W Ministerstwie Infrastruktury trwają prace nad wprowadzeniem społecznych grup mieszkaniowych, które mają zmniejszyć braki na rynku mieszkań, zwłaszcza wśród ludzi młodych, których nie stać na kredyt mieszkaniowy.
Cele i adresaci ustawy o społecznych grupach mieszkaniowych
Projekt założeń ustawy o społecznych grupach mieszkaniowych, nad którym trwają prace w Ministerstwie Infrastruktury jest częścią przyjętego przez Radę Ministrów w dniu 30 listopada 2010 r. programu „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 r.".
Ustawa o społecznych grupach mieszkaniowych ma na celu zmniejszenie deficytu mieszkań na rynku, przede wszystkim w odniesieniu do osób, których dochody są zbyt wysokie, aby ubiegać się o mieszkanie komunalne, a jednocześnie zbyt niskie, aby ubiegać się o kredyt mieszkaniowy.. Chodzi tu przede wszystkim o pomoc ludziom młodym, którzy dopiero rozpoczynają działalność zawodową i zakładają własne rodziny. W ocenie Ministerstwa Infrastruktury pomoc tej grupie osób jest niezbędna także dlatego, że następuje wygaszenie programu „Rodzina na swoim”. Omawiana ustawa ma też w założeniu zwiększyć działalność inwestycyjną spółdzielni mieszkaniowych.
Na czym polegać będzie model społecznych grup mieszkaniowych?
Koncepcja społecznych grup mieszkaniowych (dalej: SGM) opierać się będzie na łączeniu najmu lokalu z docelowym uzyskaniem własności mieszkania. Inwestor SGM oraz przyszły najemca podpiszą przedwstępną umowę najmu, która zawierać będzie m.in. postanowienia o partycypacji w kosztach budowy lokalu. Następnie będzie zawierana umowa najmu. W dalszej perspektywie najemca lokalu mieszkalnego, po spłacie całkowitych kosztów budowy zajmowanego lokalu staje się jego właścicielem. W efekcie, po wyodrębnieniu na własność wszystkich lokali, SGM przestanie istnieć, na jej miejsce powstanie wspólnota mieszkaniowa.
Według założeń, najemca partycypowałby w 50 proc. kosztów budowy, a pozostała kwota byłaby spłacana w czasie. W kwocie tej zawierałyby się także koszty kredytu zaciągniętego przez inwestora. Przeniesienie własności lokalu w formule SGM na najemcę będzie mgło nastąpić nie wcześniej niż po upływie 5 lat od podpisania umowy najmu. Projekt nie przewiduje ograniczeń w zakresie inwestorów, a więc mogą być nimi także obecni na rynku deweloperzy.
Podmiotem odpowiedzialnym za budowę , a następnie wynajmowanie lokali z przyrzeczeniem docelowego przeniesienia ich własności, ma być inwestor. Jeżeli będzie on chciał działać w formule SGM, ustawa nakłada na niego wymóg prowadzenia działalności w zakresie budownictwa mieszkaniowego na wynajem. „Budowanie budynków” w rozumieniu przepisów ustawy będzie zarówno wykonywanie nowego budynku, jak też odbudowa już istniejącego.
Powstanie i działanie SGM
SGM tworzyć będzie inwestor oraz ogół najemców lokali wchodzących w skład danej nieruchomości. Inwestor będzie mógł prowadzić działalność pod warunkiem zamieszczenia w umowie lub statucie wpisu w zakresie budownictwa mieszkaniowego na wynajem. Zakłada się, że jedna SGM obejmować będzie budynek lub budynki wielorodzinne tj. liczące co najmniej 3 lokale mieszkalne, zlokalizowane na jednej nieruchomości, bądź znajdujące się na niej poszczególne lokale. Ze względu na to, że SGM będzie jedynie formą działalności inwestora, nie przewiduje się uznania SGM za osobę prawną, posiadania przez nią możliwości nabywania praw i zaciągania zobowiązań, pozywania i bycia pozywaną. W przypadku sprzedaży przez inwestora posiadanych lokali na rzecz osoby trzeciej, będzie miał zastosowanie przepis art. 548 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym na nabywcę rzeczy sprzedanej przechodzą korzyści i ciężary związane z rzeczą.
Według propozycji resortu infrastruktury, SGM powstawać będzie z chwilą zawarcia pierwszej umowy najmu lokalu mieszkalnego w obrębie danej nieruchomości. Umowa przedwstępna pomiędzy inwestorem a przyszły najemcą, będzie musiała zawierać między innymi:
- zobowiązanie inwestora do wybudowania konkretnego lokalu mieszkalnego, a następnie zawarcia umowy najmu tego lokalu,
- zastrzeżenie docelowego przeniesienia własności tego lokalu na najemcę lub wskazaną przez niego osobę,
- określenie zakresu robót inwestycji, który będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu, wysokość i zasady wpłaty przez przyszłego najemcę partycypacji.
Dla ważności zawieranej umowy przedwstępnej niezbędne będzie legitymowanie się przez inwestora prawem własności lub prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym ma być wzniesiony budynek oraz ważnym pozwoleniem na budowę. Ponadto roszczenie o zawarcie umowy najmu lokalu oraz o docelowe ustanowienie odrębnej własności tego lokalu i o przeniesienie tego prawa, powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej lokalu lub budynku.
Formą wsparcia dla inwestycji w formule SGM będzie możliwość przekazania przez gminę lub Skarb Państwa bez przetargu, na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami gruntu na rzecz inwestora. Inwestycje SGM-owskie będą mogły być także realizowane na gruntach oddanych przez gminy lub Skarb Państwa w użytkowanie wieczyste lub też na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego – w dzierżawę.
aktualności prawne
