Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Jest to tzw. rękojmia za wady fizyczne rzeczy.

Deweloper nie może ograniczyć lub wyłączyć rękojmi za wady lokalu, ponieważ takie ograniczenie lub wyłączenie to sprzeczne prawem.

Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Kupujący nie może jednak od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku wygasają po upływie 3 lat licząc od dnia, kiedy mieszkanie zostało wydane nabywcy. Jeżeli więc wada zostanie wykryta w okresie do 3 lat od odbioru lokalu nabywca może żądać od dewelopera usunięcia wady.

Jeśli wada ujawni się po upływie 3 lat od wydania lokalu, nabywca musi usunąć wady na własny koszt, z wyjątkiem sytuacji gdy deweloper podstępnie zatai wady mieszkania – w takiej sytuacji deweloper jest zobowiązany usunąć wady także po upływie 3 lat od dnia wydania mieszkania. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie. Zawiadomienia o wadzie należy dokonać listem poleconym.

W Pana sytuacji ma Pan zatem trzy wyjścia. Deweloper nie usunął wad lokalu. Może Pan zatem od umowy z deweloperem odstąpić zwracając mieszkanie i żądając zwrotu pieniędzy za nie, może Pan też żądać obniżenia ceny za mieszkanie. Jeśli to nie odniesie skutku może Pan złożyć pozew do sądu. W pozwie może się Pan domagać odsetek za opóźnienie w oddaniu mieszkania do użytku oraz naprawienia szkody z powodu nienależytego wykonania zobowiązania. Powinien zachować Pan wszystkie dowody tego, że zmuszony był Pan usunąć na własny koszt wady lokalu, do usunięcia których zobowiązany był deweloper. Chodzi tu o dowody poniesionych przez Pana kosztów związanych z usuwaniem usterek.