Treść księgi wieczystej decyduje o stanie prawnym nieruchomości

W Polsce ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (DzU z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.), kwestie szczegółowe zaś – rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (DzU z 2001 r. nr 102, poz. 1122 z późn. zm.). W związku z zasadą jawności ksiąg wieczystych każdy zainteresowany ma prawo zapoznać się z treścią ujawnionych w księdze zapisów, dlatego nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę. Zasada jawności nie rozciąga się jednak na akta księgi, tj. oryginały dokumentów załączonych do księgi, które przeglądać może jedynie osoba mająca interes prawny oraz notariusz.

 

Kluczowe znaczenie dla obrotu nieruchomościami mają również dwa domniemania. Po pierwsze, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym i po drugie – że prawo wykreślone nie istnieje. Bez jawności ksiąg wyjątkowo utrudnione byłoby także stosowanie instytucji hipoteki. Istotne znaczenie odgrywa tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przewidziana w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Mianowicie w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych rozciąga się nie tylko na prawo własności i inne prawa rzeczowe, ale także na prawa osobiste i roszczenia, które mogą być ujawniane w księdze wieczystej.

Przykładem może być roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości wynikające np. z umowy przedwstępnej czy prawo pierwokupu gruntu zastrzeżone w umowie dzierżawy. Wiele osób zapomina, że dla wpisania roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości nie ma obowiązku, aby ta umowa była sporządzona przez notariusza. Dla wpisania takiego roszczenia wystarczy umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami. Mając na uwadze bezpieczeństwo obrotu, ustawodawca dopuszcza także taką sytuację, że osoba trzecia działająca w zaufaniu do treści księgi wieczystej może skutecznie nabyć własność nieruchomości od osoby ujawnionej w księdze jako właściciel, lecz faktycznie nieposiadającej takiego prawa. Przyczyn takiej rozbieżności może być wiele. Niekiedy w grę wchodzi błąd sądu lub notariusza, czasem nieważność zawartej wcześniej umowy. Gdyby jednak w chwili nabycia nieruchomości z treści księgi wieczystej nie wynikały żadne prawa osobiste ani roszczenia osób trzecich, wówczas nabywca – z uwagi właśnie na omawianą rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych – uzyska jej własność bez tego rodzaju obciążeń.

 

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie rozciąga się na wpisy dokonane w dziale księgi wieczystej pod nazwą oznaczenie nieruchomości. Na przykład wpis dotyczący powierzchni gruntu nie przesądza o tym, że nabywana działka ma taką powierzchnię, jaka była ujawniona w księdze. Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza odpowiednio wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Rękojmia nie działa także przeciwko prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, a także służebnościom drogi koniecznej, przesyłu albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Nawet gdyby prawa te nie zostały wpisane do księgi wieczystej, a były ustanowione, to i tak nabywana nieruchomość będzie nimi obciążona. Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta jedynie w drodze sądowego postępowania cywilnego.

 

Dokonując zakupu interesującej nas nieruchomości, należy zawsze dokładnie zapoznać się z treścią księgi wieczystej oraz ze stanem faktycznym nieruchomości. Od 2003 r. w Polsce jest sukcesywnie prowadzona informatyzacja ksiąg wieczystych, co znacznie ułatwia kupującemu dostęp do potrzebnych informacji dotyczących interesujących go nieruchomości, położonych w znacznej odległości.