Przekształcenie użytkowania wieczystego – warto się pospieszyć

Pierwszego stycznia br. weszły w życie przepisy przyznające nawet 90-procentowe bonifikaty od opłat za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Osoby, których objęły zniżki, powinny jednak pospieszyć się ze złożeniem wniosku o przekształcenie. Nowe regulacje zostały bowiem zaskarżone do Trybunału Konstytucyjnego.

Kto powinien się spieszyć?

Na największe bonifikaty, wynoszące aż proc., mogą liczyć osoby fizyczne będące użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, o ile dochód miesięczny na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym nie będzie przekraczał przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej ogłaszanego przez Prezesa GUS. Niezbędny jest jednak wniosek danej osoby o ustalenie bonifikaty, zgłoszony do organu właściwego do wydania decyzji o przekształceniu. Brana pod uwagę ma być wysokość przeciętnego wynagrodzenia z ostatniego półrocza roku poprzedzającego rok, w którym wystąpiono z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. W trzecim kwartale 2007 r. wynosiło ono 2703,41 zł.

Połowę (50 proc.) opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność zapłacą osoby fizyczne, które swoje prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r., a także ich następcy prawni (spadkobiercy). Taki sam upust należy się w przypadku przekształcenia prawa do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków.

Normalnie opłata z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności wynosi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego. Wartości te określa rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym.

Organ nie zawsze ma wybór

Wymienione bonifikaty mają charakter obligatoryjny. Ich przyznanie nie będzie zatem zależeć od uznania organu administracyjnego. Uzyskanie obligatoryjnych bonifikat od opłaty z tytułu przekształcenia wieczystego użytkowania we własność jest więc uzależnione wyłącznie od złożenia wniosku w tej sprawie przez użytkownika wieczystego spełniającego wskazane kryteria. Rozwiązanie to budzi jednak wątpliwości natury konstytucyjnej. Być może w niedopuszczalny sposób ingeruje w prawo własności samorządów terytorialnych, przy okazji narażając je na poważne uszczuplenie dochodów.

Ustawa w dalszym ciągu przewiduje możliwość stosowania bonifikat fakultatywnych, zależnych od uznania organu właściwego do wydania decyzji o przekształceniu. Organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od opłaty w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa za zgodą wojewody, a w odniesieniu do nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego - za zgodą właściwej rady lub sejmiku. Zatem wójt chcąc udzielić zniżki od opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność osobie, której nie przysługuje obligatoryjna bonifikata, musi wcześniej uzyskać zgodę rady gminy. Zgoda tych organów jest również wymagana w przypadku, gdyby organ właściwy do wydania decyzji o przekształceniu chciał udzielić wyższej bonifikaty niż wspomniane 50 proc. czy 90 proc.

Termin na rozpatrzenie wniosku

Przepisy ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nie określają terminu, w jakim wnioski użytkowników wieczystych winny być rozpatrzone. W związku z tym należy stosować ogólne terminy załatwiania spraw określone w Kodeksie postępowania administracyjnego. Wynika z niego, że organy administracji publicznej powinny załatwiać sprawy bez zbędnej zwłoki. Jednak załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej - nie później niż w ciągu 2 miesięcy od dnia wszczęcia postępowania (art. 35 K.p.a., Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 ze zm.).

W każdym przypadku niezałatwienia sprawy w terminie organ administracji publicznej obowiązany jest zawiadomić strony, podając przyczyny zwłoki i wskazując nowy termin załatwienia sprawy.

Co ważne, przepisy przyznają stronie (a więc w tym przypadku wnioskującemu o przekształcenie użytkowania wieczystego) możliwość złożenia zażalenia na uchybienie terminowi załatwienia sprawy do organu administracji publicznej wyższego stopnia. W stosunku do organów jednostek samorządu terytorialnego (np. wójtów, burmistrzów, prezydentów miast) są nimi samorządowe kolegia odwoławcze.

W przypadku przeciągającego się postępowania i braku decyzji o przekształceniu, warto korzystać z tego rodzaju środków mających na celu zdyscyplinowanie organu. Należy również wspomnieć, że pracownikowi organu, który z nieuzasadnionych przyczyn nie załatwił sprawy w terminie, grozi odpowiedzialność porządkowa lub dyscyplinarna.

Uprawnieni do bonifikaty	Wysokość bonifikaty	Zwolnieni z opłaty za przekształcenie
Osoby fizyczne, których dochód miesięczny na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym nie przekracza przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatnie półrocze, będące użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę.	90%	Osoby fizyczne, które użytkowanie wieczyste uzyskały w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.
Osoby fizyczne, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r. oraz ich następcy prawni.	50%	Osoby fizyczne, które użytkowanie wieczyste uzyskały na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. nr 50, poz. 279).
Użytkownicy wieczyści nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków.	50%

Podstawa prawna: ustawa z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. nr 175, poz. 1459 ze zm.).