Zarząd wspólnotą we spółdzielniach mieszkaniowych

Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388): „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową”. Oznacza to, że w sytuacji, w której dochodzi do wyodrębnienia się lokalu w ramach określonej nieruchomości, z mocy samego prawa tworzy się wspólnota mieszkaniowa, do której stosuje się przepisy ww. ustawy.

 

Istnieją jednak pewne wyjątki od powyższej zasady, jeden z nich przewiduje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Z art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz.U. 2001 Nr 4, poz. 27) wynika, że przepisy ustawy o własności lokali, (niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni) stosuje się dopiero po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu, jeżeli została wyodrębniona własność wszystkich lokali. Oznacza to właściwie, że nawet jeżeli w spółdzielni zostają ustanowione odrębne własności lokali (np. w wyniku wykonania umowy o budowę lokalu bądź przekształcenia własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokali) – to do powstałej wspólnoty mieszkaniowej stosuje się w pierwszej kolejności przepisy spółdzielcze. Powyższa zasada obowiązuje bez względu na to, czy właściciele mieszkań są równocześnie członkami spółdzielni. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.) co prawda wskazuje, że w zakresie nieuregulowanym do prawa odrębnej własności lokalu mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, ale równocześnie wprowadza mnóstwo własnych regulacji. Jedną z nich jest art. 27 ust. 2 u.s.m. zgodnie z którym: „zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni”.

 

Właściwie jedynym sposobem, aby zmienić powyższy sposób zarządu nieruchomością wspólną (na zgodny z ustawą o własności lokali) jest skorzystanie z regulacji art. 24 [1] u.w.l. Przepis ten stanowi, że: „większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”. Jednakże taka uchwała – zmieniająca sposób zarządu - powinna być zaprotokołowana przez notariusza i wpisana do księgi wieczystej.

 

Cytowana powyżej regulacja art. 27 ust. 2 u.s.m. została zakwestionowana przez jedną ze wspólnot, która złożyła skargę konstytucyjną. W tym przypadku sądy dwóch pierwszych instancji przyznały rację wspólnocie, powstałej z właścicieli mieszkań wyodrębnionych ze spółdzielni mieszkaniowej - orzekając, że są uprawnieni do wybrania sobie licencjonowanego zarządcy. Inne zdanie miał Sąd Najwyższy, który uznał, że „wspólnota mieszkaniowa ustanowiona z zasobów spółdzielni mieszkaniowej […] nie mogła pozbawić tej spółdzielni zarządu nieruchomością wspólną” (wyrok z dnia 21 grudnia 2006 r., III CSK 218/06).

 

Także Trybunał Konstytucyjny w orzeczeniu z dnia 28.10.2010 r. (sygn. akt SK 19/09) nie przychylił się do racji wspólnoty, która podnosiła, że zaskarżone przepisy „wprowadzały przymusowy zarząd spółdzielni mieszkaniowej względem nieruchomości wspólnej, której spółdzielnia była współwłaścicielem i w ten sposób pozbawiały pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej możliwości wyboru innej formy zarządu, naruszając prawo własności oraz zasadę równej ochrony tego prawa.” Zdaniem TK nie ma mowy o niekonstytucyjności przepisu, bowiem nie wprowadza on bezwarunkowego ograniczenia prawa własności, bowiem art. 27 ust. 2 dopuszcza jednak odpowiednie stosowanie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, co umożliwia umowne określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Co więcej, zdaniem Trybunału: „powierzenie spółdzielni mieszkaniowej mocą art. 27 ust. 2 zd. 2 u.s.m. zarządu nieruchomością wspólną miało na celu nie tyle uprzywilejowanie spółdzielni mieszkaniowej, ile ochronę interesów jej członków”.