Mój balkon ma formę niezadaszonego tarasu na ostatnim piętrze budynku. Jego podłoga jest stropem mojego sąsiada z piętra poniżej. Kto powinien rozwiązać problem i pokryć koszty usunięcia przyczyny przecieków, które powodują wykwity na stropie sąsiada? Obecnie trwają prace dotyczące ocieplenia budynku, a ostatnie opady jeszcze pogorszyły sytuację. Niestety wspólnota nie ma ochoty na dodatkowe roboty. Rozwiązaniem mogłaby być dodatkowa izolacja bądź zadaszenie czy nawet zabudowa balkonu. Bardzo proszę o udzielenie mi porady w tej kwestii.

Problem zakwalifikowania balkonów istniał od początków istnienia wspólnot mieszkaniowych. Na dzień dzisiejszy kwintesencją orzecznictwa sądowego w tej materii jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7.03.2008 r. sygn. akt III CZP 10/08. Jak słusznie zauważył Sąd Najwyższy, osoby uprawnione do zamieszkiwania w lokalu korzystają z pominięciem innych osób wyłącznie z balkonu w postaci pewnej przestrzeni wewnętrznej, a więc osoby te muszą zadbać o jej utrzymanie. Balkon jest jednak też elementem konstrukcyjnym budynku, a jak wynika z wielu orzeczeń Sądu Najwyższego, elementy konstrukcyjne budynku stanowią część nieruchomości wspólnej, a zatem za remonty balkonu jako elementu konstrukcyjnego odpowiadać będzie wspólnota mieszkaniowa. Zatem właściciele lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem balkonów stanowiących pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu, a wydatki na remonty i konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu, obciążają wspólnotę mieszkaniową. Ostatecznie do takich wniosków doszedł Sąd Najwyższy. Należy zwrócić uwagę, że z takim rozgraniczeniem mamy do czynienia nie tylko w przypadku balkonu, ale również na przykład ściany zewnętrznej budynku, która jest także ścianą wewnętrzną części lokali. Niewątpliwie obowiązek remontu i konserwacji wewnętrznej części tej ściany należy do właścicieli lokali, ale jej naprawa jako elementu konstrukcyjnego budynku jest obowiązkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Zatem na przykład pęknięcie zewnętrznej ściany budynku będące naruszeniem jej konstrukcji, nawet jeżeli dotyczy tylko ściany w jednym lokalu i wymaga wykonania naprawy wewnątrz lokalu, będzie remontem za który odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Do elementów konstrukcyjnych budynku należą: przegrody budowlane poziome (płyta fundamentowa, strop, dach, stropodach, płyta balkonowa, płyta spocznikowa), przegrody budowlane pionowe (fundament, ściany nośne, ściany samonośne) oraz inne elementy konstrukcyjne (podpora, belka, słup, podciąg, rygiel i wspornik).

Jak widać, elementem konstrukcyjnym jest płyta balkonowa, zatem jej naprawa, konserwacja lub wymiana to obowiązki wspólnoty mieszkaniowej. W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy przecieki są wynikiem pęknięcia płyty balkonowej, a wówczas naprawa obciąży wspólnotę mieszkaniową, czy niewłaściwie położonych płytek (na przykład bez warstwy hydroizolacyjnej), co powoduje, że to właściciel lokalu zobowiązany jest do usunięcia przecieków. Ewentualne zadaszenie będzie inwestycją wyłącznie finansowaną przez Panią, a ponadto musi być poprzedzone uchwałą właścicieli lokali wrażającą Pani zgodę na jej wykonanie.

Paweł Puch
prawnik