkańców, z tytułu zapłaty opłat, o których mowa w art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W efekcie Spółdzielnia nie miała możliwości realizowania płatności w stosunku do dostawców mediów do nieruchomości. Mieszkańcom grozi w najbliższym czasie odcięcie dostawy wody, gazu oraz energii elektrycznej do mieszkań. Dodatkowo nieruchomości, na których posadowione są domy mieszkalne i budynki użytkowe zostały obciążone hipoteką. W tej sytuacji członkowie Spółdzielni i inne osoby, którym służą tytuły prawne do lokali w zasobach Spółdzielni, faktycznie obciążeni zostali długiem Spółdzielni, pomimo, że sami nie są dłużnikami ani w stosunku do wierzycieli Spółdzielni, ani w stosunku do samej Spółdzielni. Wywiązując się z obowiązków finansowych określonych w art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mają prawo oczekiwać, że również ich uprawnienia, jako użytkowników lokali w zasobach Spółdzielni będą respektowane. Tymczasem, w efekcie opisanych wyżej okoliczności, opłaty uiszczane przez nich co miesiąc na pokrycie kosztów utrzymania i eksploatacji nieruchomości, w których znajdują się ich lokale, de facto zostały przeznaczone na zaspokojenie dłużników Spółdzielni z innych tytułów. Sytuacja taka pozostaje w rażącej sprzeczności z deklarowaną przez ustawodawcę wolą ochrony członków spółdzielni mieszkaniowej przed ponoszeniem przez nich odpowiedzialności za długi spółdzielni, będące efektem nieprzemyślanych, niegospodarnych, czy wręcz nieuczciwych przedsięwzięć o charakterze inwestycyjnym.
Do dnia 31 lipca 2007 r. (data wejścia w życie nowelizacji) długi spółdzielni były uwzględniane w opłatach eksploatacyjnych. Jednakże na skutek wspomnianej noweli zakres obowiązków finansowych członka spółdzielni mieszkaniowej uległ zasadniczej zmianie. Członek zobowiązany jest pokrywać część kosztów związanych z utrzymaniem i eksploatacją jego nieruchomości w odpowiedniej proporcji, a także uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, zgodnie z postanowieniami statutu. Obowiązki członka nie obejmują już natomiast uczestniczenia w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów. Wraz ze zmianą stanu prawnego zobowiązania takie są pokrywane na zasadach ogólnych. Jeżeli zatem spółdzielnia zaciągnie zobowiązania lub poniesie koszty, którymi nie będzie mogła obciążyć członków, to zobowiązania te powinny być pokryte wyłącznie z dochodów uzyskanych przez spółdzielnię z prowadzonej przez nią działalności albo z innych środków własnych spółdzielni (wyrok Sądu Najwyższego z 9.05.2012r., sygn. V CSK 234/11). W tym samym wyroku Sąd Najwyższy wskazał ponadto, że obecnie członkowie spółdzielni uczestniczą w pokrywaniu strat spółdzielni tylko do wysokości zadeklarowanych udziałów. Pogląd ten jest jednolicie przyjmowany w orzecznictwie sądowym (wyrok Sądu Najwyższego z 28.06.2007r., sygn. IV CSK 78/07, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 11.06.2014r.,sygn. IACa 1295/13).
Intencją ustawodawcy jest, aby opłaty, uiszczane przez członków spółdzielni oraz inne osoby uprawnione były przeznaczane wyłącznie na cel, któremu służą, to znaczy, na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, w których znajdują się ich lokale oraz nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Niestety, intencja ta w praktyce nie zawsze zostaje zrealizowana, a to dlatego, że wskazane przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie zostały skorelowane z innymi przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego, regulujące postępowanie egzekucyjne nie zawierają bowiem takich unormowań, które wyłączałyby opłaty uiszczane przez członków spółdzielni mieszkaniowej. W tej konkretnej sprawie doszło do zajęcia wszystkich rachunków bankowych Spółdzielni, a w ramach tych rachunków zajęto również środki pieniężne pochodzące z wnoszonych opłat eksploatacyjnych. Egzekucja została również skierowana do wierzytelności, jakie spółdzielni mieszkaniowej przysługiwały z tytułu opłat eksploatacyjnych. W tym wypadku, zgodnie z art. 896 k.p.c. komornik wzywa członków spółdzielni, aby opłaty eksploatacyjne nie były uiszczane spółdzielni, lecz składane komornikowi. Nie ma niestety ani w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, ani w przepisach procedury cywilnej przepisu, który przewidywałby ochronę opłat eksploatacyjnych przed zajęciem w ramach postępowania egzekucyjnego. W efekcie, opłaty te podlegają egzekucji na zapłatę długów spółdzielni niezależnie od rodzaju długów. Wierzytelność spółdzielni z tytułu ww. opłat nie powinna być przedmiotem zajęcia komorniczego w toku egzekucji „innych zobowiązań” spółdzielni. Przepisy procedury cywilnej, regulujące postępowanie egzekucyjne nie zostały w omawianym zakresie skorelowane również z zasadą, że członkowie spółdzielni uczestniczą w pokrywaniu strat spółdzielni do wysokości zadeklarowanych udziałów. Co więcej, w myśl art. 19 § 3 Prawa spółdzielczego członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania. Również zasada bezwynikowej działalności spółdzielni mieszkaniowej nie może być rozumiana w ten sposób, że dowolny niedobór środków spółdzielni może ona przerzucać na członków. Nie budzi też wątpliwości, że osoby nie będące członkami spółdzielni w ogóle nie są zobowiązane do uczestniczenia w pokrywaniu strat spółdzielni.
Dodatkowe wątpliwości dotyczą braku ochrony przed zajęciem w ramach postępowania egzekucyjnego tego składnika opłat eksploatacyjnych, który stanowią tzw. opłaty na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, a w szczególności kosztów energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. W tych wypadkach spółdzielnia jest w zasadzie jedynie „pośrednikiem” pomiędzy członkami spółdzielni i innymi osobami mającymi tytuły prawne do lokali w ramach spółdzielni, a dostawcą ww. mediów bądź usługodawcą. Ma ona obowiązek pobrać od tych osób opłaty w wysokości odpowiadającej wyłącznie kosztom dostawy tych mediów (usług), określonym przez dostawcę (usługodawcę). Tym bardziej więc przeznaczenie opłat mających pokryć koszt dostawy mediów bądź odprowadzania ścieków czy usuwania odpadów na pokrycie długów spółdzielni, stanowiące efekt zajęcia tych opłat w ramach postępowania egzekucyjnego, wydaje się pozostawać w rażącej sprzeczności z założeniem ustawodawcy, iż opłaty z tytułu utrzymania i eksploatacji nieruchomości w spółdzielni mieszkaniowej mają być przeznaczone wyłącznie na ten cel.
aktualności prawne
