Większość właścicieli do wielkości działki, na której stoi budynek, jej rozmiaru i kształtu nie przywiązuje większej wagi i nie zdaje sobie sprawy, jak ważne jest właściwe określenie jej granic i rozmiaru. Kiedyś, kiedy całe osiedla stanowiły własność gminy lub spółdzielni, sprawa podziału gruntu na poszczególne działki nie miała dla mieszkańców żadnego praktycznego znaczenia. Obecnie wiele działek sąsiednich do tej, na której stoi ich blok – na przykład te, na których parkują samochody, czy te, przez które przechodzą codziennie, idąc do pracy – jest czyjąś własnością. Działki te w każdej chwili mogą być ogrodzone lub inaczej zagospodarowane, najczęściej ku oburzeniu okolicznych mieszkańców, którzy korzystanie z cudzych gruntów, na przykład z parkingu przed sąsiednim blokiem, uważali za stan normalny. Bardzo często więc w praktyce wspólnot mieszkaniowych spotkać się można z problemami związanymi z brakiem uregulowanych granic działki pod budynkiem oraz właściwego dostępu do dróg publicznych. Wiele też działek, na których stoją budynki wspólnot mieszkaniowych, odpowiada jedynie faktycznemu obrysowi budynku. Częste są też przypadki zatarcia granic i spory co do ich przebiegu, gdy na przykład wspólnoty ze względów bezpieczeństwa próbują ogrodzić teren swojej nieruchomości. Wiele problemów wynika też z braku zagwarantowanego fizycznie lub prawnie dostępu do budynku z drogi publicznej.
Odtworzenie działki budowlanej
Powszechną praktyką przy dokonywaniu wyodrębnienia własności lokali było wydzielanie pod budynkiem działki, która odpowiadała w rzeczywistości jedynie granicom budynku – w rezultacie grunt stanowiący najbliższe otoczenie nie mógł być skutecznie wykorzystany przez właścicieli lokali w budynku. Takie rozwiązanie może przy drastycznie niekorzystnej sytuacji zupełnie sparaliżować normalny dostęp do budynku i pozbawić właścicieli możliwości parkowania samochodów w pobliżu budynku, a nawet w ogóle zablokować możliwość dojazdu do budynku, nawet karetki pogotowia. Zmianę tego stanu rzeczy wprowadzono dopiero ustawą z dnia 7 stycznia 2000 r., nowelizującą ustawę o gospodarce nieruchomościami. Wprowadzono w niej art. 4 pkt 3a definiujący działkę budowlaną jako „nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”. Uznano zatem, że warunkiem wydzielenia działki jest zapewnienie racjonalnego z niej korzystania. Zatem w większości przypadków dopiero działki pod budynkami wspólnot, które powstały po tej dacie, zapewniają racjonalne korzystanie z nieruchomości. Wprowadzono też art. 209a, który stworzył możliwość naprawy źle wydzielonej działki pod budynkiem, nadając mu charakter roszczenia o odtworzenie działki budowlanej. Aby jednak doszło do odtworzenia, sąsiadująca nieruchomość musi stanowić własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, a działka pod budynkiem nie może być w pełni funkcjonalną działką budowlaną. Jednak nawet gdy te przesłanki są spełnione, nie można wystąpić o odtworzenie działki, jeśli toczy się postępowanie dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego albo jeśli przyległa nieruchomość Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego została oddana w użytkowanie wieczyste innej osobie bądź w trwały zarząd jednostce organizacyjnej na cele obronności i bezpieczeństwa państwa lub też graniczy z takimi nieruchomościami. Kolejną przeszkodą jest sytuacja, gdy wskutek realizacji roszczenia przyległa nieruchomość przestałaby spełniać wymogi działki budowlanej. Wystąpić z roszczeniem mogą właściciele wszystkich lokali łącznie. Natomiast w sytuacji braku zgody zainteresowani współwłaściciele na podstawie art. 199 k.c., jeżeli reprezentują ponad połowę udziałów, mogą wystąpić do sądu o wydanie takiej zgody. Aby możliwe było rozpoczęcie postępowania, najpierw zarząd musi przedstawić projekty uchwał w sprawie zgody na nabycie przyległej nieruchomości oraz udzielenia pełnomocnictwa do wykonania czynności zmierzających do ich nabycia. Po podjęciu uchwały trzeba wystąpić do starosty, jeżeli nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, albo do właściwego zarządu jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli nieruchomość stanowi jej własność, z wnioskiem o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości. Jeżeli właściciele lokali występują o oddanie im tylko części nieruchomości przyległej, to zachodzi konieczność wydzielania tej części nieruchomości. We wniosku o odtworzenie należy określić termin, w jakim oczekiwana jest odpowiedź na wniosek, gdyż do rozpatrzenia wniosku nie mają zastosowania przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Jeżeli strony dojdą do porozumienia, to realizacja roszczenia następuje w drodze umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Umowa ma charakter odpłatny, a cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę, jednak właściwy organ za zgodą odpowiednio: wojewody w odniesieniu do starosty, albo rady lub sejmiku w odniesieniu do jednostek samorządu terytorialnego, może udzielić bonifikaty. W przypadku braku porozumienia pozostaje możliwość wystąpienia na drogę sądową. Sądem właściwym jest sąd ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W sądzie właścicieli lokali reprezentuje upoważniony do tego przedstawiciel zarządu lub osoba upoważniona uchwałą właścicieli lokali. Wyrok sądu zastępuje wówczas oświadczenie woli właściciela i do przeniesienia własności dochodzi wbrew woli właściciela nieruchomości sąsiedniej.
Rozgraniczenie nieruchomości
Innym związanym z działką pod budynkiem przypadkiem, z jakim spotykają się wspólnoty mieszkaniowe, są spory co do przebiegu granic działek. Jest to zjawisko bardzo częste, gdyż poszczególne osiedla były budowane jako jedna całość i brak jest naturalnych wyznaczników granic nieruchomości, np. pasów drzew, krzewów, rowów melioracyjnych czy ogrodzeń, a wyznaczniki geodezyjne bardzo często z biegiem lat uległy dewastacji. W sytuacji, gdy te granice nie są określone, gdyż nastąpiło ich zatarcie lub powstał spór, na przykład z sąsiednią wspólnotą mieszkaniową, co do ich przebiegu, konieczne jest przeprowadzenie postępowania rozgraniczającego. Rozgraniczenie ma na celu ustalenie przebiegu granic poprzez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami oraz sporządzenie dokumentacji. Wniosek o wszczęcie postępowania może złożyć każdy z właścicieli nieruchomości sąsiednich, jak również każdy ze współwłaścicieli (SN 30.03.1962 r., III CR 237/62), zatem prawo to przysługuje każdemu właścicielowi lokalu. Organem właściwym jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Postępowanie wszczyna się w drodze postanowienia, które doręcza się stronom, a upoważniony geodeta zbiera materiał dowodowy i wzywa strony na rozprawę graniczną. O terminie tej rozprawy zawiadamia się strony przynajmniej na siedem dni przed tą datą. Nieusprawiedliwiona nieobecność strony nie stanowi podstawy do wstrzymania czynności. W trakcie rozprawy geodeta okazuje stronom granice, które wynikają z zebranego materiału oraz znaków granicznych. Jeżeli wyniknie między stronami spór, geodeta namawia strony do ugody, przedstawiając możliwości rozstrzygnięcia sporu. Geodeta kończy rozprawę sporządzeniem protokołu, który podpisują wszystkie obecne strony i on sam. W wyniku przeprowadzonego postępowania wójt, burmistrz lub prezydent może wydać decyzję o rozgraniczeniu, może też sprawę umorzyć, o ile dojdzie do ugody granicznej, natomiast w przypadku wdania się stron w spór oraz przy braku wystarczających dowodów może postępowanie umorzyć i przekazać sprawę sądowi. Również każda ze stron postępowania niezadowolona z wydanej decyzji o rozgraniczeniu może wystąpić w terminie 14 dni od jej otrzymania o skierowanie sprawy na drogę sądową. Sprawę rozpatruje sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Od rozgraniczenia nieruchomości trzeba odróżnić wznowienie granic. Ma ono miejsce wówczas, gdy granice między sąsiadującymi nieruchomościami zostały już wcześniej prawnie ustalone, czy to w toku wcześniejszego rozgraniczenia, czy innego postępowania, np. podziałowego, wywłaszczeniowego. Wznowienie granic polega na odnalezieniu, na podstawie dowodów w postaci znaków i śladów granicznych oraz miarodajnych dokumentów, istniejącej i obowiązującej linii granicznej. Wznowienie granic jest zatem czynnością techniczną, a nie postępowaniem administracyjnym, i w odróżnieniu od tego nie dokonuje go organ administracji, tylko na zlecenie właścicieli działek sąsiednich uprawniony geodeta.
Droga dojazdowa
Niejednokrotnie w praktyce wspólnot mieszkaniowych występują sytuacje, gdy brak jest dostępu do drogi publicznej. Tymczasem każda nieruchomość musi mieć zagwarantowany dostęp do drogi publicznej. Dostęp ten może być fizyczny, gdy działka, na której posadowiony jest budynek, styka się z drogą publiczną, lub prawny, gdy działka nie styka się z drogą publiczną, lecz jej właścicielom przysługuje prawo przejazdu i przechodu przez nieruchomości sąsiednie (służebność gruntowa). Niejednokrotnie w przeszłości podczas wyprzedaży lokali, na przykład lokali komunalnych, w wyniku czego powstała większość wspólnot mieszkaniowych, nie zadbano ani o właściwe wyodrębnienie działki pod budynkiem, o czym była mowa wyżej, ani o zagwarantowanie dojazdu i dojścia do nieruchomości od drogi publicznej, gdy takiego bezpośredniego dostępu nie było. Problem ten narasta obecnie w związku z występującą coraz powszechniej tendencją do ogradzania ze względów bezpieczeństwa terenów wokół bloków. Niejednokrotnie takie ogrodzenia uniemożliwiają dojazd mieszkańcom innych wspólnot mieszkaniowych do ich posesji. Należy pamiętać, że właściciel nieruchomości sąsiedniej, na przykład inna wspólnota, nie ma obowiązku umożliwić przejścia czy przejazdu przez swoją działkę, jeżeli taką służebnością nieruchomość ta nie została formalnie obciążona. Konieczne jest wówczas dążenie do ustanowienia służebności, która zagwarantuje dostęp do nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 285 §1 k.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź wreszcie na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykorzystywać określonego uprawnienia, które mu względem nieruchomości władnącej przysługuje na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa). Służebność gruntowa w odróżnieniu od służebności osobistej jest prawem związanym z własnością nieruchomości, nie zaś z jej właścicielem, zatem przysługuje ona aktualnym właścicielom nieruchomości władnącej i ogranicza aktualnych właścicieli nieruchomości obciążonej. Jeżeli nie jest możliwe uregulowanie dojazdu do nieruchomości w drodze umowy, właścicielom nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej przysługuje prawo żądania ustanowienia przymusowo takiego dostępu. W tym celu mogą wnieść wniosek do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej, ale z jak najmniejszym obciążeniem nieruchomości, przez które droga ma prowadzić i za wynagrodzeniem dla jej właściciela.
Podsumowanie
Jak starałem się wyżej przedstawić, wspólnoty mieszkaniowe powinny zająć się nie tylko sprawami bieżących rachunków i potrzeb, ale również dokonać analizy funkcjonalności działki pod budynkiem, zagwarantować dostęp do drogi publicznej czy odtworzyć granice działki. Należy też pamiętać, że nawet jeżeli w chwili obecnej korzystanie z nieruchomości sąsiednich nie rodzi problemów, gdyż w sąsiedztwie są same bloki komunalne czy spółdzielcze, to kiedyś – gdy zostaną one wykupione, a sąsiednie wspólnoty ogrodzą teren czy zaczną go zagospodarowywać zgodnie z własnymi potrzebami – na wiele spraw, na przykład na powiększenie działki pod budynkiem, może być już za późno. Również wiele spraw, które teraz, gdy właścicielem jest gmina czy Skarb Państwa, można załatwić w drodze porozumienia – na przykład ustanowienie służebności gruntowej czy rozgraniczenie nieruchomości – w przyszłości, jeśli stan własności się zmieni, trzeba będzie załatwiać w postępowaniach sądowych ciągnących się nieraz latami i nie zawsze przynoszących zadawalające skutki.
Autor jest prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości.
aktualności prawne
