Wszyscy odczuwamy brak dobrze rozwiniętej infrastruktury drogowej. Jednakże niewielu z nas zdaje sobie sprawę, że budowa nowych tras, jest nie tylko opóźniona z uwagi na długotrwałe procesy administracyjne, ale też często łączy się z koniecznością wywłaszczania właścicieli nieruchomości, po których droga ma przebiegać.
Konstytucja RP stawia prawo własności na pierwszym miejscu wśród praw ekonomicznych oraz stanowi w art. 21 ust. 2, że „wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem”. Jednym z przypadków, gdy jest to możliwe – jest wywłaszczenie gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, zaś owe „słuszne odszkodowanie” wyliczane jest w oparciu o wartość nieruchomości i wskazywane w decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu nieruchomości.
Ogólne przepisy o wywłaszczeniu nieruchomości znajdziemy w art. 112 i n. ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. Nr 115, poz. 741). Zgodnie z art. 128 ww. ustawy „wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw”. Z kolei art. 130 cytowanej ustawy stanowi, że „wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu”. Wartość nieruchomości określa w opinii rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności takie elementy jak: rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.
Ustawa wskazuje dalej, że wartość rynkową nieruchomości stanowi „najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku” (art. 151), zaś szczegółowe zasady wyliczenia wartości gruntów znajdziemy w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z 21 września 2004 r. (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). Rozporządzenie zawiera m.in. kontrowersyjny § 36, którego konstytucyjność zakwestionował Rzecznik Praw Obywatelskich składając w styczniu 2010 r. wniosek do Trybunału Konstytucyjnego, w którym zarzuca, że na mocy § 36 obywatele nie otrzymują owego „słusznego odszkodowania”.
Rozporządzenie zakłada, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne „stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne”. Dalej rozporządzenie wskazuje, że „stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia.”
Nie sposób nie zgodzić się z RPO, który wskazuje we wniosku do Trybunału, że
porównanie wyłącznie cen gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, narusza zasadę słusznego odszkodowania: „brak jest bowiem podstaw, by wartość nieruchomości określać w oderwaniu od jej przeznaczenia - aktualnego zanim zapadła decyzja inwestycyjna - tylko i wyłącznie z tego powodu, iż nabywana jest ona pod drogę publiczną.” Co więcej, ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi z reguły są niższe niż ceny transakcyjne nieruchomości o innym przeznaczeniu. Oznacza to w praktyce, że nieruchomość o dotychczasowym przeznaczeniu budowlanym, może być oszacowana tak jak nieruchomość przeznaczona pod drogę publiczną – przy wzięciu pod uwagę ceny transakcyjne takich właśnie nieruchomości.
Bez względu na te wątpliwości, dopóki Trybunał nie wypowie się w tej sprawie (sygn. K 4/10), § 36 rozporządzenia ma w pełni zastosowanie. Oznacza to, że rzeczoznawcy wydając opinię w przedmiocie wartości nieruchomości i są związani jego treścią.
Oczywiście należy pamiętać, że prawidłowość procesu wyceny i właściwego zastosowania przepisów oraz dokonanego przez rzeczoznawcę wyboru metody wyceny - podlega ocenie organu administracji w toku prowadzonego postępowania, zmierzającego do ustalenia wysokości należnego odszkodowania. Jeżeli operat zostanie sporządzony w sposób niezgodny z przepisami prawa, to nie może stanowić podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania. Jeżeli jednak organ wyliczy w oparciu o taki dokument wysokość należnego nam odszkodowania, to zawsze pozostaje nam możliwość zakwestionowania tej decyzji na drodze administracyjnej, a następnie sądowej.
aktualności prawne
