Po śmierci matki, na mocy dziedziczenia ustawowego nieruchomość należy w 4/6 do mojego ojca, w 1/6 do mnie oraz w 1/6 do brata. Ojciec jest w podeszłym wieku, mieszka w wyżej wymienionej nieruchomości daleko ode mnie i brata. Porozumiałem się z nim, aby przeprowadził się do mojego mieszkania, natomiast nieruchomość sprzedamy i z tych pieniędzy stworzę mu odpowiednie warunki lokalowe. Oczywiście brat otrzyma swoją część pieniędzy. Nie ma na to zgody mojego brata. Czy jeżeli złożę wniosek do sądu w trybie art. 199 kc o zezwolenie na czynności przekraczające zwykły zarząd, czyli sprzedaż domu, to sąd może go uwzględnić? Czy konieczny jest podział spadku, którego jeszcze nie było. Z tego, co się orientuję, w przypadku braku działu spadku stosuje się przepisy o współwłasności. Ojciec może nie zdążyć dożyć działu spadku, a opieka potrzebna jest mu od zaraz.

Współwłaściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Jak wynika z uregulowań kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). Jeśli brakuje takiej zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Jak wyraźnie wynika z brzmienia art. 199 kodeksu cywilnego, „współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”. Przesłanką udzielenia zgody przez sąd na dokonanie czynności jest ustalenie, że cel zamierzonej czynności leży w interesie wszystkich, a nie tylko jednego lub kilku współwłaścicieli. To na wnioskodawcach, zgodnie z rozkładem ciężaru dowodu (art. 6 kodeksu cywilnego i art. 232 kodeksu postępowania cywilnego), ciąży obowiązek wykazania, że zamierzona przez nich czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nie tylko leży w ich interesie, ale także nie będzie zagrażała interesom pozostałych współwłaścicieli.
 
Instytucja ta służy uzyskaniu zgody na remonty czy inne czynności związane z zarządzaniem, przekraczające zwykły zarząd, gdy brakuje jednomyślności. Teoretycznie może ona też służyć sprzedaży nieruchomości będącej współwłasnością, jednak szanse na uzyskanie tej zgody są małe. Proszę zwrócić uwagę, że w sądzie trzeba udowodnić, iż taka czynność jest w interesie wszystkich właścicieli. Zatem musi Pan przekonać sąd, że pozbawienie brata własności nieruchomości jest w jego interesie. Ponadto pozostaje kwestia ceny sprzedaży, bowiem sąd nie pozwoli Panu sprzedać nieruchomości za dowolną cenę. Jeżeli więc już występować z takim wnioskiem, to trzeba zacząć od znalezienia kupca, ustalenia z nim ceny, a nawet podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży i dopiero wystąpienie do sądu o zgodę na taką konkretną transakcję.

Paweł Puch, prawnik