Osoba przebywająca zagranicą, która chce sprzedać nieruchomość znajdującą się na terenie Polski, może zawrzeć umowę sprzedaży w państwie, w którym przebywa, przed np. konsulem lub według tamtejszego prawa Nie musi dokonywać tego osobiście, gdyż może działać przez pełnomocnika. Istotną kwestią jest wtedy forma pełnomocnictwa.
W tym przypadku o formie czynności prawnej stanowi art. 12 ustawy o prawie prywatnym międzynarodowym, zgodnie z którym forma czynności prawnej podlega prawu właściwemu dla tej czynności. Forma pisemna pełnomocnictwa z podpisem notarialnie bądź urzędowo poświadczonym pozwala uznać takie pełnomocnictwo jako ważne również w Polsce, gdy dotyczy tutaj położonych gruntów. Na takim stanowisku, wcześniej kwestionowanym zarówno przez doktryn, jak i sądy niższych instancji, stanął Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 20 stycznia 1998 r. (OSN 1998, z. 9, poz. 137, s. 39- 43). Pamiętać jednak należy odpowiednio o legalizacji lub uzyskaniu formuły apostille dla takiego dokumentu. Art.12 ustawy o p.p.m. ma charakter normy ogólnej, a zatem ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, chyba że przepis szczególny zawiera inne unormowanie. Art. 99 par. 1 k.c. jest przepisem polskiego prawa merytorycznego, dotyczącym formy pełnomocnictwa. Wolno go zatem stosować dopiero wtedy, gdy dla formy pełnomocnictwa właściwe jest prawo polskie. Zgodnie z art. 99 par. 1 kodeksu cywilnego, jeśli dla danej czynności prawnej przewidziano formę szczególną, to pełnomocnictwo do dokonania tej czynności winno być dokonane w tej samej formie. Ma to o tyle znaczenie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje co do zasady na podstawie formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.) i w taki też sposób powinno być udzielone pełnomocnictwo. Jeśli w taki sposób ustanowimy zagranicą inną osobę naszym pełnomocnikiem, to dla celów dowodowych taki dokument powinien jeszcze uzyskać bądź legalizację (art. 1138 k.p.c.) upoważnionego polskiego urzędu (np. konsula) lub też klauzulę apostille, gdy państwo, w którym akt jest sporządzony, jest stroną konwencji haskiej z 15 października 1961 r.
Nie wchodząc w szczegóły, może okazać się problematyczne, czy rzeczywiście powołana konwencja haska gwarantuje pewność obrotu porównywalną z odpowiednio wymaganą legalizacją. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby ustanowić pełnomocnika do zbycia lub zakupu nieruchomości w Polsce poprzez udzielenie pełnomocnictwa w zwykłej formie pisemnej. Tak jest w sytuacji, w której prawo miejsca wystawienia takiego pełnomocnictwa na to zezwala. Nie ma obowiązku legalizowania takiego dokumentu, gdyż nie jest to dokument urzędowy. Jednakże dla pewności obrotu prawnego, poświadczenie podpisu na takim dokumencie prywatnym stawia go w randze dokumentów urzędowych, mogących zostać poddanych legalizacji. Osoby chcące posłużyć się takim pełnomocnictwem w Polsce, mogą mieć jednak kłopot z wykazaniem autentyczności takiego dokumentu. Niestety, nie wydaje się możliwe, aby na jego podstawie jakikolwiek polski notariusz uznał prawo pełnomocnika do reprezentowania mocodawcy, a tym samym sporządził akt notarialny o przeniesieniu własności nieruchomości położonej w Polsce.
Podobnie pełnomocnictwo np. do sprzedaży gruntów położonych w Polsce, udzielone w zwykłej formie pisemnej, nawet jeśli będzie czynić zadość przepisom prawa miejsca dokonania czynności, nie pozwoli – mimo swej bezdyskusyjnej ważności – na działanie pełnomocnika w oparciu o nie samo. Sposobem na uniknięcie tego kłopotu jest sporządzenie pełnomocnictwa w formie pisemnej, ale przy poświadczeniu podpisu notarialnie lub urzędowo, gdyż tylko taki dokument jest wtedy dokumentem urzędowym. Innym wyjściem z sytuacji jest oczywiście sporządzenie pełnomocnictwa w innej formie, nadającej dokumentowi charakter dokumentu urzędowego. Pozwoli to na zalegalizowanie takiego dokumentu lub uzyskanie formuły apostille. Wtedy takim pełnomocnictwem można swobodnie posłużyć się w Polsce. Stworzenie analogicznych wymogów dotyczących legalizacji dokumentów prywatnych dla ich ważności staje się szczególnie istotne wobec stopniowego zanikania obowiązku legalizacji w międzynarodowym obrocie prawnym w aspekcie zacierania granic pomiędzy państwami. Niestety, liberalne zapatrywanie, wynikające również z orzecznictwa SN, nie zawsze podzielają sądy niższych instancji.
aktualności prawne
