Problem, z jakim mamy do czynienia, nie sprowadza się do zmiany powierzchni w księdze wieczystej. W celu właściwego naświetlenia problemu można powiedzieć nawet, że wpis powierzchni w księdze wieczystej ma charakter marginalny, mało istotny. Problem sprowadzałby się do zmiany wpisów w księdze wieczystej tylko wówczas, gdy różnica w powierzchni wynikałaby z „błędu obliczeniowego" – ktoś pomyliłby się w cyferkach na etapie wyodrębniania lokali. Nigdy wówczas, gdy właściciel powiększył swój lokal o jakieś nowe pomieszczenia.

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na dwa poważne aspekty tego problemu. Po pierwsze – jak wynika z treści pytania – to problem na gruncie postępowania administracyjnego związanego z nielegalną przebudową w budynku. Powoduje to liczne konsekwencje na gruncie prawa budowlanego, łącznie z decyzją organu nadzoru budowlanego o rozbiórce (przywrócenie stanu pierwotnego). Konsekwencje zależeć będą od skali nielegalnie wykonanych prac budowlanych bez pozwolenia na budowę (rozbudowę). Trudno też określić możliwość administracyjnego zalegalizowania takiej samowoli budowlanej.

Po drugie to problem naruszenia czyjejś własności. W kamienicy, w której jest dany lokal, znajdują się też inne lokale, które stanowią odrębną własność, oraz nieruchomość wspólna, stanowiąca współwłasność właścicieli lokali, w stosunku do której wszelkie decyzje podejmuje wspólnota mieszkaniowa. W kamienicy nie ma „niczyjej powierzchni", którą można sobie swobodnie zabierać. Zatem rozbudowując swój lokal, narusza się nielegalnie własność innych właścicieli. Na taką „aneksję" nieruchomości wspólnej musi wyrazić zgodę wspólnota mieszkaniowa. Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje w formie uchwały większością głosów właścicieli, liczoną według wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Dokonanie zajęcia części nieruchomości wspólnej bez zgody wspólnoty powoduje, że może ona w każdym czasie żądać na drodze sądowej przywrócenia stanu poprzedniego.

Sposób uregulowania sytuacji

Próbę uregulowania zajęcia części nieruchomości wspólnej należy więc rozpocząć od uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na taką przebudowę. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie wyrazi zgody, chociażby po fakcie nie dojdzie do zalegalizowania takiego działania. Zgoda taka może mieć charakter nieodpłatny, ale w większości przypadków ma charakter odpłatny, ponieważ jest to de facto kupno części powierzchni budynku należącej także do innych właścicieli. Uchwała wyrażająca zgodę na taką przebudowę to dopiero początek. W związku z przebudową zwiększa się bowiem łączna powierzchnia lokali, a zatem i wysokość udziałów wszystkich właścicieli w nieruchomości wspólnej. To rodzi konieczność aktualizacji dokumentacji budynku dokonanej przez osobę z uprawnieniami budowlanymi, w tym sporządzenia co najmniej nowego rzutu kondygnacji z naniesionymi nowymi rzutami przedmiotowego lokalu. Ponadto zarząd wspólnoty na podstawie uchwały musi podpisać akt notarialny i sprostować wpisy udziałów w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej oraz w księgach wieczystych wszystkich właścicieli. Tu dopiero prawie na samym końcu pojawia się też dokonanie sprostowania powierzchni danego lokalu w księdze wieczystej. W związku z tym, że dokonano nielegalnej przebudowy budynku pozostaje jeszcze kwestia podjęcia kroków w postępowaniu administracyjnym w celu legalizacji samowoli budowlanej.

Jak widać, wymaga to pieniędzy i wysiłku. Jednak brak „zalegalizowania tego stanu" powoduje, że zarówno wspólnota mieszkaniowa, jak i organ nadzoru budowlanego mogą w każdej chwili wystąpić o przywrócenie stanu pierwotnego. Wspólnota mieszkaniowa może jeszcze żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z zajętej części nieruchomości, będącego czymś na wzór comiesięcznego czynszu za korzystanie z tej powierzchni.

24.03.2009