Na wielu działkach znajdują się urządzenia przesyłowe, takie jak słup telekomunikacyjny, elektryczny, rura gazowa, wodociągi, etc. Często obecni właściciele nieruchomości nie wyrażali zgody na ich umieszczenie, akceptując fakt, że dane urządzenie stoi w tym miejscu od lat. Tymczasem niewątpliwie taka sytuacja obniża wartość nieruchomości. Warto więc sprawdzić, czy takie usytuowanie jest legalne, a jeżeli nie – to czy przysługują nam środki ochrony prawnej.
Tytułem wstępu należy wskazać, że takie urządzenia są wyjątkiem od starej zasady, pochodzącej jeszcze z prawa rzymskiego superficies solo cedit, oznaczającej „to co jest na powierzchni przypada gruntowi”, odnoszącej się do własności budynku oraz innych rzeczy połączonych z gruntem. Takie urządzenia, mimo że są trwale związane z gruntem, pozostają własnością przedsiębiorstwa. Jak wskazuje kodeks cywilny w art. 49 „urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.”
Jeżeli więc na naszej nieruchomości znajduje się takie urządzenie, nasze prawo własności nie obejmuje go, co w konsekwencji oznacza, że nie mamy prawnej możliwości do usunięcia urządzenia. Nie oznacza to jednak, że mamy związane ręce. Podjęcie kroków prawnych wymaga jednak wcześniejszego dokładnego zorientowania się, jak wygląda sytuacja.
W pierwszej kolejności należy sprawdzić dokładnie stan prawny. Konieczne jest sprawdzenie w księdze wieczystej danej nieruchomości. Taka czynność, za pomocą wyszukiwarki udostępnionej na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości, zajmie nam kilka minut, o ile nasza księga wieczysta jest już prowadzona w systemie elektronicznym i znamy jej numer. W księdze sprawdzamy, czy nie ma w niej wpisanej służebności na rzecz przedsiębiorstwa, do którego dane urządzenie należy. Jeżeli jest, warto w sądzie, który daną księgę prowadzi, zajrzeć do akt księgi, gdzie powinna być przechowywana podstawa wpisu takiej służebności do ksiąg. To pozwoli nam sprawdzić, czy właścicielowi nieruchomości nie należy się wynagrodzenie za korzystanie z jego nieruchomości. W takiej sytuacji wystarczy wezwać właściciela urządzenia do zapłaty kwoty, którą zgodnie z umową powinien zapłacić.
Jeżeli księga wieczysta nie przewiduje takich uprawnień, pozostaje nam sprawdzić, czy któryś z poprzednich właścicieli działki nie wyraził zgody na postawienie takiego urządzenia. Jeżeli tak – taka sytuacja nas wiąże i nie możemy żądać jego usunięcia. Jednakże i wtedy jest rozwiązanie, które podsuwa nam Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 28 czerwca 2005 r. wskazał, iż „umowa użyczenia zawarta na czas nieokreślony co do zasady może być wypowiedziana, a przekroczenie granic wykonywania prawa własności nie będzie wiązało się z samym rozwiązaniem takiej umowy, ale z niewystąpieniem z jednoczesną ofertą zawarcia umowy najmu za odpowiednim czynszem” (sygn. akt I CK 14/05). Krótko mówiąc, istnieje możliwość rozwiązania umowy, której warunki ustalił jeszcze poprzedni właściciel, i zaproponowania nowej, na naszych warunkach.
Z kolei w sytuacji, w której dane urządzenie zostało posadowione na działce bez żadnej umowy, znajduje ono się tam całkowicie nielegalnie. Wtedy mamy do wyboru kilka opcji.
Najlepiej rozpocząć od wystosowania wezwania do zapłaty z żądaniem uiszczenia kwoty, będącej odszkodowaniem za miniony okres korzystania z nieruchomości, bez żadnej podstawy prawnej. Należy tylko pamiętać o tym, że takie roszczenia o zapłatę przedawniają się z upływem 10 lat, więc właściciel urządzenia będzie się mógł skutecznie uchylić od zapłaty za poprzedni okres. Przy obliczaniu odszkodowania bierzemy pod uwagę jedynie tę część gruntu, którą nie można gospodarować z powodu urządzenia oraz tę, która zapewnia do niego dostęp. Podstawą obliczenia nie powinna być wartość działki, a kwota czynszu dzierżawnego, którego można by żądać za daną działkę.
Jeżeli nie korzystamy z działki dla własnych celów, możemy – prócz żądania odszkodowania za czas bezumownego korzystania – zaproponować danemu przedsiębiorstwu zawarcie umowy użyczenia czy najmu całej nieruchomości.
Inną opcją jest wystosowanie propozycji zawarcia umowy służebności przesyłu, którą od kilku lat przewiduje kodeks cywilny. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia takiej umowy, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może zwrócić się do sądu z żądaniem ustalenia odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu (art. 305 [2] § 2 k.c.).
Na zakończenie warto uczulić, że możliwa jest sytuacja, w której dane przedsiębiorstwo zasiedziało sobie taką służebność, oczywiście przy spełnieniu przesłanek zasiedzenia. Podstawową przesłanką jest w tym wypadku korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia oraz posiadanie tej służebności jako posiadacz samoistny (czyli zachowujący się „jak właściciel”). Tutaj wskazać należy, że zdaniem SN „zakwalifikowanie korzystania z nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności przez przedsiębiorstwo państwowe - jako posiadania samoistnego, jest możliwe dopiero od 2.02.1989 r.” (orzeczenie z dnia. 10.07.2008 r., sygn. akt III CSK 73/08). Okoliczność, czy mamy do czynienia z dobrą, czy ze złą wiarą ma jedynie wpływ na okres posiadania prowadzący do zasiedzenia (czyli odpowiednio 20 albo 30 lat).
aktualności prawne
