Nieruchomości - krn.pl - Deweloperzy

podkarpackie

podlaskie

zachodniopomorskie

podatki

prawo dla dewelopera

16.05.2018
Rękojmia: czy deweloper ma prawo wybrać metodę usunięcia wady technicznej?

W 2010 r. deweloper wybudował budynek mieszkalny wielorodzinny. Do chwili obecnej mieszkania wykupione na własność ma 5 osób. 11 mieszkań właściciel budynku (deweloper) wynajmuje. Pozostałe lokale mieszkalne, jest ich 11 oraz 2 lokale gospodarcze, nie zostały sprzedane i nie są użytkowane. W 2013 r. została utworzona wspólnota mieszkaniowa i ustalone zostały składki na utrzymanie części wspólnej posesji od każdego mieszkania. Właściciel (deweloper) uiszcza należności tylko za lokale, które wynajmuje. Moje pytanie brzmi: czy nie powinien on też pokrywać kosztów wspólnych za pozostałe lokale? Jeżeli tak, to w jaki sposób można to od niego wyegzekwować. Czy jest jakaś podstawa prawna?

Jestem zainteresowany kupnem mieszkania na terenie Warszawy, jednak po analizie dokumentów otrzymanych od dewelopera mam pewne wątpliwości prawne dotyczące inwestycji. Mianowicie inwestor posiada zgodę na budowę domów jednorodzinnych dwulokalowych (jest to teren willowy, więc tylko taką zgodę mógł otrzymać), a po zakończeniu budowy zamierza wyodrębnić 9 lokali. Deweloper zapewniał, że działa zgodnie z prawem, gdyż powstająca inwestycja jest zgodna z pozwoleniem – w końcu buduje dom jednorodzinny pierwotnie dwulokalowy, a po zakończeniu budowy inne prawo pozwala mu na wystąpienie do starosty lub innego organu o wydanie zaświadczenia na wyodrębnienie lokali. Starosta nawet jakby nie chciał, to jeżeli wnioskodawca spełnia określone kryteria musi wydać takie zaświadczenie. Czy rzeczywiście w tym procesie nie występuje żadnego ryzyko związane z przedłużeniem oddania lokali lub, co gorsza, z nadaniem aktu własności? Czy starosta może nie wydać zaświadczenia i czy warto decydować się na taki zakup?

Kupiliśmy w Krakowie w października 2005 r. mieszkanie od dewelopera. Spisaliśmy wstępny akt notarialny, w którym spółka inwestycyjna zobowiązuje się zakończyć prace budowlane najpóźniej w terminie 18 miesięcy od dnia uzyskania ostatecznej decyzji na budowę, ale nie później jednak niż do 31 grudnia 2007 roku. Strony ustaliły, ze przyrzeczona umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży zostanie zawarta w nieprzekraczalnym terminie 21 miesięcy od dnia uzyskania pozwolenia na budowę, nie później jednak niż do 31 grudnia 2007 roku. Deweloper zobowiązał nas do zapłacenia ostatniej raty za mieszkanie do końca roku 2007. Ostatnia rata została zapłacona i otrzymaliśmy poświadczenie, że nasze mieszkanie zostało kompletnie spłacone. Przekazano nam klucze do mieszkania w kwietniu tego roku i powiedziano, że mieszkanie nie zostanie nam przepisane notarialnie aż do połowy lipca 2008, ponieważ deweloper musi spłacić dług, który zaciągnął pod ten budynek (budynek ma ok.100 mieszkań). Pracownik dewelopera twierdził, że deweloper musi sprzedać jedną z posiadanych działek, aby móc spłacić ten dług. W tych dniach deweloper oświadczył (tak jak za pierwszym razem – nieformalnie), że nie przepisze mieszkania przynajmniej do listopada tego roku. Obawiamy się, że może on to odkładać i odkładać. Czy powinniśmy napisać list, żądając podania konkretnego terminu notarialnego przepisania własności? Mieszkanie jest naszą inwestycją i chcielibyśmy je wynająć, ale nie wiemy, czy możemy to zrobić, dopóki nie zostanie nam przekazane notarialnie. Jakie byłyby konsekwencje wynajęcia tego mieszkania? Ludzie spekulują, że deweloper może sprzedać budynek i nowy właściciel sprzeda nam mieszkania po wyższych cenach. Czy deweloper może sprzedać budynek, w którym mieszkania zostały spłacone przez kupujących (posiada trzy inne budynki takiej samej wielkości w budowie)? Czy nowy właściciel mógłby podnieść ceny? Czy wstępny akt notarialny uchroni nas przed taką sytuacją? Co możemy zrobić w tej sytuacji?

Czy firma deweloperska, która była wykonawcą budynku wielorodzinnego na działce należącej do kilku osób posiadających akty notarialne na grunt, a nie posiadających aktów notarialnych na mieszkania, może zaciągać kredyty, których zabezpieczeniem byłby taki budynek? Co należy zrobić, aby dokonać podziału tego budynku i uzyskać akt własności?

Uprzejmie proszę o opinię na temat administracji budynku. Deweloper sprzedał mieszkania i lokale użytkowe w budynku, który nie jest ukończony, i nie zostało wydane pozwolenie na użytkowanie. Z pisma Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego wynika, że budynek jest w „fazie budowy”. Deweloper w aktach notarialnych narzucił administrację budynku przez inną zaprzyjaźnioną firmę. Administracja ściąga od właścicieli lokali ogromne zaliczki na eksploatację budynku, wynagrodzenie jednoosobowego zarządu, ubezpieczenia budynku w budowie, fundusz remontowy itd. Z tego wynika, że deweloper buduje, a ja ogrzewam jego miejsce pracy, płacę za zużytą przez niego wodę i prąd. Z pisma, które otrzymałem od administracji, wynika, że zgodnie z ustawą o własności lokali Dz.U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 brak pozwolenia na użytkowanie nie zwalnia właścicieli lokali z obowiązku ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości. Pieniądze wpłacone do administracji są po potrąceniu części przez administratora przesyłane do dewelopera, który pokrywa koszt mediów. Tym samym ja finansuję koszty budowy. W tejże Ustawie art. 12.1 mówi: „Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem”, a w art. 9.1 czytamy: „Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę”. Zgodnie z prawem budowlanym budynek nie może być eksploatowany bez pozwolenia na użytkowanie. Uprzejmie proszę o pomoc w interpretacji ustawy o własności lokali i odpowiedź na pytanie, czy powinienem płacić za utrzymanie lokalu, który z mocy prawa budowlanego nie może być użytkowany i nie jest użytkowany?

Jestem drugim właścicielem mieszkania (pierwsza właścicielka podpisała umowę bezpośrednio z deweloperem). Mieszkanie kupiła bez piwnicy. Kilka piwnic stoi obecnie pustych, jednak podobno nie mogę zakupić żadnej, gdyż nie jestem pierwszym właścicielem mieszkania. Deweloper twierdzi, że do „mojego lokalu” nie przynależy żadna z piwnic. Wiem, że na pewno mieszkania nie były kupowane od razu z piwnicami. Dziwi mnie również fakt, że nie mogę kupić piwnicy, ale garaż mogę. Bardzo proszę o pomoc w rozwiązaniu mojego problemu i wskazanie przepisów, na które mogłabym się powołać.