Podwyżka czynszu a nakłady finansowe na mieszkanie

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 10 stycznia b.r. uznał za zgodne z konstytucją przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, uzależniające wysokość podwyżki czynszu od tego, ile właściciel wydał na budowę, zakup lub trwałe ulepszenie mieszkania.

Trybunał Konstytucyjny orzekał w sprawie zgodności art. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2006 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów) z art. 2 w związku z art. 64 ust. 1 i 3 art. 21 ust.1 oraz w związku z art. 31 ust.3 konstytucji, które określają zasadę ochrony praw słusznie nabytych oraz zasadę zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa oraz przewidujących ochronę prawa własności, a w szczególności prawo do pobierania pożytków z przedmiotu art. 8a ust. 4a i ust. 4b ustawy o ochronie prawa lokatorów z art. 64 ust. 1 i 3 i art. 21 ust.1 w związku z art. 31 ust.3 konstytucji, przewidujących ochronę praw własności, a przede wszystkim prawo do pobierania pożytków z przedmiotu własności poprzez uzależnienie wysokości podwyżki czynszu od wartości kapitału poniesionego na budowę, zakup lub trwałe ulepszenie lokalu.

W sprawie, którą rozpoznawał Trybunał spółka, będąca właścicielem nieruchomości położonej w Krakowie wypowiedziała lokatorom wysokość dotychczasowego czynszu i podniosła do poziomu czynszu rynkowego. Podwyżki te zostały zaskarżone przez lokatorów, a sprawy połączono do wspólnego rozpoznania. W odpowiedzi na pozew spółka wniosła o oddalenie powództw w całości i przyznanie kosztów procesu. Podkreśliła, że informowała pisemnie lokatorów o przyczynach podwyżki, poza tym zaznaczyła, że opłacany czynsz nie pozwala utrzymywać kamienicy i nie zapewnia zwrotu kapitału oraz wystarczającego zysku.

Sąd rejonowy rozpoznając sprawę stwierdził, że spółka nie dokonywała w budynku żadnych remontów i w jego opinii dokonana podwyżka jest niezasadna, co oznacza, że powodowie nie mieli obowiązku zapłaty podwyższonego czynszu. Sąd okręgowy oddalił apelację złożoną przez spółkę od tego wyroku.

Spółka złożyła skargę konstytucyjną do Trybunału Konstytucyjnego, w której podkreśliła, że art. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów jest przepisem przejściowym, który nakazuje stosowanie nowej ustawy wstecz. Na skutek działania tego przepisu kryteria zasadności podwyżki czynszu stały się obowiązującymi dla podmiotu, który ich nie znał w chwili dokonywania podwyżki czynszu. Ponadto wprowadzona sankcja nieważności za nieprzedstawienie kalkulacji w terminie spowodowała, że podwyżki czynszu zostały uznane za nieważne. To pozbawiło spółkę możliwości pobierania pożytków ze swojej nieruchomości.

Po przeprowadzeniu rozprawy Trybunał orzekł, że:

• art. 8a ust. 4a i ust. 4b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim uzależnia wysokość podwyżki czynszu od wartości kapitału poniesionego na budowę, zakup lub trwałe ulepszenie lokalu jest zgodny z konstytucją;
• art. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2006 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa zmieniająca) jest niezgodny z konstytucyjnymi zasadami ochrony zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa oraz niedziałania prawa wstecz.

W uzasadnieniu wyroku Trybunał stwierdził, że w/w ustawa zmieniająca ustanawia działanie prawa wstecz. Wynika z niej nakaz stosowania przepisów w stosunku do sytuacji, który miał miejsce pod rządami wcześniej obowiązujących przepisów, a to narusza konstytucyjną zasadę niedziałania prawa wstecz oraz konstytucyjną zasadę ochrony zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa. Art. 2 ustawy zmieniającej z 2006 r.straci moc obowiązującą z dniem opublikowania wyroku Trybunału Konstytucyjnego w Dzienniku Ustaw.

Jeśli chodzi natomiast o przepisy uzależniające wysokość podwyżki czynszu od wartości kapitału poniesionego na budowę, zakup lub trwałe ulepszenie lokalu to zdaniem Trybunału nie naruszają one prawa własności przysługującej spółce. Spółka może bowiem korzystać z nieruchomości oraz pobierać z niej pożytki. Dlatego też Trybunał uznał kwestionowane przez spółkę przepisy art. 8a ust. 4a i ust. 4 b ustawy o ochronie praw lokatorów za zgodne z konstytucją.