W Polsce, co do zasady, sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych niezależnie od tego, czy zbywającym jest obywatel Polski, czy też mieszkaniec innego państwa. Częste zmiany w prawie podatkowym stanowią, że wysokość tego podatku oraz możliwość zastosowania określonych zwolnień od podatku uzależniona jest od okresu, w którym zbywana nieruchomość została przez kupującego nabyta. Od samego początku zachowana jest pewna prawidłowość, zgodnie z którą podatku nie płaci się, jeśli sprzedaż nieruchomości odbywa się po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Kolejne nowelizacje ustawy pozwalają na ich zobrazowanie w postaci trzech ważniejszych okresów ewoluowania stawki i terminów zapłaty i zwolnień z podatku dochodowego.
Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej do 31 grudnia 2006 r.
Zgodnie z przepisami ustawy z 26 lipca 1991 roku, o podatku dochodowym od osób fizycznych (DzU z 1991 r., nr 80, poz. 350 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, obowiązującymi do 31 grudnia 2006 r., zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu wynoszącemu
10 proc. podlega
przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Rozliczenia podatkowego należy dokonać na
PIT-23. Deklarację tę składa się do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dnia zbycia.
Ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku dla osób zbywających nieruchomości, uznając, że wskazanego podatku nie zapłacą podatnicy sprzedający nieruchomości, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży w ciągu dwóch lat przeznaczą w całości na cele mieszkaniowe na terytorium Rzeczpospolitej Polski (takie jak np. nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, budowę, rozbudowę, modernizację własnego budynku mieszkalnego). Jeśli podatnik złoży takie oświadczenie, po czym z obowiązku przekazania pieniędzy na cele mieszkaniowe w Polsce się nie wywiąże, będzie musiał zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami za zwłokę.
Przykład:
Podatnik, sprzedając mieszkanie za 100 tys. zł, które nabył w 2005 r. za cenę 80 tys. zł, powinien zapłacić podatek w wysokości 10 tys. zł (100 tys. zł x 10 proc. = 10 tys. zł).
Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej pomiędzy 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r.
Od 1 stycznia 2007 r. osoba, która sprzedaje nieruchomość lub prawo związane z nieruchomością, ma obowiązek zapłaty 19-proc. podatku od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Dochodem natomiast jest różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Do kosztów tych zalicza się udokumentowane koszty nabycia (np. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami – w wysokości faktycznie poniesionej przez podatnika) lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły jej wartość. Podstawowymi dowodami dokumentującymi poniesione nakłady są faktury VAT oraz dokumenty stwierdzające poniesienie nakładów administracyjnych.
Tak obliczony podatek płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie, czyli do 30 kwietnia roku następnego po roku, w którym nieruchomość została zbyta.
W ówcześnie znowelizowanych przepisach podatkowych zostały przewidziane sytuacje, które zwalniają podatnika z obowiązku zapłaty podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Po pierwsze podatnik, który był zameldowany na pobyt stały w zbywanym budynku lub mieszkaniu przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, może skorzystać z tego zwolnienia, jednakże trzeba złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od daty zbycia stosowne oświadczenie o wymaganym zameldowaniu w danej nieruchomości. Jeżeli podatnik nie dopełni tego obowiązku, będzie zmuszony zapłacić 19-proc. podatek od dochodu, mimo że był zameldowany w budynku lub mieszkaniu co najmniej 12 miesięcy. Z 1 stycznia 2007 r., uchylony został przepis zwalniający podatnika z zapłaty podatku, w przypadku przekazania całości przychodu ze sprzedaży na cele mieszkaniowe w terminie dwóch lat od momentu sprzedaży, który to przepis obowiązywał do 31 grudnia 2006 r.
Przykład:
Podatnik, sprzedając mieszkanie za 100 tys. zł, które nabył w 2007 r. za cenę 80 tys. zł, powinien zapłacić podatek w kwocie 3,8 tys. zł (100 tys. zł – 80 tys. zł) x 19 proc. = 3,8 tys. zł).
Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej po 1 stycznia 2009 r.
Z 1 stycznia 2009 r. zlikwidowana zostanie tzw. ulga meldunkowa, tj. opisane wyżej zwolnienie od podatku, którą zastąpi ulga mieszkaniowa. Zgodnie z nowelizacją ustawy, dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości mogą być zwolnione z podatku pod warunkiem, że w ciągu dwóch lat zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe, przez które należy rozumieć m.in. nabycie nowego mieszkania, domu, działki budowlanej, wyremontowanie własnego domu lub spłatę kredytu, który został zaciągnięty na cele mieszkaniowe przed dniem uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości. Podkreślenia wymaga fakt, że nabycie nowego domu, mieszkania, czy działki nie musi nastąpić tylko w Polsce, lecz może być dokonane także w krajach Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub w Konfederacji Szwajcarskiej. Z nowego zwolnienia w pełni skorzystają tylko ci podatnicy, którzy przychód ze sprzedaży nieruchomości w całości przeznaczą na własne cele mieszkaniowe. W pozostałym przypadku podatek będzie tym wyższy, im wyższy będzie dochód ze sprzedaży nieruchomości, a wydatki na cele mieszkaniowe niższe w relacji do przychodu.
W związku z tym, że jest to kolejna zmiana przepisów w tym zakresie w ciągu ostatnich dwóch lat, do rozliczania zbycia nieruchomości będzie trzeba stosować trzy tryby rozliczeń. Wszystkie uzależnione od momentu nabycia nieruchomości. Trzeba zatem pamiętać, że sposób opodatkowania sprzedaży mieszkania lub domu będzie zależał od daty ich kupna.
aktualności prawne
