Przede wszystkim musi zdać sobie Pani sprawę z tego, że nie zawiera Pani umowy zamiany, bo aby doszło do zamiany, trzeba być właścicielem zamienianej rzeczy. Pani oczywiście jako właściciel swojego lokalu może go zbyć dowolnej osobie. Natomiast osoba zajmująca mieszkanie komunalne nie jest jego właścicielem, nie może więc go skutecznie „przenieść” na Panią. Może to zrobić tylko właściciel tego lokalu, czyli gmina. Zatem to nie od najemcy mieszkania komunalnego zależy, czy zostanie Pani nowym najemcą. Nabyć lokal komunalny można tylko w ten sposób, że dotychczasowy najemca rozwiąże umowę najmu z gminą, a gmina podpisze ją z Panią. Tak więc musi Pani uzyskać pozytywną opinię gminy co do podpisania z Panią umowy najmu.

W związku z tym, że jak najszybciej zamierza Pani wykupić ten lokal od gminy, należy sprawdzić zasady wykupu lokali przez gminę (stosowna uchwała rady gminy) oraz czy dany budynek przeznaczony jest do wykupu i ile lokali zostało już zbytych, a także – czy rada gminy nie przewiduje możliwości zmiany zasad wykupu lokali. Istnieje bowiem ryzyko, że nawet gdy gmina podpisze z Panią umowę najmu, to nie wykupi Pani tego lokalu. To ryzyko należy zminimalizować poprzez dokładną analizę zasad sprzedaży obowiązujących w gminie.

Transakcja w praktyce sprowadzać się będzie do zawarcia umowy zbycia lokalu własnościowego u notariusza oraz do oddzielnych dwóch innych umów. Pierwszej – między gminą a dotychczasowym najemcą o rozwiązaniu stosunku najmu oraz drugiej – między gminą i nowym najemcą lokalu. Umowa w formie aktu notarialnego będzie umową sprzedaży, ale – moim zdaniem – w swej treści powinna nawiązywać do istniejącej sytuacji, czyli dokonywania przez strony wymiany posiadanych lokali, chociażby dlatego że przekazywane pieniądze nie będą ekwiwalentem ceny sprzedaży, a to może skutkować reakcją urzędu skarbowego. Taki sposób doprowadzenia do tego, aby stała się Pani właścicielem mieszkania komunalnego jest obarczony dużym ryzykiem i raczej konieczne będzie przy tego typu skomplikowanej transakcji, by cały proces nadzorował na Pani zlecenie prawnik.

Przy jakichkolwiek wątpliwościach lub braku należytej obsługi prawnej dużo lepszym i bezpieczniejszym dla Pani rozwiązaniem jest wykup lokalu przez dotychczasowego najemcę, aby stał się on właścicielem lokalu, a następnie zamiana między Wami dokonana w formie aktu notarialnego. Taka transakcja będzie dużo prostsza, a ponadto prowadzona przez notariusza uchroni Panią przed błędami, które w takiej sytuacji mogą być bardzo kosztowne.