W zasadzie w każdej inwestycji deweloperskiej deweloper musi podjąć decyzję, w jaki sposób przyszli właściciele mieszkań będą korzystali z miejsc postojowych lub garaży. Warto ją podjąć jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań, a najlepiej już na etapie projektowania całej inwestycji, aby uniknąć kłopotów w załatwieniu formalności prawnych po zakończeniu budowy.
To deweloper wybiera formę, w jakiej miejsca postojowe zostaną oddane do korzystania. Wariantów jest kilka. Deweloper może zdecydować się na otwartą przestrzeń parkingową, w której parkować może każdy (to oczywiście rzadkość), przydzielić poszczególne miejsca właścicielom mieszkań na podstawie umowy o korzystanie z części wspólnych nieruchomości (tzw. quoad usum), czy ustanowić służebności. Wreszcie, może zdecydować się także na sprzedaż udziałów (wraz z quoad usum lub bez) w wielostanowiskowym garażu stanowiącym oddzielny lokal lub na nawet pojedyncze miejsca postojowe tworzące odrębne lokale. Te dwa ostatnie warianty są dla deweloperów szczególnie kuszące – często możliwe jest dzięki temu uzyskanie wyższej ceny za miejsca postojowe znajdujące się na terenie inwestycji, a dodatkowo pozwala to na ich sprzedaż także osobom spoza grona właścicieli mieszkań znajdujących się w inwestycji.
Deweloper, wydzielając lokal lub lokale garażowe, a także pomieszczenia przynależne do nich, powinien mieć jednak na uwadze, że nie może stać się to kosztem części wspólnych nieruchomości. Zgodnie z ustawą o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Innymi słowy, odrębnym lokalem może być tylko ta część budynku, która służy wyłącznie danemu właścicielowi. Przed wydzieleniem lokalu spełnienie wymagań samodzielności lokalu musi zostać potwierdzone w zaświadczeniu właściwego starosty.
Z przyczyn konstrukcyjnych w pomieszczeniach garażowych inwestycji łatwo umieścić elementy infrastruktury technicznej wspólne dla całego budynku (np. elementy instalacji). Planując rozmieszczenie ich w pomieszczeniach garażowych, należy zwrócić uwagę, w jaki sposób pomieszczenia te będą następnie wykorzystywane. Jeśli planowane jest wydzielenie z nich lokalu bądź lokali garażowych, umieszczenie w obrębie planowanych samodzielnych lokali takich elementów infrastruktury technicznej budynku, które służą wszystkim właścicielom lokali (np. kotłowni, wyłączników, opomiarowania lub rozdzielników mediów wspólnych, stacji trafo, wspólnych urządzeń teleinformatycznych, czy zaopatrujących budynek w ciepłą wodę), może uniemożliwić wydzielenie lokalu.
Niestety, orzecznictwo sądowe wskazuje, że nie są to rzadkie sytuacje. Zdarza się, że na kwestię tę nie zwracają uwagi zarówno projektanci budynków, deweloperzy, starostowie wydający zaświadczenia o samodzielności, jak i sądy wieczystoksięgowe. Dostrzegają ją jednak np. wspólnoty mieszkaniowe chcące odzyskać bezpodstawnie zajęte części nieruchomości wspólnych.
Pamiętajmy, że inwestycja deweloperska jest skomplikowanym i rozciągniętym w czasie procesem, w którym pierwsze dokumenty prawne pojawiają się często na rok, czy dwa lata przed ostateczną sprzedażą mieszkań. Należy więc z odpowiednim wyprzedzeniem sprawdzić, czy na pewno istnieje możliwość wydzielenia samodzielnych lokali.
Jeśli problem z wydzieleniem garażu jako samodzielnego lokalu wyjdzie na jaw już po zawarciu umów przedwstępnych (deweloperskich), np. przy odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności przez starostę, może okazać się, że zawarcie umów przyrzeczonych będzie niemożliwe w zakresie wykonania zobowiązania do sprzedaży lokalu garażowego lub udziału w nim, i to z przyczyn leżących po stronie dewelopera. Jeśli starosta wyda zaświadczenie o samodzielności, choć nie ma do tego przesłanek, a następnie dojdzie do wydzielenia lokalu garażowego, to wówczas umowa taka jest bezwzględnie nieważna i nie może stanowić podstawy do założenia księgi wieczystej i przeniesienia własności lokalu, a w konsekwencji dalszego obrotu lokalem lub udziałami w nim.
Nawet jeśli na kwestię tę nie zwróci uwagi sąd wieczystoksięgowy i dojdzie do założenia księgi wieczystej dla lokalu garażowego pomimo wadliwości jego ustanowienia, to ustanowienie odrębnej własności lokalu garażowego jest nieważne i nie dochodzi do jego wydzielenia, przez co nie działa ochrona rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Niestety, jest to sytuacja, której w zasadzie nie da się już naprawić.
W każdej z tych sytuacji skutki wadliwego wydzielenia lokalu są zatem poważne, a konsekwencje ponieść może zarówno deweloper, jak i jego klient. W zależności od postanowień umowy z klientem, deweloper powinien liczyć się wówczas z obowiązkiem zwrotu pobranych od klientów zaliczek lub ceny, dwu- lub wielokrotności zadatku, czy wypłaty odszkodowania. Niewykluczone, że dla niektórych klientów będzie to podstawa do całkowitego wycofania się z transakcji z deweloperem, a więc także z zakupu mieszkania. O ile w ogóle istnieć będzie jeszcze taka możliwość. Jeśli bowiem nieważność wydzielenia lokalu wyjdzie na jaw po latach, może okazać się, że deweloper zakończył już swoją działalność, a jego odpowiedzialność jest tylko teoretyczna. Dodatkowo, jeśli klient dewelopera sprzedał dalej wadliwe prawo do miejsca postojowego, może spodziewać się wysunięcia roszczeń ze strony jego nabywcy.
Przed rozpoczęciem inwestycji lub zakupem lokalu od dewelopera, warto zatem dokładnie sprawdzić, czy zgodnie z przepisami istnieje możliwość jego wydzielenia. Niewielkie zmiany w projekcie inwestycji lub dobranie odpowiedniej formy prawnej transakcji mogą bowiem uchronić jej strony przed przyszłymi problemami.
Autor: Maciej Kądziołka
Kuczek-Maruta Kancelarii Radców Prawnych
aktualności prawne
