W ubiegłym roku w numerze nr 9/2006 „Krakowskiego Rynku Nieruchomości” w artykule „Rury i słupy na działce” opisałem uprawnienia, jakie ma właściciel, i sposób, w jaki powinien dochodzić swoich roszczeń wobec zakładów przesyłowych, które na jego nieruchomości mają swoje urządzenia. Nie ulega bowiem wątpliwości, że setki urządzeń energetycznych, wodociągowych i gazowych wciąż znajdują się na gruntach prywatnych właścicieli bez żadnego tytułu prawnego. Wiele pytań, jakie napłynęły do mnie po tym artykule, dobitnie świadczy o skali problemu. W związku z tym oraz w związku z kolejnymi orzeczeniami Sądu Najwyższego z ubiegłego i bieżącego roku dotyczącymi urządzeń przesyłowych na prywatnych gruntach, które to orzeczenia w istotny sposób zmieniają sytuację omówioną w artykule, postanowiłem kontynuować tę tematykę. Jednak, aby we właściwy sposób zrozumieć nową sytuację, trzeba się zapoznać z dwiema instytucjami prawnymi, a mianowicie ze służebnością gruntową i możliwością jej zasiedzenia.
Służebność gruntowa
Służebność gruntowa jest to ograniczone prawo rzeczowe polegające na możliwości ingerencji w cudzą własność. Zgodnie z art. 285 §1 kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykorzystywać określonego uprawnienia, które mu względem nieruchomości władnącej przysługuje na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. Służebność gruntowa w odróżnieniu od służebności osobistej jest prawem związanym z własnością nieruchomości, nie z jej właścicielem, zatem przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i ogranicza każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. Najczęściej występującą służebnością gruntową jest służebność przechodu i przejazdu. Jednak treść służebności gruntowej nie musi się ograniczać tylko i wyłącznie do służebności przejazdu i przechodu, choć w praktyce służebność ta występuje najczęściej. W zasadzie treść służebności gruntowej ogranicza jedynie definicja służebności gruntowej zawarta w art. 285 §1 kodeksu cywilnego oraz art. 285 §2 stanowiący, że służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej. Oprócz służebności przejazdu i przechodu częstą służebnością gruntową, z jaką można się spotkać, jest służebność polegająca na możliwości doprowadzenia przyłączy gazu, energii elektrycznej, wody i innych mediów.
Zasiedzenie służebności gruntowej
Oprócz zasiedzenia nieruchomości polskie prawo przewiduje także możliwość zasiedzenia służebności gruntowej. Zgodnie z art. 292 kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie, ale tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, a ponadto konieczne jest spełnienie przesłanek standardowych występujących przy zasiedzeniu, czyli samoistnego posiadania służebności i upływ czasu 30 lat w przypadku złej wiary posiadacza samoistnego i 20 lat w przypadku dobrej wiary posiadacza samoistnego. Dobra wiara oznacza stan świadomości posiadacza wyrażający się w błędnym przekonaniu o przysługującym prawie, mimo że rzeczywisty stan prawny jest odmienny, i przy jednoczesnym usprawiedliwieniu błędności tego przekonania. Ze złą wiarą będziemy mieli do czynienia wówczas, gdy osoba ma świadomość, że nie przysługuje jej prawo, albo też nie ma tej świadomości, jednakże powinna ją mieć, gdyby postępowała z należytą starannością i zgodnie z zasadami współżycia społecznego (wyrok SN z dnia 14.04.1956 r., III CR 810/55, OSN 1956, poz. 117). W orzecznictwie sądowym przyjmuje się również, że osoba, która nabyła prawo na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy właściwej (formy aktu notarialnego), nie jest posiadaczem w dobrej wierze i w związku z tym nie może skorzystać z krótszego terminu zasiedzenia.
Służebność gruntowa na rzecz przedsiębiorstwa
Na bazie wyżej przedstawionej instytucji służebności gruntowej i możliwości jej zasiedzenia Sąd Najwyższy w wyrok z dnia 8.09.2006 roku sygn. II CSK 112/06. uznał, że właściciele gruntów, na których od lat stoją słupy wysokiego napięcia, muszą się z tą sytuacją pogodzić, gdyż służebność gruntowa może być ustanowiona także na rzecz przedsiębiorstwa.
W sprawie, którą zajął się Sąd Najwyższy, chodziło o zasiedzenie przez przedsiębiorstwo energetyczne służebności części gruntu, na której stoi stacja trafo. Sąd I instancji, mimo że stwierdził przesłanki do zasiedzenia, oddalił wniosek, gdyż uznał, że ze względu na art. 285 kodeksu cywilnego niemożliwe jest samo istnienie takiej służebności. Zgodnie bowiem z tym przepisem służebność gruntową można ustanowić tylko na rzecz właściciela innej nieruchomości, a nie przedsiębiorstwa jako takiego. W rachubę, zdaniem sądu, wchodziłaby raczej służebność osobista na rzecz przedsiębiorstwa, ale służebność osobista może być ustanowiona tylko na rzecz osoby fizycznej, a ponadto takiej służebności osobistej nie można zasiedzieć. Sąd II instancji podzielił poglądy sądu I instancji. Sąd Najwyższy, do którego trafiła sprawa, nie zgodził się jednak ze stanowiskiem tych sądów, postanowienie uchylił i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Zdaniem Sądu Najwyższego sądy niższej instancji zajęły stanowisko zbyt tradycyjne, rozumiejąc przez służebność tylko takie sytuacje, gdy właściciel jednej nieruchomości musi przechodzić przez drugą. Tymczasem zdaniem Sądu niejednokrotnie korzystanie z cudzej nieruchomości jest potrzebne do funkcjonowania przedsiębiorstwa, dlatego na kwestię służebności gruntowej trzeba spojrzeć w sposób uwzględniający potrzeby związane z działalnością gospodarczą.
Ten wyrok ma bardzo duże znaczenie dla właścicieli gruntów, na których nielegalnie stoją urządzenia przesyłowe, gdyż przełamuje tradycyjną interpretację przepisów kodeksu cywilnego o służebnościach gruntowych. Jest to stanowisko bardzo korzystne dla wszystkich przedsiębiorstw przesyłowych, pozwala im bowiem uzyskać tytuł prawny do korzystania z zajętych gruntów poprzez ustanowienie na podstawie umowy z właścicielem gruntu służebności gruntowej, jeżeli strony dojdą do porozumienia, lub przy braku porozumienia skierowanie sprawy do sądu o zasiedzenie służebności, jeśli takie trwałe i widoczne urządzenie znajdowało się na cudzym gruncie wystarczająco długo.
Jednocześnie wyrok ten w znacznym stopniu ogranicza prawa właścicieli, gdyż zasiedzenie następuje samoistnie w związku z upływem czasu, bez wynagrodzenia na rzecz właściciela obciążonej służebnością nieruchomości. Stanowisko to potwierdził również Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 4.10.2006 roku sygn. II CSK 119/06, uznając, że przedsiębiorstwo przesyłowe może uzyskać trwałe prawo do korzystania z cudzej nieruchomości, np. służebność gruntową, jeśli należące do niego trwałe i widoczne urządzenia na gruncie znajdują się tam dostatecznie długo. W tym przypadku trwałymi urządzeniami na cudzym gruncie były słupy linii średniego napięcia. Choć przedsiębiorstwo nie mogło wykazać się żadnym dokumentem potwierdzającym prawo do korzystania, właściciel nie odmawiał mu swobodnego dostępu. Po zmianie właściciela nieruchomości sytuacja się zmieniła, więc przedsiębiorstwo wystąpiło o stwierdzenie, że nabyło służebność przez zasiedzenie, co sąd potwierdził.
Stacje zostaną tam, gdzie są
Ponadto dla wielu wspólnot mieszkaniowych w budynkach, w których znajdują się stacje transformatorowe, ważne jest też jedno z najnowszych orzeczeń Sądu Najwyższego z dnia 18.01.2007 roku sygn. I CSK 223/06. Jest ono niekorzystne również dla właścicieli i wpływa na legalizację urządzeń przesyłowych na nieruchomościach. Sprawa dotarła do Sądu Najwyższego w związku ze sporem pomiędzy Stoen SA a wspólnotą mieszkaniową w Warszawie, która domagała się usunięcia stacji transformatorowej znajdującej się w pomieszczeniu należącym do nieruchomości wspólnej.
Sporne pomieszczenie było od początku przeznaczone na ten cel i zgodnie z obowiązującymi wtedy przepisami oddane przez ówczesnego państwowego inwestora przedsiębiorstwu energetycznemu. Wspólnota wszczęła sprawę o wydanie pomieszczenia. Według wspólnoty usytuowanie stacji transformatorowej nie odpowiada dzisiejszym przepisom, a osoby przebywające w pomieszczeniach sąsiednich są narażone na szkodliwe oddziaływanie fal elektromagnetycznych. Sąd I instancji uwzględnił to żądanie, wskazując, że zgodnie z art. 222 kodeksu cywilnego właściciel żąda od osoby, która włada faktycznie jego nieruchomością, aby tego zaprzestała, chyba że przysługuje jej skuteczne wobec właściciela uprawnienie do władania, np. umowa najmu. Również sąd II instancji potwierdził to stanowisko. Sąd Najwyższy uwzględnił jednak kasację Stoenu, uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Zgodził się ze stanowiskiem sądów, że umowa nawiązana w 1977 r. między ówczesnym właścicielem budynku a przedsiębiorstwem energetycznym jest zbliżona do umowy użyczenia. Nie zgodził się jednak, że tak jak zwykła umowa użyczenia wygasła, gdy nieruchomość zmieniła właściciela. Ze względu na przyczynę jest to umowa o charakterze trwałym. Nie przerywa tego specyficznego stosunku także wezwanie do opuszczenia pomieszczenia. Właściciel domu nie może więc żądać usunięcia ze swojego pomieszczenia stacji transformatorowej. Nie ma znaczenia, że to nie on podpisywał kiedyś umowę z zakładem energetycznym, jeśli została zawarta zgodnie z ówczesnym z prawem.
Trybunał Konstytucyjny też przeciw właścicielom
Ponadto pod koniec ubiegłego roku również Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 7.11.2006 roku sygn. akt SK 42/05 kolejny raz wypowiedział się w kwestii urządzeń przesyłowych na prywatnym gruncie i to niestety również na niekorzyść właściciela gruntu. Trybunał potwierdził bowiem kolejny raz konstytucyjność art. 49 kodeksu cywilnego. Artykuł ten wprowadza wyjątek od zasady, że wszystko, co jest trwale związane z gruntem, jest własnością właściciela gruntu. Zgodnie bowiem z art. 49 kodeksu cywilnego urządzenia służące do odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne podobne urządzenia nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu. Zatem budynki, w których znajdują się urządzenia doprowadzające i odprowadzające energię, są własnością przedsiębiorstwa energetycznego niezależnie od tego, do kogo należy grunt.
Jak uznał Trybunał Konstytucyjny, jest to ograniczenie prawa własności nieruchomości dopuszczalne i zgodne z konstytucją. Skarżącą w sprawie była właścicielka, która w latach 90. odzyskała nieruchomość przejętą przez skarb państwa, na której w latach 70. wzniesiono stację transformatorową. Właścicielka uznała, że korzystanie przez zakład energetyczny z tej stacji narusza jej prawa, i domagała się od zakładu odszkodowania. Sądy wszystkich instancji, łącznie z Sądem Najwyższym, uznały, że sporny budynek nie jest częścią składową gruntu, a częścią przedsiębiorstwa energetycznego w rozumieniu art. 49 kodeksu cywilnego i oddaliły powództwo właściciela nieruchomości.
Również Trybunał Konstytucyjny nie podzielił argumentów skargi. Sędziowie uznali, że własność może być ograniczona ze względu na potrzeby społeczne oraz że nazwa „urządzenie” jest na tyle jednoznaczna, że pozwala ocenić, co wchodzi w jego skład. Jak stwierdził Trybunał, w praktyce nie jest możliwe posługiwanie się w ustawach nazwami całkowicie ostrymi, co zresztą umożliwia elastyczne stosowanie prawa, ale też zabezpiecza przed samowolnym działaniem każdej ze stron. Kodeks cywilny podpowiada, że chodzi o urządzenia, które służą do odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego. Pomocne mogą być definicje zawarte np. w prawie energetycznym i ustawie o zbiorowym zaopatrzeniu ludności w wodę. Ponadto zdaniem Trybunału kwestionowany przepis nie stwarza niebezpieczeństwa samowolnego działania ze strony organów władzy publicznej.
Konsekwencje i możliwości
Dwa pierwsze orzeczenia Sądu Najwyższego dobitnie podkreślają nową, niekorzystną dla właściciela linię orzecznictwa, dającą przedsiębiorstwom przesyłowym narzędzie (zasiedzenie służebności) do legalizacji swoich urządzeń przesyłowych na cudzych nieruchomościach. Nie należy się jednak spodziewać, że w związku z tymi orzeczeniami sądy w całej Polsce zasypie fala wniosków przedsiębiorstw przesyłowych o zasiedzenie. Po pierwsze, to spore koszty, a po drugie, nie wszędzie upłynął już okres wymagany do zasiedzenia służebności. Zatem można się spodziewać, że takie wnioski do sądów będą konsekwencją kroków sądowych podejmowanych przez właścicieli, np. konsekwencją żądania przez właściciela usunięcia urządzenia przesyłowego z nieruchomości.
Kolejne z omawianych orzeczeń Sądu Najwyższego (sygn. I CSK 223/06) oraz omawiany wyrok Trybunału Konstytucyjnego wyraźnie wskazują, że coraz trudniej będzie skutecznie domagać się usunięcia urządzeń z nieruchomości. Dwa pierwsze orzeczenia nie niosą dla właścicieli samych złych wiadomości, gdyż na ich bazie można obecnie dokonać ugodowego rozwiązania problemu przez umowne ustanowienie służebności na rzecz przedsiębiorstwa, również za wynagrodzeniem. Jest to ważne, bo jeszcze do niedawna było kwestią sporną, czy możliwe jest ustanowienie służebności gruntowej na rzecz przedsiębiorstwa, bo przepisy mówią wyłącznie o możliwości obciążenia nieruchomości służebnością gruntową na rzecz innej nieruchomości, a nie na rzecz konkretnej osoby, w tym wypadku osoby prawnej. Sąd Najwyższy, mając na względzie potrzeby praktyki, zdecydował się więc na odstąpienie od literalnego brzmienia przepisu.
Służebność przesyłu
Warto też zwrócić uwagę na nowy projekt Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego, który zakłada regulacje sytuacji urządzeń przesyłowych na gruntach prywatnych. Zgodnie z projektem przedsiębiorstwa przesyłowe uzyskają trwałe prawo do korzystania z cudzych gruntów, oczywiście za wynagrodzeniem dla właściciela. Zapewni im to nowa instytucja prawna, tzw. służebność przesyłu. Nowe rozwiązanie powinno wyeliminować przynajmniej część sporów między właścicielami a przedsiębiorstwami. Służebność przesyłowa będzie ustanawiana na rzecz przedsiębiorcy właściciela urządzeń, powstanie na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą, przy czym jedynie oświadczenie właściciela nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Ustanowienie jej może być odpłatne lub nie. Jeżeli właściciel nieruchomości odmówi, a służebność jest konieczna, przedsiębiorca może żądać przed sądem jej ustanowienia za wynagrodzeniem. Istotą służebności jest, że przedsiębiorca może korzystać z nieruchomości w zakresie niezbędnym do prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych. Będzie ona składnikiem przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 kodeksu cywilnego i przejdzie na nabywcę przedsiębiorstwa. Do służebności przesyłu stosować się będzie odpowiednio przepisy o służebności gruntowej.
aktualności prawne
