W zakupionym przez nas mieszkaniu pojawił się problem z oknami, a dokładnie z kondensacją pary wodnej, co skutkuje kropelkowaniem wody na podłogę. Spadek dachu wynosi 7 stopni, natomiast okna zamontowane przez dewelopera są przeznaczone na dachy o spadku min. 15. Deweloper nie jest skłonny wymienić nam okien na takie przeznaczone na dachy płaskie (bo tylko takie mają rację bytu w naszym mieszkaniu), zamiast tego chce zmienić miejscowo kąt nachylenia dachu poprzez zastosowanie kołnierza.

Problem w tym, że dedykowane do tego kołnierze producenta FAKRO można stosować od min. 10 stopni, natomiast „nadbudówka" proponowana przez dewelopera rodzi obawy: czy nie przyczyni się to do problemów w przyszłości (np. zalegający śnieg na kołnierzu). Czy w takiej sytuacji deweloper musi wymienić okna, czy też może przebudować część dachu i czy przy takiej przebudowie musi podpierać się sporządzonymi projektami? Budynek, którego tyczy się problem, jest pod ochroną konserwatora zabytków.

W przypadku nabycia lokalu od dewelopera, nabywcy przysługuje rękojmia. Rękojmia za wady fizyczne polega na tym, że sprzedający jest odpowiedzialny względem kupującego:

• jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność, ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy;
• jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego albo
• jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Instytucja rękojmi za wady rzeczy ma na celu zagwarantowanie lepszej, niż na podstawie przepisów ogólnej części prawa zobowiązań, ochrony interesów kupującego. Odpowiedzialność ta ma bowiem charakter niezależny od winy sprzedającego i zależy tylko od wystąpienia wady. Deweloper za wady odpowiada zawsze z tytułu rękojmi, nawet jeżeli odpowiedzialność ta nie jest zapisana w umowie. Surową odpowiedzialność, jaką niesie za sobą rękojmia, łagodzi ustanowienie krótkich terminów dochodzenia roszczeń, gdyż uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie 5 lat, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
 
W przypadku wykrycia wady należy niezwłocznie zgłosić deweloperowi stwierdzone wady i żądać ich usunięcia. W piśmie trzeba szczegółowo opisać wady, zażądać ich usunięcia i wyznaczyć realistyczny termin na dokonanie czynności. Pismo oczywiście wysyłamy listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, a potwierdzenie nadania zachowujemy dla celów dowodowych. Pismo można też złożyć osobiście w siedzibie dewelopera za potwierdzeniem odbioru. Najczęściej na pismo deweloper, albo odpowie pisemnie, albo przedstawiciel dewelopera skontaktuje się z właścicielem w celu dokonania oględziny i uzgodnień. Jeżeli strony w toku oględzin wspólnie coś ustalą, warto z czynności spisać protokół. Niewątpliwie przyczyni się to do utrwalenia wypracowanego porozumienia, a następnie usunięcia usterki zgodnie z ustaleniami.
 
Proszę zwrócić uwagę, że sposób usunięcia wady w dużej mierze zależy od dewelopera. Jeżeli, jak wynika z pytania, okno zostało zamontowane pod zbyt małym kątem w stosunku do wymogów jego montażu, to oczywistym sposobem naprawy wady jest zmiana kąta nachylenia poprzez montaż kołnierza, a nie wymiana okna. Deweloper ma prawo przyjąć metodę „prób i błędów”, tzn. najpierw zastosować najprostsze rozwiązanie, które zgodnie ze sztuką budowlaną ma zapewnić usunięcie problemu. Dopiero, gdy nie przyniesie ono skutku lub wada pojawi się ponownie, powinien zastosować inne rozwiązanie. Zatem dopiero, jeżeli wyczerpie się pula innych sposobów usunięcia wady, deweloper będzie musiał wymienić okno, tak aby jego parametry dostosować do warunków technicznych. Moim zdaniem montaż kołnierza jest na tyle mało istotną ingerencją budowlaną, że nie wymaga zgody konserwatora zabytków, ale może warto zawiadomić go o proponowanym przez dewelopera sposobie usunięcia wady, bo może uznać swoją interwencję za zasadną.
 
Paweł Puch, prawnik