Jak wynika z niedawnego wyroku Sądu Okręgowego w Suwałkach z 29.01.2016 r. sygn.akt I Ca 688/15, o zadatku w przypadku umowy przedwstępnej można mówić wówczas, gdy strony takie znaczenia nadały wpłaconej sprzedającemu kwocie. Jeżeli umowa przedwstępna milczy w tej sprawie, kwotę tę należy traktować jako zaliczkę. W przypadku niedojścia do skutku umowy sprzedaży, kwota zaliczki podlega zwrotowi, a roszczenie o zwrot tej kwoty przedawnia się dopiero po 10 latach.
Pomiędzy właścicielem a kupującym została zawarta umowa przedwstępna, a kupujący zapłacił całą cenę sprzedaży, jednak do podpisania umów sprzedaży w formie aktu notarialnego nie doszło w zastrzeżonym terminie. Kupujący zwrócił się więc do sądu o zasądzenie zadatku. Sąd Rejonowy uznał, iż należy mu się tylko zwrot zapłaconej ceny. Sąd Rejonowy nie uwzględnił jakoby zapłacone kwoty stanowiły zadatek w rozumieniu art. 394 k.c. Z treści umów wynika bowiem, iż kwoty te stanowiły całość ceny sprzedaży, a wysokość zadatku nie została przez strony w umowie określona. Sąd I instancji nie uznał również podniesionego przez stronę pozwaną zarzutu przedawnienia roszczenia, albowiem art. 390 § 3 k.c. nie dotyczy obowiązku zwrotu ceny sprzedaży w przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej. Żądania zwrotu ceny sprzedaży uiszczonej przy podpisaniu umowy przedwstępnej, przedawniają się z upływem 10-letniego terminu przedawnienia. Od powyższego wyroku wniesiono apelację. Sąd Okręgowy uznał jednak stanowisko sądu I instancji za właściwe.
Zdaniem Sądu znaczenie zadatku polegać ma na wzmocnieniu stanowiska strony, która dąży do wykonania umowy. Tymczasem już z treści umów wynika, że wpłacone kwoty zostały dane przez kupującego jako zapłata całej ceny sprzedaży. Argumentem przemawiającym za niezakwalifikowaniem wpłat dokonywanych przez powoda jako zadatku jest więc chociażby znaczna wysokość świadczenia. Suma wręczona tytułem zadatku stanowi zazwyczaj stosunkowo nieznaczny ułamek należnego świadczenia. Sąd Najwyższy w wyroku z 21 maja 2005 r. sygn. akt V CK 577/04, w ramach swobody kontraktowania uznał, że dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia, ale przyjęcie, że suma stosunkowo wysoka stanowi zadatek, wymaga ustalenia takiej woli, a tymczasem brak jest dostatecznych danych pozwalających zakwalifikować wpłacone kwoty za zadatek.
Nie można przy tym pominąć, że istotą zadatku jest zagwarantowanie uprawnionemu wykonania umowy, stąd możliwość żądania w razie niewykonania w podwójnej wysokości i zaliczenia kwoty zadatku na poczet świadczenia dopiero po wykonaniu umowy. Natomiast istotą zaliczki jest zaliczenie w pierwszej kolejności wpłaconej kwoty na poczet ceny. W tej sytuacji, mając na uwadze cele, jakie miały spełniać wpłacone kwoty przy porównaniu zapisów umów przedwstępnych, słusznie Sąd I instancji uznał, iż w/w kwoty nie były zadatkami w rozumieniu art. 394 § 1 k.c., lecz były zaliczkami, które powód przekazał pozwanemu na poczet przyszłych cen. Należy przy tym zwrócić uwagę, że zawarte przez strony umowy nie określały wysokości zadatków, a jedynie ustalały warunki i termin jego rozliczenia.
Bezzasadny jest też zarzut przedawnienia tego roszczenia. Roszczenie o zwrot zaliczki nie jest roszczeniem wynikającym z umowy przedwstępnej, lecz roszczeniem o zwrot świadczenia nienależnego w rozumieniu art. 410 § 2 k.c. Pogląd ten jest w orzecznictwie sądowym utrwalony. Tym samym termin przedawnienia liczy się według przepisów ogólnych, to jest art. 118 k.c.
aktualności prawne
