W październiku podpisaliśmy umowę przedwstępna na zakup mieszkania. Ponieważ do zakupu potrzebowaliśmy kredytu złożyliśmy dokumenty w banku. Okazało się ze są różnice w opisie mieszkania – tym w księdze wieczystej, akcie notarialnym i stanie rzeczywistym (opisanym w ofercie). Z tego powodu przyznanie nam kredytu zostało wstrzymane i może w ogóle nie dojść do skutku. Rożnice wynikają z własnej aranżacji osoby sprzedającej, których nie zgłosiła nigdzie we właściwych urzędów. Czy jeśli nie otrzymamy tego kredytu to stracimy zadatek? Czy jest to wina sprzedającego i możemy się starać o jego zwrot, nawet niekoniecznie w podwójnej wysokości?

Celem umowy przedwstępnej sprzedaży jest związanie stron, a jednocześnie umożliwienie stronom przygotowanie się do zawarcia przyszłej umowy. Zawarcie tej umowy ma sens tylko wtedy, gdy istnieją rozmaite przeszkody faktyczne czy też prawne, które uniemożliwiają lub utrudniają w danej chwili zawarcie umowy właściwej, np. strona sprzedająca musi przeprowadzić postępowanie spadkowe po zmarłym właścicielu, uregulować stan prawny nieruchomości, podzielić nieruchomość lub strona kupująca musi podjąć starania w celu uzyskania kredytu na sfinansowanie zakupu. Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, tak jak właściwą umowę sprzedaży. Różnica sprowadza się do tego, że w przypadku gdy nie dojdzie do skutku podpisanie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, zastosowanie mają tylko przepisy odnośnie zadatku i ewentualnie ustalona kara umowna. Natomiast, gdy umowa zawarta jest w formie przewidzianej dla umowy sprzedaży, czyli w przypadku obrotu nieruchomościami w formie aktu notarialnego, to gdy strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma dodatkowo możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta, w takim przypadku orzeczenie prawomocne sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży.

W przedmiotowej sprawie przede wszystkim należy sprawdzić czy w umowie przedwstępnej wpłacaną kwotę określono jako zadatek, a nie np. jako zaliczkę czy część ceny. Tylko bowiem w przypadku, gdy określono ją jako zadatek kwota ta nie będzie podlegać zwrotowi gdy umowa nie dojdzie do skutku. Wówczas zastosowanie będzie miał art. 394 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Osoba, która stara się o kredyt w umowie przedwstępnej powinna sobie zastrzec, że w przypadku nieuzyskania kredytu w danym terminie przepisy o zadatku nie mają zastosowania. Brak takiego zastrzeżenia w umowie przedwstępnej powoduje moim zdaniem, że do umowy sprzedaży nie dojdzie z powodu niewykonania umowy przez stronę kupującą. Przepis nie wymaga bowiem winy po stronie kupującego, a tylko niewykonania przez niego umowy, czyli nie przystąpienia do umowy sprzedaży w ustalonym terminie, na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. Inaczej sytuacja będzie wyglądać w przypadku gdyby w umowie nie określono zadatku tylko wpłaconą kwotę potraktowano jako zaliczkę lub część ceny sprzedaży. Wówczas w przypadku niezawarcia umowy sprzedaży, obojętnie kto nie wykonana umowy, wpłacona kwota wraca do kupującego.

Należy zwrócić uwagę, że różnice między opisem lokalu w księdze wieczystej czy dokumentacji budynku znajdującej się w dyspozycji wspólnoty mieszkaniowej, a stanem faktycznym nie są zjawiskiem rzadkim i mają różne przyczyny. Najbardziej istotna różnica w opisie lokalu to różnica w powierzchni. Taka sytuacja może jest wadą, nie stanowi jednak formalnego problemu przy zawarciu umowy sprzedaży. Nie powinna również być problemem dla banku. Lokal ma bowiem oficjalnie taką powierzchnię, jaka wpisana jest w dokumentacji, dopóki nie nastąpi zgodnie z prawem aktualizacja. Nie jest to sprawa ani prosta, ani tania, bo wiąże się z aktualizacją udziałów związanych ze wszystkimi lokalami w budynku oraz zaangażowaniem całej wspólnoty mieszkaniowej. W związku z tym rzadko dochodzi do aktualizacji powierzchni i robi się to przy okazji powstania nowego lokalu w budynku w wyniku nadbudowy lub przebudowy.

Co można doradzić. Przede wszystkim już jeden poważny błąd Państwo popełnili, nie zlecając przygotowania umowy przedwstępnej prawnikowi. Stąd teraz problemy. Proszę przynajmniej teraz skorzystać z usług prawnika, któremu może uda się wynegocjować rozwiązanie umowy za porozumieniem stron i zwrot zadatku lub ewentualnie będzie dochodził odszkodowania od sprzedającego w związku wadą lokalu w postaci błędnego opisu. Z tym, że takie roszczenie moim zdaniem jest możliwe tylko jeżeli wykaże się, że sprzedający wiedział i ukrywał przed kupującym fakt, że istnieje różnica w opisie. Jak wynika z pytania, sprzedający nie ukrywał tej różnicy, a w ofercie podawał faktyczny opis lokalu. Jeżeli umowę przedwstępną przygotowywał pośrednik w obrocie nieruchomościami, z którym macie Państwo podpisaną umowę pośrednictwa i wiedział, że będziecie się Państwo starać o kredyt, a mimo to przygotował taką umowę to jest to zaniedbanie i możecie żądać od niego odszkodowania.