Hipoteka z racji swoich cech, niewątpliwie jest najczęściej spotykanym w obrocie zabezpieczeniem wierzytelności. Jako ograniczone prawo rzeczowe jest najbezpieczniejszym sposobem zapewnienia spełnienia danego świadczenia, z uwagi na powiązanie z konkretnym przedmiotem, a nie osobą wierzyciela (na możliwość zaspokojenia się z danej nieruchomości nie wpływa jej zbycie). Co więcej, wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka, jest uprawniony do zaspokojenia swojego roszczenia z przedmiotu czy prawa dłużnika (najczęściej – jego nieruchomości) z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi.
Dotychczasowy kształt hipoteki – co do istoty niezmieniony od uchwalenia przepisów – jest uregulowany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (Dz.U. Nr 19, poz. 147). Biorąc pod uwagę przemiany społeczne ostatnich dekad, ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie nowelizacji, która wprowadza liczne zmiany w regulacji hipoteki. Zapisy ustawy z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 131, poz. 1075) wchodzą w życie dopiero na początku przyszłego roku. Mimo to, warto zapoznać się wcześniej z nowymi przepisami, które będą miały zastosowanie do wszystkich nowych hipotek, które przecież powstają przy każdym nowo zaciąganym kredycie hipotecznym.
Zadaniem projektu jest uproszczenie regulacji – stąd m.in. likwidacja podziału hipotek. Do tej pory mieliśmy do czynienia z hipoteką zwykłą i tzw. hipoteką kaucyjną, która zabezpieczała wierzytelności o wysokości nieustalonej do oznaczonej sumy najwyższej (np. przy zabezpieczeniu powództwa). Ustawodawca zdecydował się na oparcie jednolitej hipoteki właśnie na kształcie hipoteki kaucyjnej, o czym świadczy art. 69 ustawy, w nowym brzmieniu wskazujący, że zabezpieczenie obejmuje również mieszczące się w sumie hipoteki odsetki i przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki. Jest to o tyle istotne, że np. zmiana oprocentowania kredytu nie wpłynie na zmianę treści hipoteki.
Nowa hipoteka może zabezpieczać wszelkie wierzytelności pieniężne, zarówno istniejące, jak i przyszłe (także warunkowe), o ustalonej lub nieustalonej wysokości, bez względu na walutę (co do zasady sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność). Aby uniknąć „nadzabezpieczenia”, tj. sytuacji, w której wierzycielowi przysługuje hipoteka, której wielkość przekracza wierzytelność (także w przypadku spłaty części zabezpieczonej wierzytelności), nowe przepisy gwarantują właścicielowi obciążonej nieruchomości roszczenie o zmniejszenie sumy hipoteki. Dopuszczalne będzie ponadto, żeby jedna hipoteka zabezpieczała więcej niż jedną wierzytelność tego samego wierzyciela albo różnych podmiotów, które uczestniczą w finansowaniu wspólnego przedsięwzięcia.
Niewątpliwie takie zmiany pozwolą na uelastycznienie zabezpieczenia hipotecznego. Z punktu widzenia obciążonego zabezpieczeniem, istotny jest także nowy zapis art. 68 [3] ustawy, w którym przewidziano możliwość zastąpienia zabezpieczonej wierzytelności inną wierzytelnością tego samego wierzyciela. W uzasadnieniu projektu regulacji podkreślono, że pozwoli to na wielokrotne wykorzystanie tej samej hipoteki, co obniży koszty ustanowienia zabezpieczenia.
Jednak najważniejsza zmiana dla osób, które nabywają lokale, których odrębna własność będzie dopiero wyodrębniona, dotyczy art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Aktualna pozostaje zasada, że w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Dodano jednak ust. 4, zgodnie z którym: „W razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału.” Jedynie w przypadku, gdy w umowie o ustanowienie hipoteki został przewidziany (i ujawniony w księdze wieczystej) sposób podziału hipoteki, nie powstaje automatycznie hipoteka łączna, a podział hipoteki następuje stosownie do postanowień umowy z mocy samego prawa z chwilą podziału nieruchomości.
aktualności prawne
