W przypadku stosunków najmu, głównie w zasobach komunalnych, lub w przypadku budynków odzyskanych przez poprzednich właścicieli, gdzie budynki zarządzane były przez gminy, często mamy do czynienia z brakiem w dokumentacji umów najmu – mimo że lokale są zajęte przez najemców. Brak dokumentacji nie oznacza, że tym osobom nie przysługują prawa należne najemcom.
Po pierwsze umowa najmu nie musi mieć dla swojej ważności formy pisemnej, równie dobrze można ją zawrzeć w formie ustnej, a po drugie często nawiązanie stosunku najmu następuje niekoniecznie w wyniku zawarcia umowy najmu między stronami.
Automatyczne nawiązanie stosunku najmu
Często w zasobach komunalnych do nawiązania stosunku najmu dochodzi z mocy prawa w trybie art. 691 kodeksu cywilnego (automatycznie). Zgodnie z tym przepisem, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek, który nie jest współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby wymienione wyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Jeśli nikt z wymienionych podmiotów nie zgłosi roszczeń, stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
Ponadto małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie najmu lokalu, mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny, nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu. Ponadto jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu, najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
Potwierdzenie istnienia najmu
W celu uregulowania problemu braku pisemnych umów najmu, strony mogą złożyć pisemnie oświadczenie i potwierdzić istnienie między nimi stosunku najmu. Potwierdzenie takie nie jest jednak nawiązaniem umowy najmu, tylko potwierdzeniem, że ona między stronami istnieje. Zatem w potwierdzeniu istnienia najmu strony nie określają zasad i poszczególnych postanowień umowy najmu, a jedynie składają swoje oświadczenie, że taka umowa między nimi istnieje. Natomiast błędem jest próba regulowania problemu braku formy pisemnej umowy poprzez zawieranie teraz umowy najmu. Podpisanie takich potwierdzeń musi poprzedzić analiza sytuacji prawnej lokali. Jeżeli nie można przeprowadzić analizy, lepiej zaniechać takich kroków albo wykonać je tylko w przypadkach, które nie budzą wątpliwości.
W sytuacji, gdy brakuje wystarczających dowodów istnienia stosunku najmu lub są uzasadnione wątpliwości co do jego istnienia, sprawę powinien rozstrzygnąć sąd. Orzecznictwo należy do właściwości sądu cywilnego. Sprawy o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu podlegają stałej opłacie w wysokości 200 zł, a sprawy o ustalenie istnienia stosunku najmu podlegają opłacie zależnej od wartości przedmiotu sporu (5 proc. sumy czynszu należnego za 3 miesiące, nie mniej niż 30 zł).
aktualności prawne
