Ze wskazanego przez Państwa opisu sytuacji można wnosić, że zostaliście Państwo podstępnie wprowadzeni w błąd co do cech nieruchomości, którą zamierzaliście kupić. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 84 § 1 w zw. z art. 86 § 1 kc, w razie wywołanego podstępnie błędu związanego z czynnością prawną (w tym wypadku z cechami kupowanej działki) można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Przy tym podstęp osoby trzeciej (w naszym wypadku agentki pośredniczącej) jest jednoznaczny z podstępem strony czynności (w naszym wypadku sprzedającego), jeżeli ta strona o podstępie wiedziała i nie zawiadomiła o nim drugiej strony albo jeżeli czynność prawna była nieodpłatna.

Uchylenie się od skutków prawnych takiego oświadczenia woli złożonego pod wpływem podstępu następuje przez pisemne oświadczenie złożone osobie, z którą zawarło się daną umowę, przy czym można to zrobić tylko do roku od wykrycia podstępu (art. 88 § 1 § 2 kc). Tak więc, gdy zostaliście Państwo podstępnie wprowadzeni w błąd co do stanu prawnego nieruchomości, mieliście rok od dnia, w którym dowiedzieliście się w urzędzie, że budynek stanowi „samowolę budowlaną” na uchylenie się od skutków umowy i odbiór zadatku w podwójnej kwocie.
Uchylenie się winno być jednak dokonane pisemnie, a nie ustnie. Nie jest przy tym ważne, czy wprowadził Państwa w błąd sprzedający, czy agentka pośrednicząca, skoro sprzedający wiedział, że agentka udzieliła Państwu takiej błędnej informacji i wyzyskał Państwa sytuację. Równocześnie zgodnie z art. 394 § 1 i 3 kc, zasadniczo zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Przy czym w razie zgodnego rozwiązania umowy, albo gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Tak więc – w wypadku udowodnienia winy drugiej strony – możecie się Państwo domagać zadatku w podwójnej wysokości.

W sytuacji gdy Państwo nieskutecznie uchyliliście od umowy, gdyż bez formy pisemnej, natomiast następnie zgodnie rozwiązaliście tę przedwstępną umowę, to sprzedający ma obowiązek zwrócić Państwu zadatek w wypłaconej mu kwocie łącznie z odsetkami za zwłokę liczonymi od momentu wezwania go do zapłaty. Odsetki te będą liczone w wysokości ustawowej. Radzę pisemnie wezwać go do zapłaty, a następnie – o ile nie zapłaci – skonsultować się z radcą prawnym lub adwokatem i pozwać go w sądzie rejonowym o zwrot pieniędzy wraz z odsetkami. Sprawa powinna się toczyć w postępowaniu uproszczonym (art. 505 (1) kpc), tzw. formularzowym, a opłata sądowa wyniesie 250 zł. Trudno mi wyrokować na temat sprawy, nie zapoznając się z dokumentami, ale skoro Państwo posiadacie pokwitowanie odbioru pieniędzy od sprzedającego i do tego sprzedający zobowiązał się do zwrotu zadatku, to powinniście Państwo wygrać proces bez problemu. W takiej sytuacji, oprócz kwoty wraz z odsetkami, sprzedający będzie musiał zwrócić Państwu także koszty sądowe oraz minimalne koszty zastępstwa procesowego. Te ostatnie tylko, jeśli pozew skieruje radca prawny lub adwokat. Być może warto to uzmysłowić sprzedającemu, by ten zapłacił dobrowolnie, oszczędzając sobie kosztów i dodatkowych kłopotów.