Czy właściciel lokalu mieszkalnego może wypowiedzieć mi umowę najmu z zachowaniem miesięcznego terminu? Tak zapisaliśmy w umowie, ale słyszałem, że nie mieliśmy do tego prawa. Kolega wygrał podobną sprawę w sądzie, ale nie znam szczegółów.

W prawie polskim zasady najmu lokali mieszkalnych reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku, a wszystkie zapisy w umowie najmu muszą być zgodne z tą ustawą. Najczęstszym niedozwolonym postanowieniem umowy najmu stosowanym przez właścicieli jest określanie okresu wypowiedzenia w sposób sprzeczny z ustawą. Właściciele niejednokrotnie określają, że mogą wypowiedzieć umowę z miesięcznym czy dwumiesięcznym okresem wypowiedzeniem. Takie postanowienie nie wiąże najemcę, tzn. najemca nie musi się spierać z właścicielem co do sprzeczności z prawem takiego zapisu, bo mimo zawarcia go w umowie najmu, właściciel nie wypowie w ten sposób skutecznie umowy. Zgodnie z ustawą, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć umowę jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub:

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub:

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub:

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.