Charakter stosunku najmu jest szczególny, bo dotyczy zaspokajania jednej z podstawowych potrzeb ludzkich, jaką jest zamieszkanie. Powoduje to, że jest objęty szczególną ochroną prawną. Prócz szczególnej ustawy regulującej ochronę praw lokatorów, kodeks cywilny umożliwia tzw. „wstąpienie w prawo najmu”. Szczególne uprawnienie wskazane w art. 691 k.c. powoduje, że mimo śmierci najemcy, umowa najmu nie wygasa. Miejsce najemcy może zająć osoba ze ściśle określonego kręgu – o czym pisaliśmy w poprzednim tygodniu – która staje się związana tym stosunkiem prawnym. Ponieważ taka „zmiana” najemcy odbywa się z mocy prawa, automatycznie i nie wymaga składania żadnych oświadczeń woli, nowemu najemcy zostało zagwarantowane prawo wypowiedzenia najmu. Z kolei, jeżeli uprawnionych nie ma (także gdy żadna z potencjalnych osób nie spełnia wszystkich warunków) – stosunek najmu wygasa.
Warunkiem, który umożliwia skorzystanie z wyżej wymienionej regulacji, jest „stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci”. Jak wskazuje orzecznictwo, chodzi o zlokalizowanie w tym lokalu „centrum życiowego” danej osoby, czyli zamieszkiwanie w konkretnym mieszkaniu z zamiarem stałego pobytu (a więc z reguły nie dotyczy pobytu osoby bliskiej w celu udzielania doraźnej, choć nawet dłużej trwającej pomocy najemcy mieszkania). W tym miejscu należy zrobić jedno zastrzeżenie: nie ma znaczenia fakt samego zameldowania. Meldunek ma charakter administracyjny, potwierdza fakt zamieszkiwania danej osoby w danym lokalu, jednak nie przesądza w żaden sposób o tym, że faktycznie mamy do czynienia ze „stałym zamieszkiwaniem”.
Posiadanie innego mieszkania, a precyzyjnie rzecz ujmując: innego tytułu prawnego do zajmowania lokalu mieszkalnego, nie stanowi negatywnej przesłanki do wstąpienia w stosunek najmu. Nie jest to jednak zupełne obojętne, bo z jednej strony może wpływać na interpretację tego, który z lokali jest „centrum życiowym”, a dodatkowo ułatwia wypowiedzenie najmu przez właściciela na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Należy jednak zastrzec, że uprawnienie to dotyczy jedynie lokali mieszkalnych i może mieć zastosowanie tylko w sytuacji, w której umarł jedyny najemca. Przepisy nie mają bowiem zastosowania do współnajmu. Jeżeli więc stroną umowy najmu są oboje małżonkowie, po śmierci jednego z nich stosunek najmu dotyczy jedynie drugiego. Inną kwestią jest, że takie rozwiązanie wydaje się być niezgodne z Konstytucją. W tym zakresie konieczne jest więc zwrócenie uwagi na art. 680 [1] k.c., zgodnie z którym oboje małżonkowie – nawet ci pozostający w rozdzielności majątkowej – są najemcami lokalu, jeżeli „nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa”.
aktualności prawne
