Jak opodatkować dochody z najmu lokalu?

Nierzadko zdarza się, że podatnicy nabywają lokale z przeznaczeniem na wynajem. Trzeba jednak pamiętać, że uzyskane z tego tytułu dochody podlegają opodatkowaniu. Przy czym podatnik może opłacać podatek dochodowy według skali podatkowej albo ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wybór w tym zakresie należy do podatnika.

Najem jako źródło przychodów

W katalogu źródeł przychodów określonym w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.) wymieniony jest m.in. najem. Uzyskane przychody kwalifikuje się do tego źródła, jeżeli przedmiotem umowy najmu są składniki majątku niezwiązane z działalnością gospodarczą. W takiej sytuacji mamy do czynienia z tzw. najmem prywatnym. Jeżeli umowa najmu zostanie zawarta w ramach działalności gospodarczej, przychody uzyskane z tego tytułu będą stanowiły przychody z tego właśnie źródła.

Podstawowa forma - skala podatkowa

Dochody z prywatnego najmu podlegają opodatkowaniu według skali podatkowej. Oznacza to, że podatek opłacany jest według progresywnych stawek. Przy czym podatnik może zrezygnować z tej formy opodatkowania i wybrać ryczałt, o czym w dalszej części artykułu.

W przypadku skali podatkowej, opodatkowaniu podlega dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Ustalając zatem dochód do opodatkowania, podatnik może uwzględnić wydatki ponoszone w związku z wynajmowanym lokalem. Ustawa o pdof nie zawiera sprecyzowanego wykazu wydatków, które można uznać za koszty uzyskania przychodów z najmu. Zgodnie z jej uregulowaniami kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Wydatki, które mogą stanowić koszty uzyskania przychodów z najmu lokalu to m.in.:

czynsz do spółdzielni mieszkaniowej, opłaty za energię elektryczną, wodę, „kablówkę”,
koszty remontów,
koszty wyposażenia lokalu np. w meble, sprzęt AGD,
podatek od nieruchomości,
składki na ubezpieczenie lokalu.

Dla celów dowodowych warto w umowie najmu określić, jakie wydatki związane z lokalem ponosi wynajmujący oraz jakie składniki stanowią wyposażenie lokalu.

Zdarza się, że przedmiotem najmu jest tylko część lokalu, np. 1 pokój, a wynajmujący pokrywa koszty związane z całym lokalem. W takiej sytuacji nie można do kosztów podatkowych zaliczyć całości opłat, lecz tylko wydatki przypadające na część objętą umową najmu. W praktyce ustala się ją jako stosunek wynajmowanej powierzchni do ogólnej powierzchni lokalu i rozlicza koszty według tej proporcji.

Przykład

Pan Piotr jest właścicielem lokalu mieszkalnego o powierzchni 80 m². Zawarł umowę najmu 1 pokoju o pow. 20 m². Zgodnie z umową koszty eksploatacji lokalu pokrywa właściciel. W październiku 2008 r. opłaty poniesione przez wynajmującego wyniosły 600 zł (400 zł - czynsz do spółdzielni mieszkaniowej, 120 zł - energia elektryczna, 80 zł - gaz).

Stosunek wynajmowanej powierzchni do ogólnej powierzchni mieszkania:
(20 m² : 80 m²) × 100 = 25%

Kwota zaliczona do kosztów uzyskania przychodów wyniesie 150 zł, w tym: z tytułu czynszu do spółdzielni - 100 zł (tj. 400 zł × 25%), opłaty za energię - 30 zł (tj. 120 zł × 25%), opłaty za gaz - 20 zł (tj. 80 zł × 25%).

Warto zauważyć, że poza wydatkami bezpośrednio związanymi z wynajmowanym lokalem, wynajmujący może do kosztów podatkowych zaliczyć odpisy amortyzacyjne dokonane od jego wartości. W tym celu jednak musi go zaliczyć do środków trwałych (lub w określonych sytuacjach do wartości niematerialnych i prawnych). Lokal powinien więc spełniać warunki, o których mowa w art. 22a i 22b ustawy o pdof. Konieczne jest m.in. określenie w umowie okresu najmu dłuższego niż rok.

UWAGA!

Dochody z prywatnego najmu nie mogą być opodatkowane 19% podatkiem liniowym. Ten sposób opodatkowania dotyczy bowiem dochodów z działalności gospodarczej oraz działów specjalnych produkcji rolnej.

A może ryczałt?

Ustawodawca umożliwił podatnikom opodatkowanie przychodów z najmu ryczałtem ewidencjonowanym. Przy tej formie opodatkowania nie ustala się kosztów. Oznacza to, że opodatkowaniu ryczałtem podlega przychód z najmu.

Aby skorzystać z formy opodatkowania jaką jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, należy złożyć w urzędzie skarbowym pisemne oświadczenie. Składa się je nie później niż do 20 stycznia roku podatkowego. Osoby rozpoczynające najem w trakcie roku podatkowego, które chciałyby przychody z najmu opodatkować ryczałtem, zobowiązane są złożyć oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia najmu, ale nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu z najmu.

**Przykładowy wzór oświadczenia o wyborze ryczałtu dla przychodów z najmu**
Jan Nowak ul. Mała 1 NIP: 599-111-11-11 66-400 Gorzów Wlkp.	Gorzów Wlkp. 15 stycznia 2009 r.
	Naczelnik Urzędu Skarbowego w Gorzowie Wlkp.
O Ś W I A D C Z E N I E Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. nr 144, poz. 930 ze zm.) oświadczam, że na 2009 r. wybieram opodatkowanie przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
	Jan Nowak

Stawka ryczałtu od przychodów z najmu wynosi 8,5% do wysokości przychodów, która nie przekroczyła kwoty stanowiącej równowartość 4.000 euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt należy opłacać według stawki 20% przychodów. Po przeliczeniu na złote równowartość 4.000 euro w 2008 r. wynosi 15.072 zł. Z kolei na 2009 r. limit ten wynosi 13.510 zł.