Przeniesienie własności nieruchomości możliwe jest poprzez zawarcie między zbywcą i nabywcą właściwej umowy przenoszącej własność. W szczególności chodzi o umowę sprzedaży, zamiany czy też darowizny. Umowa rezerwacyjna to tylko krótki, ściśle określony etap na drodze do zawarcia umowy przedwstępnej.
Podpisana umowa rezerwacyjna nie stanowi na drodze sądowej podstawy do zawarcia umowy sprzedaży, która skutkowałaby przeniesieniem własności na klienta. Jest to możliwe w przypadku podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, na warunkach w niej zawartych. Umowa rezerwacyjna nie została wymieniona w kodeksie cywilnym wśród innych umów i jest taktowana jako umowa nienazwana. Strony zawierając taką umowę, zobowiązane są tylko do tego, co w niej zostało zapisane, dlatego warto zamieszczać w niej zapisy realne dla obu stron. Wiele takich umów to umowy jednostronnie zobowiązujące, zawierające tylko jednostronne oświadczenie woli potencjalnego kupującego, nie wskazując zobowiązań po stronie dewelopera do sprzedaży w przyszłości konkretnego mieszkania za określoną kwotę mimo upływu czasu. A to częsty błąd takich umów. Krzywdzącym dla klienta zapisem takiej umowy może być krótki czas jej obowiązywania, po upływie którego deweloper ma prawo sprzedać zarezerwowane mieszkanie, gdyż łącząca ich umowa wygasła. Często dzieje się tak w sytuacji, kiedy strony wskazują okres rezerwacji, np. pół roku jako czas na załatwienie formalności w sprawie pozwolenia na budowę, i nie uzyskują go we wskazanym czasie. Dodatkowo na korzyść dewelopera będzie przemawiał zapis w umowie rezerwacyjnej wskazujący jako siłę wyższą brak takiego pozwolenia jako przyczynę niezależną od niego. Taki zapis pozwala mu na zatrzymanie opłaty rezerwacyjnej. Dlatego warto zaczekać z zawarciem takiej umowy do momentu uzyskania przez dewelopera pozwolenia na budowę.
Nabywca (klient) płacąc na rzecz dewelopera opłatę rezerwacyjną, uiszcza ją w celu zarezerwowania konkretnego mieszkania po korzystnej cenie. W umowie trzeba określić, czy w sytuacji niewywiązania się przez dewelopera z takiej umowy bądź zakończenia jej z inicjatywy klienta, opłata zostaje zwrócona, a także, czy w przypadku jej zwrotu należą się klientowi odsetki umowne czy ustawowe. Umowa taka może więc stanowić ogromne ryzyko, jeżeli deweloper okaże się nieuczciwy. Nie można nie zakładać sytuacji, w której deweloper może zbankrutować, a majątek stanowiący masę upadłościową lub likwidacyjną nie pokryje zwrotu wniesionych opłat rezerwacyjnych. To czarny scenariusz, ale wskazane jest, by za każdym razem sprawdzić pozycję rynkową i prawną dewelopera, który może nam wybudować mieszkanie.
Warto pamiętać, że jeśli już wybieramy umowę rezerwacyjną, należy zadbać o to, żeby zawierała minimum zapisów umożliwiających ochronę naszych interesów poprzez zabezpieczenie prawa klienta do nabycia w przyszłości określonej nieruchomości w konkretnym czasie za określoną cenę. Klient ma przynajmniej szansę na dochodzenie w drodze postępowania sądowego odszkodowania czy też zwrotu pieniędzy wpłaconych na poczet opłaty rezerwacyjnej w przypadku niewykonania przez dewelopera postanowień zawartej umowy.
aktualności prawne
