Odrolnienie nieruchomości rolnej w praktyce

Od 1 stycznia 2009 r. inwestor chcący zabudować nieruchomość rolną położoną w granicach administracyjnych miasta nie ma już obowiązku uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. W obecnym stanie prawnym o tym, czy inwestor może wykorzystać pod budownictwo działkę rolną położoną w granicach miasta, decyduje plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeśli dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość, został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący możliwość zabudowania tej nieruchomości, wówczas po uzyskaniu pozwolenia na budowę inwestor może przystąpić do budowy. Gdy zaś plan nie przewiduje takiej możliwości, jedynym wyjściem dla właściciela nieruchomości jest wnioskowanie do właściwego organu administracji (rada gminy lub miasta) o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie. Ułatwieniem dla zmiany planu zagospodarowania przestrzennego jest fakt, iż wójt, burmistrz lub prezydent miasta nie będą musieli występować do marszałka województwa czy ministra rolnictwa o zgodę na przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze, jeśli grunty te położone są w granicach administracyjnych miasta (taki obowiązek przewiduje ustawa, jednak jej przepisy nie znajdą w tym przypadku zastosowania). 

 

W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego inwestor powinien wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania, w której to decyzji organ administracji publicznej określi, na jakie cele może być wykorzystana nieruchomość. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o  planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

 

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

 2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc prawną 1 stycznia 2004 r.;

 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

 

Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy przewidującej możliwość zabudowania nieruchomości właściciel nieruchomości może wystąpić o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, a po jej uzyskaniu – rozpocząć budowę.

 

Kolejnym krokiem powinno być przekwalifikowanie gruntu z rolnego na budowlany w ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie z art. 23 ustawy z 17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne, właściwe organy, sądy i kancelarie notarialne przesyłają staroście odpisy prawomocnych decyzji i orzeczeń oraz odpisy aktów notarialnych, z których wynikają zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków, w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji, orzeczenia lub sporządzenia aktu notarialnego. Podobnie § 12 ust. 1 rozporządzenia ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków stanowi, iż prawa właścicieli lub posiadaczy gruntów, budynków i lokali uwidacznia się w ewidencji na podstawie m.in. ostatecznych decyzji administracyjnych. W większości urzędów administracyjnych prowadzących ewidencję gruntów i budynków w Polsce, ostateczna decyzja o warunkach zabudowy nie jest uznawana przez te jednostki jako podstawa do przekwalifikowania użytków rolnych w prowadzonych rejestrach. Zmiana kwalifikacji z działki rolnej na budowlaną jest możliwa w przypadku, gdy działka została zagospodarowana budowlano, tj. na podstawie pozwolenia na budowę opartego na decyzji o warunkach zabudowy na działce został wybudowany budynek, którego inwentaryzacja powykonawcza dokonana przez uprawnionego geodetę dała podstawę do oznaczenia w ewidencji danej działki jako budowlanej.   

 

Zmiana oznaczenia gruntu w ewidencji gruntów i budynków może okazać się istotna ze względu na konieczność uzyskania decyzji ministra spraw wewnętrznych i administracji, zezwalającej na nabycie nieruchomości rolnej przez cudzoziemca, oraz ze względu na prawo pierwokupu lub wykupu Agencji Nieruchomości Rolnych.

 

Ponadto należy podkreślić, iż zmiana w ewidencji gruntów i budynków, dotycząca przekwalifikowania gruntu z rolnego na budowlany, spowoduje konsekwencje podatkowe, polegające na konieczności płacenia podatku od nieruchomości, a nie podatku rolnego.