To, co zapisane w księdze wieczystej, powinno się zgadzać z tym, co w rzeczywistości. Bywa jednak, że w księdze panuje bałagan, urzędowo zwany nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomości. Mieszkania czy domu nie można wtedy sprzedać ani darować. Nie można też nim zabezpieczyć kredytu bankowego ani rozpocząć żadnej inwestycji. Gdy nieuregulowany stan prawny ma gospodarstwo rolne, jego właściciel nie może się starać o dopłaty z UE.
Nieuregulowany stan prawny nieruchomości to nic innego jak niezgodność zapisów w księdze ze stanem faktycznym. Może być też tak, że księga zaginęła lub została – częściowo lub całkowicie – zniszczona. Doświadczył tego na własnej skórze pan Robert. W księdze mieszkania, które chciał kupić, brakowało 12 stron. Gdyby nie pośrednik, którego wynajął do transakcji, pan Robert zrezygnowałby z zakupu. Jak bowiem sprawdzić księgę, która jest niekompletna?
Na szczęście działa tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Na czym ona polega?
Wyobraź sobie, że kupiłeś dom od mężczyzny, który podawał się za jego właściciela. Sprawdziłeś w księdze – był tam wpisany. W rzeczywistości jednak właścicielem był ktoś inny. Twoja umowa jest jednak ważna, bo dokonałeś transakcji w oparciu o sądowe dokumenty. Jeden warunek: nie możesz nic wiedzieć o tej niezgodności, bo inaczej rękojmia nie będzie cię chronić.
Kto jest winien zamieszania? Najpewniej ten, kto uważa, że jest właścicielem, ale nie zadbał, by być wpisanym do księgi. Mógł przejrzeć księgę i w razie stwierdzenia niezgodności złożyć wniosek o uregulowanie stanu prawnego nieruchomości.
Rękojmia nie działa w przypadku darowizny i wtedy, gdy kupujący działa w złej wierze. Wyłącza ją również wzmianka o wniosku, apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze jest niezgodny ze stanem faktycznym.
Co to jest księga wieczysta?
To urzędowy rejestr, który określa stan prawny nieruchomości. Księgi są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych. Księga zawiera wpisy o prawach rzeczowych do nieruchomości, takich jak: własność, użytkowanie wieczyste, służebność, własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego w spółdzielni, hipoteka.
Księga wieczysta składa się z czterech działów:
- Dział I - opis nieruchomości: rodzaj (mieszkanie, dom, działka), położenie (miasto, dzielnica, gmina, piętro), powierzchnia;
- Dział II - informacje o właścicielu (imię, nazwisko oraz imiona rodziców);
- Dział III - wpisy tzw. ograniczonych praw rzeczowych (np. przysługującej komuś „służebności przechodu") oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, a także wpisy rozmaitych roszczeń i tzw. praw osobistych osób trzecich. (Uwaga! O tym, że wpłynął wniosek o wpis, dowiesz się, przeglądając księgę. Na marginesie pojawi się tzw. wzmianka. Upewnij się, czego wniosek dotyczy. Może to być sądowy zakaz sprzedaży nieruchomości do czasu zakończenia sporu rodzinnego albo wpis ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu np. o ubezwłasnowolnienie właściciela);
- Dział IV - wpisy hipotek.
aktualności prawne
